成功案例
（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
原告林晓雨向法院提出诉讼请求：1. 判决一号房屋70%所有权归原告所有；2. 被告张浩宇协助原告办理一号房屋产权登记变更手续（登记变更为原告林晓雨占70%，被告张浩宇占30%的按份共有）；3. 法院判令被告承担本案全部诉讼费。
事实和理由：原告与被告于2015年4月登记结婚，婚后共同购买一号房屋一套，购房款共计200余万元，其中4万元由原告支付，150万元为原、被告共同向第三方借款取得，剩余款项由被告支付。婚后被告存在出轨行为，原告曾诉至法院要求离婚，法院于2019年8月作出A号民事判决书，判决双方离婚，并认定被告存在婚外情，违背夫妻忠实义务，判令被告支付原告精神损害赔偿1万元。因离婚诉讼中未对一号房屋进行分割，原告以“自身系无过错方，应照顾无过错方权益”为由，起诉要求判决一号房屋70%所有权归其所有，被告协助办理产权变更登记。
被告张浩宇辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一号房屋系被告父母（第三人张建国、刘梅）在原、被告婚后2016年4月全额出资购买，仅借被告名义登记，房屋所有权仍属于被告父母，买房前已明确向原、被告说明房屋所有权保留事宜。本案房产纠纷系民法典实施前的法律事实引起，应适用当时的婚姻法及司法解释，不应适用民法典婚姻家庭编的规定。原告曾于2019年、2020年两次起诉分割该房屋，均因该房屋不属于夫妻共同财产、原告无权分割而撤诉，若按民法典处理，将扰乱司法秩序。关于原告所述150万元借款，实际系被告父母为资金周转所借，借款及还款均由被告父母操作，与原、被告无关。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
第三人张建国、刘梅共同述称，不同意原告的全部诉讼请求，答辩意见与被告张浩宇一致，主张一号房屋系其二人全额出资，借儿子张浩宇名义登记，并非原、被告夫妻共同财产，原告对该房屋无任何物权权益。
法院查明，原、被告于2015年4月登记结婚，2019年8月经法院判决离婚，双方未生育子女。2016年4月，被告张浩宇（买受人）与甲房产公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定购买一号房屋，房屋总价款及相关费用共计2693133.75元，双方一致认可该款项金额。
原告主张其支付4万元购房款，150万元系其与被告共同向第三方借款，剩余款项由被告父母支付，且被告父母曾承诺将一号房屋赠与原、被告二人，故该房屋系夫妻共同财产。原告提交A号民事判决书、不动产权证书及第三方证言等证据佐证，但未提交书面赠与合同及共同借款的充分证据。
被告及第三人提交户口本、《商品房预售合同》、不动产权证书、购房款支付凭证、银行交易明细、《房屋买卖业务签订文件合订本》、民事起诉状、开庭笔录、B号民事裁定书等证据，证实一号房屋所有款项（除原告所述4万元外）均由第三人张建国、刘梅支付，该款项来源于第三人出售二号房屋的售房款；150万元借款实际系第三人所借，借款汇入第三人张建国账户，还款及利息亦由第三人支付；一号房屋系第三人借被告名义登记，未赠与原、被告二人。第三人另主张，原告所述4万元系其垫付的排号费，已以现金方式返还原告，未要求原告出具收条。
另查明，一号房屋于2017年10月交付，原、被告曾共同在该房屋居住，2019年2月原告因发现被告出轨搬出；该房屋不动产权登记显示权利人为被告张浩宇，共有情况为单独所有。原告曾两次起诉分割该房屋，均撤诉后再次起诉，形成本案。
驳回原告林晓雨的全部诉讼请求。
法院认为，本案的核心争议焦点为：1. 本案应适用何种法律及司法解释；2. 一号房屋是否属于原、被告夫妻共同财产；3. 原告要求分割一号房屋并办理产权变更登记的诉求是否应得到支持。
关于法律适用问题，法院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，法律、司法解释另有规定的除外。本案中，一号房屋购置于2016年、交付于2017年、不动产权登记于2019年，均系民法典施行前的法律事实，故本案应适用当时施行的婚姻法及相关司法解释，不适用民法典婚姻家庭编的规定，对原告主张适用民法典的意见不予采信。
关于一号房屋是否属于原、被告夫妻共同财产，法院认为，首先，原告主张被告父母将一号房屋赠与原、被告二人，但未提交赠与合同或其他能够证实赠与关系存在的证据，且该房屋仅登记在被告一人名下，未登记在原、被告二人名下，故对原告的赠与主张不予采信。其次，原告主张150万元系其与被告共同借款、应认定为共同出资，但未提交充分证据证实其与被告与第三方形成借款合意，结合银行交易明细可知，该150万元借款均汇入第三人张建国账户，还款及利息亦由第三人支付，第三方证言与原告存在利害关系，不能单独作为认定共同借款的证据，故对原告该主张不予采信。最后，结合双方提交的证据，一号房屋全部款项2693133.75元中，除原告所述4万元外，其余款项均由第三人支付，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第七条规定，婚后由一方父母全额出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，应认定为夫妻一方的个人财产。原告自认其支付4万元系基于被告父母的赠与承诺，并无支付购房款的真实意思表示，该4万元不足以使原告获得房屋所有权，原告可就该4万元另行主张权利，不能据此主张房屋系夫妻共同财产。
关于原告的诉讼请求是否应得到支持，法院认为，原告要求分割一号房屋并办理产权变更登记的前提，是该房屋属于原、被告夫妻共同财产。现查明，一号房屋系第三人全额出资，借被告名义登记，应认定为被告一方的个人财产，并非原、被告夫妻共同财产；同时，原告系无过错方的身份，仅能在夫妻共同财产分割时获得照顾，本案中该房屋不属于夫妻共同财产，故原告以“照顾无过错方权益”为由主张分割房屋，无事实及法律依据。综上，法院驳回原告的全部诉讼请求。
本案系典型的离婚后房产分割纠纷，结合本案及同类离婚后房产分割、借名买房纠纷的办案经验，总结以下胜诉心得及维权指引，供有同类需求或遭遇同类纠纷的当事人参考，助力大家依法维护自身合法权益。
1. 父母出资购房借子女名义登记，务必留存完整出资证据，明确权利归属。这是本案胜诉的核心关键。本案中，我方重点梳理了第三人出售二号房屋的凭证、一号房屋全部购房款的支付记录、借款及还款的银行明细等证据，清晰证实一号房屋系第三人全额出资，借被告名义登记，并非原、被告夫妻共同财产。实践中，父母出资为子女购房并借名登记的，应妥善留存购房款支付凭证、银行交易明细、房屋买卖合同、借名登记相关说明等证据，明确房屋所有权归属，避免后期因子女离婚、家庭矛盾等引发房产归属争议，同时也能有效反驳他人关于“房屋赠与、夫妻共同出资”的不合理主张。
2. 针对对方核心主张，逐一拆解、精准驳斥，强化自身证据优势。本案中，原告提出“共同出资、房屋赠与、无过错方应多分房产”三项核心主张，我方律师逐一拆解：针对共同出资，指出原告无充分证据证实共同借款合意，借款及还款均由第三人操作；针对房屋赠与，强调原告无书面赠与合同，房屋未登记在双方名下，赠与关系不成立；针对无过错方多分房产，明确该原则仅适用于夫妻共同财产分割，本案房屋不属于夫妻共同财产，该主张无适用前提。同时，我方提交的出资证据、还款证据、房屋登记证据形成完整证据链，有力支撑了自身抗辩意见，最终获得法院采纳。
3. 警惕离婚后房产分割的常见误区，提前做好风险防范。实践中，很多当事人存在“出轨方必然少分房产”“支付少量款项即享有房屋所有权”“父母出资购房就是对夫妻双方的赠与”等误区，本案就明确了：出轨行为仅影响夫妻共同财产的分割比例，若房屋不属于夫妻共同财产，无过错方亦无权要求分割；支付少量款项，无明确购房意思表示的，不能获得房屋所有权；父母出资购房，未明确表示赠与夫妻双方，且产权登记在子女一人名下的，应认定为子女个人财产，并非夫妻共同财产。在此提醒，涉及婚姻、房产相关事宜，应提前了解相关法律规定，必要时咨询专业律师，提前做好风险防范，避免陷入法律误区。
最后提醒，离婚后房产分割、父母出资购房、借名买房等纠纷，涉及复杂的证据认定和法律适用问题，且往往掺杂亲属情感，维权难度较大。若你正面临此类困扰——无论是作为出资父母需保住房屋所有权，还是作为子女应对离婚房产分割，亦或是遭遇他人不合理的房产分割诉求，都可联系我们。我们作为专业的房地产律师，将以专业的法律视角，帮你梳理证据、分析案件、制定针对性维权方案，精准驳斥对方不合理主张，全程护航你的合法权益，助力你高效打赢维权官司，保住自身房产权益。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
如有相关问题，欢迎来电咨询。
（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
原告周洪斌、刘桂兰向法院提出诉讼请求：1. 解除双方签订的借名买房合同；2. 判令被告张淑婷、周明轩返还购房款2108473元、契税63254.19元、专项维修金126507元并赔偿损失8816120元；3. 诉讼费由张淑婷、周明轩负担。
事实和理由：周洪斌、刘桂兰系周明轩之父母，张淑婷系周洪斌、刘桂兰之儿媳。2007年，周洪斌、刘桂兰为能在当地安度晚年，因年龄过大无法在银行贷款，且考虑孙辈今后上学便利，故决定借儿子周明轩的名义购买一号房屋，所有购房款均由周洪斌、刘桂兰全额支出，房屋买卖合同上周明轩的签字亦由周洪斌代签，当时双方还签订了《购房说明》，明确约定一号房屋的所有权归周洪斌、刘桂兰所有。后张淑婷、周明轩未告知周洪斌、刘桂兰，擅自将一号房屋过户至张淑婷名下。现周洪斌、刘桂兰无当地购房资格，无法办理一号房屋的产权过户手续，双方借名买房合同的目的已无法实现，故诉至法院维权。
被告张淑婷辩称，不同意周洪斌、刘桂兰的全部诉讼请求，理由如下：第一，不认可借名买房的事实，一号房屋购买于2007年，此后张淑婷一家一直在此居住，十余年期间从未有人对房屋产权提出异议，张淑婷不知晓房屋产权存在争议，也从未听说过借名买房合同；第二，张淑婷被告主体不适格，若存在借名买房，也是发生在周洪斌、刘桂兰与周明轩之间，与张淑婷无关；第三，周洪斌、刘桂兰已丧失请求权，当地限购政策实施多年，二人应当知晓该政策，现起诉要求解除合同，已超过一年的解除权行使期限；第四，即便当时存在借名买房，后期周洪斌、刘桂兰已默认周明轩对一号房屋有处置权，借名买房关系已转化为赠与，二人明知限购政策却未及时主张过户，且知晓周明轩将房屋过户至张淑婷名下、张淑婷用房屋抵押借款，均未提出异议。
被告周明轩辩称，同意周洪斌、刘桂兰的全部诉讼请求，但目前无偿还能力。
法院查明，周洪斌与刘桂兰系夫妻关系，周明轩系二人之子，周明轩与张淑婷系夫妻关系。2007年至2008年期间，周明轩（买受人）与乙房产公司（出卖人）先后签订《商品房预售合同》及两份《补充协议》，约定购买一号房屋，房屋结算总价款为2108473元。一号房屋现登记在张淑婷名下，周洪斌、刘桂兰现无当地购房资格。
周洪斌、刘桂兰为证明借名买房事实，提交了《购房说明》（有周洪斌、刘桂兰、周明轩、张淑婷等人签字捺印）、银行交易明细、购房发票、契税及专项维修金缴纳凭证，以及一号房屋的物业费、装修费等相关支出凭证，证明其全额出资购买并实际占有使用一号房屋；张淑婷提交了暂住人口信息、离婚协议书、甲公司工商信息、银行交易明细等证据，拟证明其答辩主张，但未能充分佐证。诉讼中，张淑婷申请对《购房说明》中其本人的签字及捺印同一性进行鉴定，后自行撤回鉴定申请。各方一致确认，一号房屋的现值为11114354.19元。
一、确认周洪斌、刘桂兰与张淑婷、周明轩之间的借名买房合同于2021年8月4日解除；二、张淑婷、周明轩于本判决生效后六十日内向周洪斌、刘桂兰返还购房款2108473元、契税63254.19元、专项维修金126507元，并赔偿损失8816120元。
法院生效裁判认为，依法成立的合同受法律保护。本案核心争议焦点为：1. 周洪斌、刘桂兰与张淑婷、周明轩之间是否存在借名买房合同关系；2. 涉案借名买房合同能否解除；3. 合同解除后的法律后果如何确定。
关于借名买房合同关系是否成立，法院认为，周洪斌、刘桂兰作为主张法律关系存在的当事人，已完成举证责任，其提交的证据达到高度可能性证明标准。其一，《购房说明》系核心证据，张淑婷虽不认可其签字及捺印的真实性，但未充分说明异议理由，且自行撤回鉴定申请，不足以否定该证据的真实性；其二，《购房说明》虽未注明一号房屋具体信息，但签署时间晚于《商品房预售合同》，周洪斌、刘桂兰的款项支付时间、金额与购房合同约定的房款金额、支付时间相匹配，结合其提交的房屋相关费用支出凭证，能够证明《购房说明》指向一号房屋；其三，张淑婷主张周洪斌、刘桂兰的出资来源于周明轩，但未提交相应证据佐证，周洪斌、刘桂兰对款项来源的解释具有合理性，能够初步证明其全额出资；其四，张淑婷主张借名买房关系已转化为赠与，缺乏事实依据，其提交的证据不足以证明周洪斌、刘桂兰知晓房屋过户、抵押事宜，即便二人在起诉前未主张权利，该默示行为亦不能推定其具有赠与的意思表示；其五，张淑婷与周明轩系夫妻关系，其对以周明轩名义购买的房屋享有法定权利，且已在《购房说明》上签字，应认定为合同相对方，被告主体适格。综上，法院确认双方存在借名买房合同关系。
关于借名买房合同能否解除，法院认为，合同解除的关键在于合同目的是否能够实现。本案中，周洪斌、刘桂兰现无当地购房资格，无法办理一号房屋的产权过户手续，双方借名买房、最终将房屋过户至周洪斌、刘桂兰名下的合同目的已无法实现；同时，购房资格属于动态变化情形，张淑婷主张周洪斌、刘桂兰超过一年解除权行使期限，缺乏事实依据。因此，涉案借名买房合同应予解除，结合周洪斌、刘桂兰变更诉请的时间，确认合同解除时间为2021年8月4日。
关于合同解除后的法律后果，法院认为，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，当事人可请求恢复原状、采取补救措施并赔偿损失。本案中，借名买房合同解除后，周洪斌、刘桂兰无法取得一号房屋所有权，张淑婷、周明轩应当将房屋相关利益返还给周洪斌、刘桂兰。周洪斌、刘桂兰主张返还购房款、契税、专项维修金及赔偿损失，均属于合同解除后的补救措施，符合法律规定，法院予以支持。
本案系典型的亲属间借名买房纠纷。结合本案及同类借名买房纠纷办案经验，总结以下胜诉心得及维权指引，供有借名买房需求或遭遇同类纠纷的当事人参考，助力大家依法维护自身合法权益。
1. 借名买房务必签订书面协议，明确权利义务，留存完整证据链。这是本案胜诉的核心关键。我方在办案中发现，周洪斌、刘桂兰签订的《购房说明》，明确约定了借名买房的原因、出资主体、房屋所有权归属，再结合其提交的银行交易明细、购房发票、相关费用支出凭证，形成了完整的证据链，有力证明了借名买房事实及全额出资情况，为胜诉奠定了坚实基础。实践中，很多借名买房纠纷因未签订书面协议、证据留存不全，导致借名人维权困难，在此提醒大家，借名买房时，无论亲属关系多么亲密，都应签订书面借名协议，明确房屋归属、过户条件、违约责任等核心条款，同时妥善留存出资凭证、房屋相关费用支出凭证，避免后续产生争议。
2. 精准驳斥被告抗辩，抓住对方证据漏洞，强化我方主张。本案中，张淑婷提出了“不认可借名事实、被告主体不适格、超过解除权期限、借名转化为赠与”四项抗辩，我方律师逐一梳理，精准找到每一项抗辩的漏洞。针对主体不适格，强调张淑婷作为配偶签字的法律意义；针对超过解除权期限，结合购房资格动态变化的特点，驳斥其主张的不合理性；针对赠与抗辩，指出其未提交任何证据佐证，无法推定赠与意思表示；针对借名事实异议，结合其撤回鉴定的行为，否定其抗辩的可信度，最终让法院采纳我方观点。
3. 明确合同解除的法定条件，合理主张损失，确保诉求有法律依据。本案中，我方律师精准适用法律，明确“合同目的无法实现”是借名买房合同解除的法定条件，结合周洪斌、刘桂兰无购房资格、无法过户的事实，有力论证了解约的合法性；同时，结合双方确认的房屋现值，合理主张损失，将房屋增值部分纳入损失范围，确保当事人的合法权益得到充分保护。实践中，借名人主张解约索赔时，应明确解约的法定或约定依据，合理计算损失，避免诉求过高或缺乏法律支撑，导致部分诉求无法得到支持。
4. 亲属间借名买房纠纷，兼顾情感与法律，制定针对性维权方案。本案系亲属间纠纷，涉及父母、儿子、儿媳，关系较为复杂，我方在办案过程中，既注重法律层面的证据梳理和主张论证，也兼顾亲属情感，避免矛盾进一步激化，同时始终坚持维护当事人的合法权益，制定了“确认借名关系—主张解约—全额索赔”的针对性维权方案，全程把控诉讼流程，及时应对对方的抗辩和证据提交，确保案件顺利推进。
最后提醒，借名买房存在诸多法律风险，尤其是亲属间的借名买房，容易因情感因素忽视证据留存、协议签订，后续易因房屋增值、产权过户等产生纠纷。若你正面临借名买房相关困扰——无论是借名买房协议的签订、借名事实的认定，还是房屋被擅自过户、合同无法履行后的解约索赔，都可联系我们。我们作为专业的房产律师，将以专业的法律视角，帮你梳理证据、分析案件、制定维权方案，精准驳斥对方抗辩，全程护航你的合法权益，助力你高效打赢维权官司，追回属于自己的财产及损失。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
甲公司（曾用名丙公司）因经营发展需要购置办公用房，因贷款银行要求只能以个人名义办理按揭贷款，经甲公司股东会决议，决定以公司股东江辰的名义购置一号房屋，约定房屋产权归甲公司所有，江辰签字同意。
2005年12月30日，江辰作为买受人，与丁公司（出卖人）签署《商品房预售合同》，约定购买一号房屋，房屋总价款2700332元，首付款按约定支付，剩余房款以个人住房担保贷款形式支付。后江辰办理了房屋产权登记，但一号房屋的全部首付款、按揭贷款均由甲公司支付，且按揭贷款已于2011年全部还清。
甲公司主张，多次要求江辰配合办理一号房屋的过户登记手续，但江辰始终拒绝，故甲公司向法院提起诉讼，请求确认一号房屋归其所有、判令江辰协助办理过户登记，并由江辰承担相关诉讼费用。
江辰辩称，不同意甲公司的全部诉讼请求，主张双方不存在借名买房合同关系。其称，虽然一号房屋房款由甲公司账户支出，但双方系债权债务关系，该款项属于其向甲公司的借款，不影响其作为房屋所有权人的地位；同时主张甲公司受大股东控制，侵犯其小股东利益，甲公司提起本案诉讼系为霸占房屋，且借名买房违反国家政策，不应得到支持。
经查，双方确认以下事实：1. 一号房屋现登记在江辰名下，设计用途为住宅，产权证填发于2007年；2. 一号房屋购买后至2012年，一直由甲公司占有使用，房屋装修、办公家具购置及各项相关费用均由甲公司承担；3. 与一号房屋相关的买卖合同、贷款合同、购房款发票等原件，均一直由甲公司保管；4. 江辰系甲公司现有股东之一，持股比例9.6437%，甲公司另一股东为法定代表人，持股比例90.3563%。
为证明借名买房关系成立，甲公司提交了《丙公司及其关联公司全体股东关于相关房屋按揭贷款的约定》（以下简称《约定》），该文件载明因银行要求按揭贷款只能以个人名义办理，全体股东一致同意江辰等人以个人名义代表公司按揭贷款，所购房产归公司所有，落款有包括江辰在内的全体股东签字及相关公司签章，落款日期为2006年3月5日。江辰不认可该《约定》的真实性，主张其未签署过该文件，但不申请司法鉴定；即便签名属实，亦系甲公司在其空白签名文档上擅自套打，非其真实意思表示，且文件中房屋坐落不详，不能指向一号房屋。
此外，甲公司提交《借条》一张，主张一号房屋产权证原本由公司保管，后被江辰借走，该借条载明江辰从甲公司员工处借走一号房屋所有权证原件，有江辰签字确认。江辰不认可该事实，但对借条上其签名亦不申请司法鉴定，主张即便签名属实，亦系甲公司单方套打。
依照相关法律规定，法院作出判决如下：
于本判决生效之日起七日内，被告江辰协助将坐落于一号房屋的所有权转移登记至原告甲公司名下；
本案的核心争议焦点是甲公司与江辰之间就一号房屋是否存在合法有效的借名买房关系。结合本案查明的事实及双方提交的证据，能够形成完整的证据链，足以认定借名买房关系成立：首先，甲公司提交的《约定》明确载明，因银行按揭贷款限制，同意江辰等人以个人名义代表公司购房，房产归公司所有，该文件有江辰签字及相关公司签章，江辰虽否认其真实性，但不申请司法鉴定，亦未提交相反证据反驳；其次，双方均认可一号房屋的全部购房款、按揭贷款均由甲公司支付，房屋购买后长期由甲公司占有使用、承担相关费用，且房屋相关权利凭证均由甲公司保管，该系列事实与借名买房关系高度契合，能够印证甲公司的主张。
关于江辰的抗辩意见，其一，其主张双方系债权债务关系，房款系其向甲公司的借款，但未提交借条、借款合同等任何证据证明借贷关系成立，应承担举证不能的不利后果；其二，其主张《约定》非其真实意思表示、房屋坐落不明确等，均未提交有效证据佐证，法院不予采纳；其三，其主张借名买房违反国家政策，无事实及法律依据，本案借名买房系因银行贷款限制，未损害社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，不构成合同无效的情形。
甲公司可依据借名买房关系，要求江辰履行协助过户的合同义务，该请求具有事实及法律依据，法院予以支持。
结合本案“公司借股东名义买房、股东拒过户、借名买房关系认定“总结以下办案心得及维权指引，供同类纠纷当事人（尤其是企业）参考：
1. 借名买房务必签订书面协议，明确双方权利义务。本案中，甲公司提交的《约定》系胜诉的核心证据，明确载明借名买房的原因、房产归属及相关约定，为法院认定借名关系提供了直接依据。提醒企业，若确需借个人名义买房，务必签订正式的借名买房协议，明确房屋产权归属、过户时间、违约责任等关键条款，避免口头约定引发后续纠纷。
2. 留存完整证据链，筑牢维权基础。借名买房纠纷中，证据的完整性直接决定维权成败。本案中，甲公司不仅留存了书面借名约定，还保留了全部购房款支付凭证、房屋相关权利凭证、房屋占有使用证据（装修、缴费记录等），形成了完整的证据链，完美印证了借名买房的事实。提醒当事人，借名买房期间，务必留存出资凭证、房屋使用记录、沟通记录等所有相关证据，以备不时之需。
3. 警惕借名主体特殊身份带来的风险，提前防范违约。本案中，借名人为公司股东，后期因股东利益纠纷反悔拒不过户，给公司带来维权成本。提醒企业，借股东、员工等内部人员名义买房时，除签订书面协议外，还可在协议中约定违约责任，同时留存相关人员的签字确认文件，防范其事后反悔、违约的风险。
4. 区分借名买房的合法性，规避无效情形。并非所有借名买房约定均有效，若借名买房系为规避限购政策、损害社会公共利益或违反法律强制性规定，约定可能被认定为无效。本案中，借名买房系因银行贷款限制，未违反相关规定，故被法院认定为有效。提醒当事人，借名买房前需核实相关政策及法律规定，规避法律风险。
实践中，公司借个人名义买房、股东代持房产、借名买房后拒过户等纠纷频发，企业往往因证据留存不足、法律认知偏差、诉讼请求不当导致维权受阻。若你（企业）正遭遇此类借名买房、房产过户相关纠纷，可联系我们，我们将以专业的法律视角，帮你梳理办案思路、深挖关键证据、明确诉讼请求，全程护航你的合法房产权益，助力你高效维权、顺利实现诉求。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
林浩与苏晴原系夫妻关系，于2017年10月23日协议离婚。一号房屋系二人夫妻关系存续期间，以林浩、苏晴名义购买的房产，但双方在《离婚协议书》中，就财产分割部分标注“无”，未明确约定一号房屋的分割方式。后苏晴向法院提起诉讼，主张分割该房屋。
林浩辩称，不同意苏晴的诉讼请求，主张离婚协议中已载明无共同财产，且一号房屋实际由其父母林建国、刘梅全款购买，一直由二位老人居住，林建国、刘梅从未表示将房屋赠与林浩或苏晴，应驳回苏晴的全部诉讼请求，同时称苏晴曾参加家庭会议，同意一号房屋归其父母所有。
第三人林建国、刘梅（林浩父母）述称，一号房屋系二人于2013年8月9日借用儿子林浩的名义全款购买，有相关支付凭证，二人已在该房屋长期居住9年，有居委会出具的长期居住证明。二人曾组织家庭会议，签订相关居住使用及分配协议，明确一号房屋归二人所有，用于养老居住，相关物业、暖气费用均由二人承担。林浩与苏晴因苏晴婚内出轨离婚，离婚时苏晴已拿走婚后车辆及存款，时隔8年再主张分割房屋，请求法院驳回苏晴的诉讼请求，并判令一号房屋归二人所有，办理过户登记，诉讼费由林浩、苏晴承担。
经查，2013年8月9日，林浩、苏晴作为买受人，与甲公司签订商品房预售合同（限价商品住房），约定购买一号房屋，房屋总价款484330元，合同明确限价房不满5年不得转让，满5年转让需交纳相应土地收益等价款。2016年8月21日，一号房屋取得不动产权登记证书，权利人为林浩、苏晴，系共同共有，权利性质为限价商品住房，房屋一直由林建国、刘梅实际居住使用。双方均认可一号房屋购房款由林建国、刘梅全款出资。
林建国、刘梅提交了2014年签订的“父母购置楼房居住使用方案”，载明一号房屋由二人全款出资，借用林浩名义购买，房屋所有权、居住权等归二人所有，林浩及案外人（林浩兄长）签字确认，但苏晴未签字，且苏晴对该方案不予认可，主张该约定违反限价房政策，应属无效。林建国、刘梅申请证人出庭作证，欲证明苏晴对该方案知情且同意，苏晴以证人与第三人存在利害关系、证言陈述不一致为由，不认可证人证言。
经苏晴申请，乙公司出具评估报告，认定一号房屋市场价值2040000元（注：该房屋已满5年，需补缴土地收益金约15万元，未在评估结果中扣除）。林建国、刘梅提交了购房资质核验结果，显示初步核验通过；林浩提交微信聊天记录，欲证明苏晴离婚时净身出户，苏晴对此不予认可，主张离婚协议未约定房屋分割系因当时房屋不满5年无法分割，系暂时搁置。
一、一号房屋归林浩所有，苏晴于本判决生效之日起七日内协助林浩办理该房屋的所有权转移登记手续；
二、林浩于本判决生效之日起七日内支付苏晴房屋折价款1020000元；
三、驳回林建国、刘梅的全部诉讼请求。
法院生效裁判认为，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。本案的核心争议焦点为：一是林建国、刘梅与林浩之间的借名买房关系是否成立且有效；二是一号房屋是否属于林浩与苏晴的夫妻共同财产，应否予以分割。
关于借名买房关系的效力，首先，林建国、刘梅主张与林浩存在借名买房关系，但提交的居住使用方案无苏晴签字，证人与第三人存在利害关系，证言存在矛盾，在苏晴明确否认的情况下，未能提交充分证据证明苏晴对借名买房事宜知情且同意，故该借名约定对苏晴不具有约束力。其次，一号房屋系限价商品住房，属于国家保障性住房，供应对象具有特殊性，需经资格审核后方可购买。即便借名买房关系成立，该约定也剥夺了其他符合限价房购买条件家庭的购房机会，违背了国家建立限价房制度的初衷，损害了社会公共利益，依照法律规定，该借名买房约定应属无效。因此，法院对林建国、刘梅要求确认一号房屋归其所有并办理过户的请求不予支持，双方就购房出资的争议可另行解决。
关于一号房屋的分割问题，离婚协议中仅标注财产“无”，未对一号房屋的归属作出明确约定，该约定并不当然排除苏晴作为房屋共有人的合法权利。结合房屋登记情况及购买时间，一号房屋系林浩与苏晴婚姻关系存续期间购买，登记为双方共同共有，应认定为夫妻共同财产，苏晴主张分割该房屋的请求符合法律规定，法院予以支持。关于房屋折价款，结合评估报告确定的房屋市场价值，酌定林浩支付苏晴折价款1020000元，房屋归林浩所有。关于土地收益金，因分割时房屋未实际交易，具体数额无法确定，双方可待该费用实际发生后另行解决。
结合本案“离婚后财产分割、借名买房、限价房纠纷”三大核心冲突点，总结以下办案心得及维权指引，供同类纠纷当事人参考：
1. 离婚协议财产约定需明确，避免后续争议。本案中，双方离婚时未明确一号房屋的分割方式，仅标注财产“无”，导致离婚多年后再起纠纷。提醒当事人，离婚时无论财产是否明确，均应在协议中清晰载明财产归属及分割方案，避免以“无财产”简单概括，防止后续权益受损。
2. 借名购买保障性住房风险极高，约定多属无效。限价房、经济适用房等保障性住房，系国家为解决特定群体住房困难设立的政策福利，购买资格具有专属性。借名购买此类房屋，即便签订相关协议，也因损害社会公共利益而被认定为无效，借名人无法依据协议取得房屋所有权，出资争议需另行解决。
3. 借名买房需经全体相关权利人同意，留存完整证据。本案中，第三人主张借名买房，但未提供证据证明原告知情且同意，该约定对原告无约束力。提醒当事人，若确需借名买房，需经房屋登记名义人及其配偶（如有）共同签字确认，同时留存出资凭证、沟通记录等完整证据，防范后续纠纷。
4. 离婚后发现未分割共同财产，可依法主张权利。本案中，原告离婚8年后仍可主张分割一号房屋，因离婚协议未明确排除其财产权利，且房屋属于夫妻共同财产。提醒当事人，离婚后发现有未分割的夫妻共同财产，可在法定时效内提起诉讼，依法维护自身财产权益，切勿因时间久远而放弃维权。
实践中，借名买房、离婚后财产分割、保障性住房纠纷频发，当事人往往因不懂法律规定、证据留存不足、协议约定不明确导致权益受损。若你正遭遇此类房产纠纷，可联系我们，我们将为你提供专业的法律分析、维权指引，精准梳理办案思路、深挖关键证据，全程护航你的合法房产权益。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
如有相关问题，欢迎来电咨询。
（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
陈雨婷与陈雨泽、陈雨薇系兄弟姐妹关系，三人的父亲陈建国于2012年3月30日去世，母亲李桂兰于2015年12月21日去世。1989年12月30日，因原有老宅拆迁安置，根据当时户口簿登记人员（父亲陈建国、母亲李桂兰、陈雨婷、陈雨泽四人），共安置两套房屋，分别为一号房屋和二号房屋。
其中，一号房屋由陈雨婷与父母共同居住，二号房屋由陈雨泽居住（拆迁安置人登记为母亲李桂兰）。2011年8月24日，甲物业公司根据相关房改政策售房，父母同意由陈雨婷购买一号房屋，陈雨婷向甲物业公司支付了全部购房款，但因一号房屋安置时承租人登记为父亲陈建国，甲物业公司拒绝陈雨婷签订购房合同，主张仅准许承租人购买。
当时陈建国身患重病、生命垂危，为保护陈雨婷的合法权益，其在医院病床上与甲物业公司工作人员交涉，要求由陈雨婷签字购房，遭到拒绝后，当着工作人员的面承诺“我签字，陈雨婷出的钱，房子给陈雨婷”。
父母去世后，一号房屋仍登记在陈建国名下，陈雨泽、陈雨薇作为继承人，拒不认可陈建国生前承诺，拒绝配合陈雨婷办理房屋相关登记手续，阻碍其行使居住权利。此前，陈雨婷曾以借名买房为由起诉要求确认房屋所有权，被法院作出B号判决驳回，后其撤回上诉。
为维护自身合法权益，陈雨婷委托律师再次提起诉讼，请求法院判令其对一号房屋享有居住权。
庭审中，陈雨泽、陈雨薇辩称，陈雨婷主张的居住权不符合法律规定，双方及父母之间均未签订居住权相关合同；陈雨婷此前以借名买房起诉败诉，本次变更案由主张居住权，违背一事不再理原则；且陈雨婷婚后已搬离一号房屋，户口亦迁出，有自有住所，不符合享有居住权的条件，请求法院驳回其全部诉讼请求。
陈雨婷对一号房屋有权居住使用。
法院生效裁判认为，本案争议焦点为陈雨婷是否对一号房屋享有居住使用权利，结合案件事实及法律规定，作出如下认定：
1. 关于法律适用，本案争议系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释规定，不适用民法典中关于居住权设立的相关规定。
2. 一号房屋与二号房屋均系原有老宅拆迁所得的安置房屋，陈雨婷是否享有居住使用权，取决于房屋安置时是否考虑其人口因素。根据当时有效的《北京市建设拆迁安置办法》第八条规定，安置房屋面积原则上不超过被拆迁户原住房屋面积，原住房严重拥挤不便的，按拆迁时家庭人口情况予以照顾，家庭人口以拆迁范围内的正式户口为准，符合年龄条件的子女可分室安置。
3. 结合庭审查明事实，一号房屋与二号房屋的总面积远远超过原有老宅面积，拆迁时陈雨婷的正式户口在被拆迁地址，且年龄已超过二十四周岁，符合上述办法规定的按家庭人口予以照顾、可分室安置的情形，故一号房屋安置时必然考虑了陈雨婷的人口因素，陈雨婷作为被安置人，对安置房屋理应享有居住使用权利。
4. 一号房屋虽由陈建国签订购房合同并登记在其名下，性质为房改房，但该房屋系拆迁安置所得，陈建国的购房行为不改变陈雨婷作为被安置人享有的居住使用权利。
综上，法院认定陈雨婷作为拆迁被安置人，对一号房屋享有合法的居住使用权利，依法支持其核心诉讼请求。
结合本案“拆迁安置、兄弟姐妹房产纠纷、借名买房未果转主张居住权”三大核心冲突点，总结以下办案心得及维权指引，供同类纠纷当事人参考：
1. 拆迁被安置人的居住权益受法律保护，核心在于举证“安置时考虑自身人口因素”。本案中，我们重点梳理拆迁时的户籍登记记录、拆迁安置政策、准住证等证据，充分佐证陈雨婷系被安置人且符合政策照顾条件，一号房屋安置时必然考虑其因素，最终获得法院支持。实践中，被安置人主张居住权时，务必留存好户籍证明、准住证、拆迁政策文件等相关证据，这是维权的基础。
2. 区分“拆迁安置居住权益”与“民法典意义上的居住权”，避免维权方向偏差。本案中，对方代理人多次以“未签订居住权合同、未办理登记”为由抗辩，我们重点辨析两者差异：陈雨婷主张的居住权，系基于拆迁安置产生的法定居住使用权利，无需签订合同、办理登记；而民法典规定的居住权，需通过书面合同约定设立并登记，两者法律依据、构成要件完全不同，最终法院采纳我方观点。在此提醒，遭遇同类纠纷，可委托律师精准区分权利性质，避免因维权方向错误导致败诉。
3. 借名买房败诉后，可结合案件事实变更维权思路。本案中，陈雨婷此前以借名买房为由起诉败诉，此次结合案件核心事实，变更维权方向，主张其作为被安置人的法定居住使用权利，而非所有权，精准避开此前的举证短板，最终获得法院支持。这也提醒当事人，借名买房维权未果时，切勿盲目撤诉或放弃，可委托律师梳理案件其他核心权益，寻找新的维权突破口。
4. 兄弟姐妹房产纠纷，重点防范“亲情绑架”与“证据缺失”。本案中，被告以“亲情”为由否认原告权益，且否认父亲生前承诺，试图以“一事不再理”规避责任。我们通过调取拆迁档案、庭审质证还原案件事实，驳斥对方不合理抗辩，最终维护了当事人合法权益。在此提醒，面对兄弟姐妹间的房产纠纷，既要注重亲情协商，更要留存好相关证据（如书面承诺、付款凭证、沟通记录等），必要时委托专业律师介入，避免因亲情疏忽导致自身权益受损。
5. 房改房相关纠纷，需重点关注当时的政策规定。本案涉及房改房购买、拆迁安置等历史遗留问题，相关权益认定需结合当时有效的政策文件，而非单纯依据现行法律。我们长期办理房地产纠纷，深耕拆迁安置、房改房、居住权、借名买房等各类房产纠纷，熟悉不同时期的政策规定，能够精准梳理案件思路、挖掘关键证据。
实践中，拆迁安置居住权、兄弟姐妹房产继承、借名买房、房改房等相关纠纷频发，当事人往往因不懂法律规定、证据留存不足、维权方向错误导致权益受损。若你正遭遇此类房产纠纷，可联系我们，我们将为你提供专业的法律分析、维权指引，精准梳理办案思路、深挖关键证据，全程护航你的合法居住权益与房产权益。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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林晓燕与赵春芳曾为甲物业公司同事。2006年5月21日，赵春芳与甲物业公司签订《职工集资建房认购协议书》，认购该公司集资建设的一号房屋一套。
2006年10月18日，林晓燕与赵春芳签订《房屋购买权转让协议》，约定赵春芳将一号房屋的购买权自愿转让给林晓燕，房屋产权归林晓燕所有；林晓燕支付赵春芳预交款155000元，后续全部房款及税费由林晓燕承担，房屋取得房产证后，赵春芳协助林晓燕办理过户手续。
协议签订后，林晓燕先后支付了全部房款及税费，2006年11月，赵春芳出具全款收条，并将相关购房手续原件移交林晓燕。2007年3月，开发商将一号房屋交付林晓燕，此后12年间，林晓燕一直占有、使用该房屋，并将房屋出租，承担全部相关费用。2009年，双方另行约定，一号房屋由林晓燕全权占有控制，赵春芳未经林晓燕书面同意不得出卖该房屋。
2019年4月，赵春芳突然联系林晓燕，要求其支付160万元补偿款，遭到林晓燕拒绝。2019年5月31日，周淑芬之子孙浩前来一号房屋撬锁欲抢占，林晓燕配偶报警后得知，赵春芳与其配偶孙伟明，已于2019年5月14日与周淑芬签订《北京市存量房屋买卖合同》，并于5月22日将一号房屋过户至周淑芬名下。
经查，赵春芳与周淑芬曾为街坊，双方子女存在合作关系，周淑芬购房前未实地查看房屋，无法提供合理付款凭证及真实交易依据。林晓燕为维护自身权益，委托律师提起诉讼，请求确认该房屋买卖合同无效，并要求三被告承担本案诉讼费。
确认赵春芳、孙伟明与周淑芬于2019年5月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；本案诉讼费由赵春芳、孙伟明、周淑芬共同承担。
法院生效裁判认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案争议焦点为三被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否存在恶意串通、损害林晓燕利益的情形，结合案件事实及证据，法院作出如下认定：
1. 林晓燕与赵春芳签订的《房屋购买权转让协议》合法有效，林晓燕已支付全部购房款项，并实际占有、使用一号房屋长达12年，系房屋实际所有权人，享有合法权益；
2. 赵春芳、孙伟明与周淑芬就一号房屋买卖未签订书面合同，无充分证据佐证双方主张的330万元真实交易价格，亦无证据证明双方就付款方式、违约责任等核心条款达成明确约定；
3. 即使按三被告主张的真实交易价格330万元计算，周淑芬提供的转账凭证仅319.5万元，剩余10.5万元仅有收条无其他佐证，且大部分购房款系在房屋过户后支付，与合同约定及交易常理相悖；
4. 经鉴定，一号房屋在交易时市场价值为481.3万元，无论按网签合同150万元，还是三被告主张的实际支出332.9万余元计算，成交价格均明显低于市场价格，不符合合理交易原则；
5. 周淑芬主张购房前实地看房，但结合相关证据，无法确认房屋租户已全部腾退，其未充分尽到审慎核实义务；且三被告系多年街坊，房屋买卖作为重大财产交易，双方未签订书面合同、交易流程过于随意，不符合常理。
综上，法院认定赵春芳、孙伟明与周淑芬签订的房屋买卖合同存在恶意串通，损害了第三人林晓燕的合法权益，依法判决该合同无效。
结合本案借名买房、一房二卖、恶意串通等核心冲突点，总结以下办案心得，同时为遭遇同类房产纠纷的当事人提供维权指引：
1. 借名买房需留存完整证据，筑牢维权基础。本案中，当事人林晓燕全程留存了《房屋购买权转让协议》、房款及税费支付凭证、收条、购房手续原件、房屋租赁协议、相关费用缴纳凭证等，完整证明了“借名买房”的事实、自身实际出资及长期占有使用房屋的状态，这是胜诉的核心关键。实践中，很多借名买房纠纷因证据不全（如无书面协议、出资凭证缺失）导致维权困难，在此提醒当事人，借名买房时务必签订书面协议，明确双方权利义务，同时妥善留存全部出资、交接、使用相关证据。
2. 恶意串通的认定需紧扣法定要件，精准举证。本案中，我们重点从“交易价格明显低于市场价格”“交易流程不符合常理”“当事人存在特殊关系”“买受人未尽审慎义务”四个角度，梳理举证思路，提交鉴定报告、派出所出警记录、相关证人证言等证据，精准佐证三被告恶意串通的事实，最终获得法院支持。作为房地产律师，办理此类案件时，需精准把握恶意串通的法定要件，针对性挖掘证据，直击案件要害。
3. 一房二卖情形下，实际权利人应及时维权。本案中，赵春芳作为名义房主，擅自处分实际权利人林晓燕的房屋，构成一房二卖，且与周淑芬存在恶意串通。在此提醒，借名买房中，实际权利人发现房屋被擅自出售、过户后，应第一时间委托专业律师介入，及时提起诉讼，申请财产保全，防止房屋被进一步处置，最大限度维护自身合法权益，切勿拖延导致维权被动。
4. 警惕熟人之间的房产交易陷阱，坚守交易底线。本案中，三被告系街坊关系，以“信任”为由未签订书面房屋买卖合同，实则存在恶意串通、低价交易、规避税费等违规情形，最终导致合同无效。在此提醒，房屋买卖属于重大财产交易，无论是否为熟人，均应签订书面合同，明确交易价格、付款方式、过户时间、违约责任等核心条款，同时核实房屋产权状态、实际使用情况，避免因“信任”遭受财产损失。
5. 借名买房存在法律风险，需提前规避。借名买房因产权登记与实际权利分离，容易出现名义房主擅自卖房、抵押、索要补偿等纠纷，建议当事人尽量避免借名买房；若确有必要，除留存完整证据外，可在条件具备时，及时办理房屋过户手续，消除权利隐患。
作为长期办理房地产纠纷的律师，我们深耕借名买房、一房二卖、房屋买卖合同无效、房产过户等各类房产纠纷案件，始终以当事人权益为核心，精准梳理案件思路、深挖关键证据、优化辩论策略。若你正遭遇借名买房、一房二卖、恶意串通卖房等房产纠纷，可联系我们，将为你提供专业的法律分析、维权指引，全程护航你的合法房产权益。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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2003年底，赵志远获得一套经济适用房购房资格。因资金紧张，他通过同事关系认识了王建国、刘芳夫妇。双方协商一致：由王建国夫妇全额出资，以赵志远名义购买一号房屋，房屋归王建国夫妇所有。
2004年1月10日，赵志远与甲公司签订《商品房买卖合同》，总价22万余元。王建国夫妇支付全部款项（包括首付款、银行贷款10万元及提前还款、契税、维修基金等），并自2004年收房后一直居住至今。
2006年12月25日，双方签署一份《证明》，明确写道：“虽房票名为赵志远，但实际房主是王建国、刘芳。”
2010年，一号房屋取得产权证，登记在赵志远名下，房屋性质为经济适用房。
2019年，王建国夫妇已连续缴纳北京社保满5年，具备购房资格，遂要求赵志远配合过户。赵志远以“当年耽误自己买房”为由拒绝，并称《证明》系“欺诈政府”，不应履行。
王建国夫妇无奈起诉，请求确认借名买房协议有效并办理过户。
✅ 确认王建国、刘芳与赵志远就一号房屋的口头借名买房协议有效；
✅ 赵志远于判决生效后15日内配合将房屋过户至王建国、刘芳名下。
借名买房关系真实存在
全部购房款由原告支付；
原告长期居住并承担物业、水电等费用；
所有购房文件原件由原告持有；
双方签署《证明》确认实际权属。
关键：购房合同签订于2008年4月11日前
根据北京市相关政策及司法实践：
2008年4月11日之前签订的经适房购房合同，即使存在借名行为，只要房屋已满5年可上市，可认定借名协议有效。
本案购房合同签订于2004年，完全符合该例外情形。
原告现已具备购房资格，过户无障碍
经住建部门审核，原告家庭已通过购房资格初步检验，具备受让条件。
被告“被耽误买房”非法定抗辩理由
其个人损失与本案合同履行无关，不能对抗原告合法确权请求。
本案是典型的“早期经适房借名买房”纠纷，胜诉关键在于精准把握政策时间节点：
锁定“2008年4月11日”这一生死线
北京高院明确规定，此前签约的经适房借名行为可例外支持。我们第一时间调取原始购房合同，确认签约日期为2004年，奠定胜诉基础。
用《证明》+完整证据链构建“高度盖然性”
除出资、居住、证件保管外，《证明》中“实际房主是王建国、刘芳”的表述，直接印证借名合意，极大增强法官心证。
主动解决“资格”问题
在起诉前协助客户完成购房资格审核，消除法院对“无法过户”的顾虑，确保判决可执行。
预判对方“道德抗辩”
被告强调“自己没房住”，我们提前准备答辩：借名系其自愿，风险自担，不能以事后后悔否定合同效力。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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2003年，张明远（时年未成年）名下登记了一号房屋。2012年，因“做生意需资金”，他通过公证委托姑姑李文慧代为出售该房。
然而，李文慧并未挂牌出售，而是在2012年12月27日，以8元价格将房屋“卖”给自己的女儿李思琪，并于4日后完成过户。
2013年，张明远得知此事，立即起诉要求确认买卖合同无效。但法院认为：
“合同形式合法，不构成恶意串通，且张明远可另案主张赔偿。”
败诉后，张明远转而提起委托合同违约之诉，要求：
李文慧赔偿房屋市场价值517.6万元；
支付利息（按年24%）；
李思琪承担连带责任。
房屋实为她全额出资购买，仅因规避风险借张明远名义登记；
过户是“拿回自己房子”，非恶意处分；
8元是建委工作人员建议填写的“象征性价格”。
✅ 李文慧赔偿张明远经济损失517.6万元；
✅ 按同期贷款利率支付利息（非24%）；
✅ 李思琪承担连带赔偿责任；
借名买房关系不成立
虽有资金往来，但无证据证明购房时三方达成“借名”合意；
房屋登记在张明远名下近10年，李文慧从未主张权属；
录音中仅称“我出过钱”，未明确“房子是我的”；
产权归属以登记为准，出资≠所有权。
受托人严重违反忠实义务
委托目的是“出售变现”，而非“转移至亲属名下”；
以8元交易，明显背离委托宗旨，构成重大过失；
根据《合同法》第406条，受托人因过错造成委托人损失，应赔偿。
买受人非善意，承担连带责任
李思琪作为李文慧之女，明知8元价格不合理；
未支付对价，不属于善意取得；
与母亲存在共同损害委托人利益的行为，应连带赔偿。
利息按法定标准支持
原告主张24%无法律依据；
法院酌定按中国人民银行同期贷款利率计算。
本案是“委托卖房被恶意操作”的典型维权成功案例，关键策略如下：
转换诉讼策略：从“确权”转向“索赔”
前案已确认合同有效，继续纠缠“无效”徒劳。果断转向委托合同违约之诉，聚焦“赔偿损失”，切中要害。
用评估报告锁定损失金额
申请法院委托评估，确定2012年房屋市值为517.6万元，将抽象损失转化为具体债权。
瓦解“借名买房”抗辩
长期未主张权利；
登记公示效力优先。
成功守住“张明远是真实权利人”的底线。
追究买受人连带责任
抓住“8元交易+母女关系”这一明显异常，论证非善意取得，扩大责任主体，保障执行到位。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
如有相关问题，欢迎来电咨询。
（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
1990年代，陈国栋作为副局级干部，从单位承租两套公房：一套三居室、一套一居室（即一号房屋）。1998年单位房改，按政策，他可享受125平方米住房面积优惠。
为最大化利用房改政策，陈国栋与大女儿陈雅婷商议：
三居室登记在自己名下；
一居室借用陈雅婷名义购买，以便享受“子女购房”额外优惠。
此后，全部购房款（近3万元）均由陈国栋支付，相关收据、合同、房产证也一直由其保管。房屋交付后，由陈国栋夫妇及小女儿居住，陈雅婷从未入住。
2000年，一号房屋登记至陈雅婷名下，购房时折算了陈雅婷与其丈夫李振华共26年工龄。
20余年后，陈国栋年事已高，担心身后子女争产，遂要求女儿配合将房屋过户回自己名下。陈雅婷拒绝，称：“房本写我名就是我的，你还用了我的工龄！”
陈国栋无奈起诉，请求确认借名买房关系并办理过户。
✅ 确认陈国栋与陈雅婷就一号房屋存在借名买房合同关系；
✅ 陈雅婷于判决生效后7日内协助将房屋过户至陈国栋名下。
借名买房关系可依口头约定成立
虽无书面协议，但《民法典》认可口头合同。关键在于是否具备“合意+履行”。
四项关键事实形成完整证据链：
出资：全部购房款由陈国栋支付，收据载明其为交款人；
居住：房屋自交付起由陈国栋家庭使用，陈雅婷从未居住；
证件保管：房产证、合同、票据原件均由陈国栋持有；
录音自认：陈雅婷在录音中多次承认“房子是你买的”“我没出过一分钱”。
使用工龄不否定借名关系
工龄优惠系政策性福利，不影响实际权属认定。原告已表示愿对工龄对应利益给予补偿，可另行解决。
“名字写了就是我的”不成立
不动产登记具有公示效力，但在借名买房纠纷中，可被相反证据推翻。本案证据已达到“高度可能性”标准。
本案胜诉关键在于证据整合与心理博弈：
录音证据是破局关键
在亲属间难以取得书面协议的情况下，引导当事人进行合法录音，固定对方“自认出资”“否认赠与”的关键陈述。
提前化解“工龄”抗辩
主动提出“可补偿工龄对应价值”，将对方最强抗辩点转化为可协商事项，避免陷入僵局。
强调“非赠与”意图
录音中女儿亲口说“你没说过是给我的”，直接击穿“赠与”主张。
警示客户：房改房借名风险高，但并非无解
只要保留出资凭证、控制房屋、留存沟通记录，即使多后仍可确权。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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2013年，王秀兰（80余岁）欲改善居住条件。其女刘慧敏（已故）系某单位职工，享有单位公房承租及后续购买资格。
其向儿子借款229万余元；
由儿媳账户直接支付给开发商；
以女儿刘慧敏之子刘宇航（外孙）名义签订《房屋买卖契约》；
购房后一直由其居住；
因信任亲属，未签任何借名或代持协议。
2015年，一号房屋登记至刘宇航名下。2021年刘慧敏去世后，王秀兰方知产权不在自己名下，遂起诉要求确认房屋归其所有。
房屋系单位福利房，仅员工或直系亲属可购；
购房款虽由舅妈账户支付，但属家庭内部借款；
后王秀兰出售海淀房产，将部分售房款赠与母亲用于还款；
房本一直由母亲保管，其本人2018年结婚后搬出，但仍常回家探望；
从未同意“借名”，房屋应归登记人所有。
法院判决：驳回王秀兰全部诉讼请求。
不动产权属以登记为准
《民法典》第217条规定，不动产权属证书是权利人享有物权的证明。一号房屋登记在刘宇航名下，具有公示公信效力。
借名买房需有“合意”证据，仅有出资不足
王秀兰虽提供付款凭证和居住证明，但无法证明双方存在借名购房的约定。亲属间资金往来、共同居住极为常见，不能直接推定权属。
无任何书面或口头协议佐证
双方既无借名协议，也无代持约定，亦无录音、证人等间接证据。举证不能，承担败诉后果。
购房资格具人身专属性
一号房屋原为单位公房，购买资格基于刘慧敏、刘宇航的职工身份，非任意人可替代，进一步削弱“借名”合理性。
纠纷可另案解决，但不改变物权归属
法院指出，若确有借款或不当得利，可另行主张债权，但不得以此否定登记物权。
本案成功守住房产，策略如下：
强调“无合意即无借名”
借名买房的核心是双方约定，而非单方出资。原告无法证明合意，主张自然不成立。
合理解释资金来源
将大额转账解释为“家庭临时周转”，符合中国家庭财务习惯，避免被认定为购房出资。
突出购房资格的身份属性
单位公房转售具有强烈人身依附性，外人无法享有，从根本上否定借名可能性。
利用“长期不知情”反证不合常理
原告称2015年交房即入住，却直到2021年才“发现”产权不在自己名下，明显违背生活常理。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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2010年，李建国（山东农民）欲为儿子在北京安家。女婿赵明远称自己获批一套限价商品房指标，房价仅60余万元，并承诺：“5年后可过户给您或您指定的人。”
基于亲属信任，2011年，李建国、赵明远及女儿李婷三方签署《借名买房协议》，明确：
房屋由李建国全额出资；
登记在赵明远名下；
实际所有权归李建国；
5年后过户至李建国或其指定人。
李建国支付全部房款、维修基金、契税共计626,941.05元。房屋交付后，由其子居住至今，物业、供暖等费用均由李家承担。
然而，2017年赵明远与李婷离婚时，擅自将一号房屋分割归己所有，并拒绝配合过户。
2020年，李建国起诉要求过户，法院认定：
“借名购买限价房损害社会公共利益，协议自始无效。”
2023年，李建国再次起诉，要求返还出资并赔偿房屋增值损失（现值约460万元，增值约390万元）。
赵明远返还李建国购房款及税费626,941.05元；
赔偿房屋增值损失190万元（按50%过错比例）；
借名关系成立但无效
生效判决已确认双方存在借名合意，但因限价房具有保障性质，借名行为规避政策，损害公共利益，协议无效。
赵明远辩称“系赠与”或“夫妻共同债务”，但无证据支持，法院不予采信。实际出资人有权要求返还。
增值损失按过错分担
李建国明知对方有指标、主动出资享受政策红利，自身存在过错；
赵明远作为本地人、更了解政策，亦有过错；
法院认定双方过错相当，各担50%责任；
在双方均不申请评估的情况下，酌定赔偿190万元。
本案是“政策房借名失败后最大化挽回损失”的典范。关键策略如下：
善用前案生效判决
前案已确认“借名关系存在”，本次无需再证合意，直接聚焦“损失赔偿”。
主动提供市场价值证据
虽未做正式评估，但提交同小区成交价截图，为法院酌定赔偿提供依据。
精准切割“返还”与“赔偿”诉求
返还出资：无争议；
增值赔偿：需论证过错与信赖利益；
强调“非恶意炒房，仅为子女安居”
出资人系外地农民，购房目的正当，争取法官情感认同。
警示客户：限价房、经适房借名风险极高，但并非“血本无归”
即使协议无效，仍可通过返还+过错赔偿路径挽回大部分损失。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
2008年，郑建国与其子周浩以家庭名义成功申请北京市经济适用房资格。2013年，郑建国作为买受人，与甲公司签订合同，购买一号房屋（建筑面积53.28㎡，总价299,859.84元）。
2014年5月，郑建国、前妻周丽华及儿子周浩三方签署《协议书》，约定：
房屋由周丽华全额出资；
5年后必须过户至周浩名下；
期间由周丽华监管使用。
周丽华支付全部房款、契税、维修基金（合计313,514.44元），并投入12.85万元装修。房屋交付后，母子长期居住。
然而，因郑建国对外负债，一号房屋于2020年被法院查封。周浩提起执行异议及确权诉讼，均被驳回。
周丽华、周浩遂起诉，请求：
确认《协议书》无效；
返还购房款及税费；
赔偿房屋增值损失（经评估，房屋现值280万元，增值约250万元）。
郑建国返还周丽华购房款及税费313,514.44元；
赔偿装修损失80,000元；
赔偿房屋增值损失175万元（按70%比例）；
借名购买经适房，协议无效
经济适用房具有社会保障性质，借名行为规避政策，损害公共利益，协议自始无效。
无效不等于“各回原位”，需考虑过错与公平
根据《民法典》第157条，合同无效后，有过错的一方应赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应责任。
郑建国过错显著更大
周丽华出资系为子女居住，无投机意图；
郑建国在明知房屋实际归属情况下，仍以个人名义对外举债，直接导致房屋被查封、无法返还，主观恶意明显。
增值损失属于“信赖利益损失”
周丽华基于协议长期占有、使用房屋，并投入资金装修，对房屋增值有合理期待。若仅返还原始出资，显失公平。
70%赔偿比例兼顾公平与惩戒
协议无效的政策原因（双方均应知风险）；
郑建国恶意导致损失扩大；
房屋已大幅升值；
最终酌定郑建国承担70%的增值损失（250万×70% = 175万元）。
本案关键策略如下：
主动申请房屋价值评估
即使协议可能无效，也必须固定增值金额，为索赔提供依据。
强调“非炒房、为子女”的善意动机
区别于投机性借名，争取法院在过错分配上倾斜。
聚焦对方“恶意举债”行为
证明损失扩大的直接原因是郑建国个人债务，而非政策限制本身。
援引《民法典》第157条“损失分担”规则
打破“无效即零赔偿”误区，主张信赖利益保护。
接受协议无效，但争取最大补偿
不纠缠于“确权”，而是转向“损害赔偿”，实现务实维权。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
如有相关问题，欢迎来电咨询。
