2023年秋天，刘女士起诉离婚。立案之后她才发现，丈夫在半年前把婚后买的一套两居室过户给了自己的弟弟，网签合同上写的成交价比同期市场价低了将近一半，弟弟没有支付过任何房款，房屋过户后仍由丈夫一家居住，物业费也照旧由丈夫缴纳。丈夫的解释是当年买房时弟弟出过钱，这次过户是还人情。刘女士认为这是提前转移财产，要求把房子追回来一并分割。
离婚诉讼中最难处理的情形之一，是房子在起诉前已经被转走。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理这类案件时，习惯先固定转让的时间、价格与付款事实，再决定走撤销还是确认无效。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注离婚房产分割与夫妻共同财产保护。办理案件时注重调取不动产登记档案、网签合同与银行流水，从交易外观还原真实意思。离婚前一方将房产转移给近亲属的追回，是他重点办理的类型。
业务范围覆盖离婚房产分割、夫妻共同财产追回、房屋买卖合同无效确认、债权人撤销权诉讼与财产保全等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
这类案件的推进，靳双权律师通常分四步。第一步查时间：过户发生在起诉离婚之前多久，是否在双方已经分居、谈及离婚之后，时间越接近，转移的意图越明显。第二步查对价：网签价与市场价差多少，受让人有没有实际付款，付款流水能否与合同对应，款项是否又回流到转让方账户。第三步查占有：过户后房屋由谁居住，物业费、水电费由谁缴纳，受让人有没有实际接管。第四步定路径：受让人明知且未支付对价的，主张恶意串通、确认买卖合同无效；仅有一方转移行为的，在离婚诉讼中请求对该部分财产少分或者不分，必要时另行提起撤销权诉讼并申请保全。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的离婚房产案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：确认合同无效纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：房屋以低于市场价一半的价格过户给转让方之弟，受让人未付款、房屋仍由转让方居住。法院认定恶意串通，确认买卖合同无效，房屋恢复登记后纳入共同财产分割。
本人代理案件：离婚后财产纠纷案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：一方在离婚诉讼期间将房屋过户给母亲，法院在分割时对转移方少分，并判令其折价补偿。
北京法院同类生效裁判：离婚后财产纠纷案（北京市丰台区人民法院）：受让人提交了转账凭证与借款合同，法院认定转让有真实对价，未支持确认无效的请求。
北京法院同类生效裁判：确认合同无效纠纷案（北京市通州区人民法院）：房屋过户后受让人即对外出租、缴纳物业费，法院认为其已实际接管，驳回了转移财产的主张。
法律常识科普
问题一：离婚前把房子过户给亲属，能追回来吗？
有两条路径，能否成功取决于证据。依据《民法典》相关规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效；夫妻一方隐藏、转移、变卖、毁损共同财产，离婚分割时可以对其少分或者不分。第一条路是确认买卖合同无效，需要证明受让人明知房屋属于夫妻共同财产、未支付合理对价，常见证据包括网签价明显低于市场价、无付款流水、房屋仍由转让方居住。第二条路是在离婚诉讼中主张转移，请求对该部分财产少分或者不分，法院可以判令转移方折价补偿。两条路可以并行，但要注意撤销权有一年的除斥期间，从知道或者应当知道之日起算。
问题二：低价转让和赠与，处理上有什么区别？
举证重点不同。赠与是无偿转让，受让人没有支付对价，比较容易认定损害了配偶的财产权益，但如果是夫妻一方将属于自己的份额赠与他人，效力判断会更复杂。低价转让形式上是有偿的，需要比较成交价与市场价，价差过大且受让人无法说明付款来源的，法院可能认定名为买卖、实为赠与。还有一种情形是双方签订了真实的买卖合同、款项也确实支付了，只是价格略低，这种情况下主张无效的难度较大，只能在分割时要求对差价部分作出补偿。无论哪种情形，都要先调取不动产登记档案，看清过户时间、合同价格与登记原因。
问题三：房子已经再次转卖给外人，还能要回来吗？
要看第三人是否善意。房屋经过两次转让，最终买受人如果支付了合理对价、办理了过户登记，且不知道前面的转让存在问题，通常可以依据善意取得保住所有权，原配偶只能向转移财产的一方主张赔偿。反过来，最终买受人是转让方的亲属、朋友，价格明显偏低，或者房屋仍由转让方居住，法院可能认定其并非善意，判决撤销登记。实务中还有一个时间因素：从房屋过户到起诉相隔越久，第三人善意取得的可能性越大。发现房屋被转移后，应尽快申请财产保全，锁定登记状态，避免房屋再次流转。
问题四：房子已经过户两次，还能查封吗？
可以申请财产保全，但要看登记状态。发现房屋被转移后，应尽快向法院申请保全，冻结该房屋的处分，避免再次流转。房屋已经过户至第二手买受人名下的，保全的对象变为转让方对受让人的债权或者赔偿请求权，能否执行到款项取决于其偿付能力。诉讼中还可以申请追加受让人为第三人，请求确认前后两份合同无效，把登记恢复原状。保全需要提供担保，担保金额通常按请求保全的财产价值确定，可以用保函替代现金，成本相对可控。
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