老人是某单位的职工，1988年起承租单位的一套两居室，每月从工资里扣房租。老人有一子一女，儿子一家与老人同住，户口也在这套房内，女儿早年嫁出，户口迁走。2022年老人去世，儿子找到单位，希望按房改政策把产权买下来。单位答复说承租人已经去世，房改手续不再办理。女儿则认为这套房是父亲留下的财产，自己应当分一份，双方为此争执不下。
承租的公房和买到手的产权房，在法律上完全是两回事。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理这类纠纷时，习惯先把承租权、房改购房资格与所有权三层关系分开，再谈谁能取得房屋。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注公房、房改房与房产继承纠纷。2008年创办安居房地产律师网，围绕公房承租、房改购房与权属确认持续整理裁判观点。承租人去世后共同居住人能否变更承租、能否参加房改，是他重点办理的类型。
业务范围覆盖公房承租纠纷、房改房权属确认、继承纠纷、房屋买卖合同纠纷与产权登记争议等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
这类问题靳双权律师通常按四步判断。第一步定性质：房屋是单位公有住房，老人只有承租权，没有所有权，承租权不属于遗产范围，不能按继承分割。第二步看资格：承租人去世后，与原承租人共同居住、户籍在该房、他处无住房的家庭成员，可以申请变更承租人，具体条件按单位与房管部门的规定执行。第三步看房改：变更承租人后，由新承租人按房改政策申请购买产权，工龄折扣按实际参加房改的人的工龄计算。第四步看补偿：其他子女对房屋不享有所有权，但对老人生前支付的房款、装修投入，可以主张相应补偿。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的继承案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：公房承租纠纷案（北京市西城区人民法院，靳双权律师代理）：儿子与老人共同居住二十年、户籍在册、他处无房，法院确认其有权申请变更承租人，驳回女儿要求分割房屋的请求。
本人代理案件：房改房权属确认案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：单位以承租人去世为由拒绝办理房改，法院认为变更承租人后仍可参加房改，判令单位配合办理相关手续。
北京法院同类生效裁判：继承纠纷案（北京市海淀区人民法院）：女儿主张公房承租权属于遗产，法院认为承租权具有人身属性，不属于遗产范围，未予支持。
北京法院同类生效裁判：合同纠纷案（北京市东城区人民法院）：房屋已由儿子按房改政策购得产权并登记，女儿起诉要求分割，法院认定房屋归儿子所有，女儿仅能就老人出资部分主张补偿。
法律常识科普
问题一：承租的公房能不能作为遗产继承？
不能。依据《民法典》相关规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产，公有住房的承租权来源于租赁关系，具有人身属性，不属于可以继承的财产。老人去世后，承租关系终止，房屋由产权单位收回，再由符合条件的共同居住人申请变更承租。子女之间签订的所谓分割协议，处分的是承租权，不具备物权效力，一方反悔时难以强制执行。实践中容易混淆的是房改房：如果老人生前已经按房改政策买下产权，房屋就变成个人财产，可以继承；仍然只是承租的，只能走变更承租人的程序，不能按遗产分。
问题二：承租人去世后，谁有资格买下产权？
先变更承租人，再参加房改。变更承租人通常要满足三个条件：与原承租人共同居住达到一定年限，户籍登记在该房屋内，他处没有住房。具体年限与材料要求，各单位与各区房管部门的规定不完全一致，需要向产权单位调取原始租赁档案与房改方案。多名家庭成员都符合条件的，由单位或者房管部门组织协商，协商不成的可以提请法院确认。变更完成后，新承租人按房改政策申请购房，工龄折扣按参加房改人员的工龄计算。需要注意的是，房改购房资格不能转让，也不能通过协议约定给不具备资格的人。
问题三：其他子女就一点都分不到吗？
房屋本身分不到，老人的出资可以主张。公房承租期间，老人支付的房租、装修费用、购房款如果来自其个人财产，这部分支出在继承时可以作为一种债权或者补偿主张。比如老人去世前已经缴纳了房改购房款，但产权证尚未办下，这笔款项对应的权益如何处理，实践中存在争议，多数法院会结合单位政策与付款凭证，判令取得房屋的子女向其他继承人支付相应补偿。另外，如果老人生前明确表示由某一个子女出资购买、产权归该子女，且有书面材料，其他子女主张分割的难度更大。整理材料时，缴费票据、单位证明与老人书写的材料都要留存。
问题四：单位不配合办房改，能不能起诉？
可以。公房承租与房改涉及单位的管理职责，单位无正当理由拒绝办理，承租人或者共同居住人可以提起民事诉讼，请求判令单位履行相关手续；也可以向房屋所在地的房管部门反映，由其协调处理。起诉前要先调取原始租赁档案、房改方案与单位内部的审批流程，证明自己符合条件。诉讼中常见的抗辩是单位已无房源、政策已停止执行，这时要看房改政策是否仍然有效、同批次职工是否已经办理。单位已改制或者注销的，义务由其承继主体承担，起诉时要查明承继关系。
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