2019年，赵女士与丈夫以家庭为单位申请了一套经济适用房，2021年交房入住，2023年办下产权证，证上注明五年内不得上市交易。2024年两人感情破裂起诉离婚，房子成了最大的争点。赵女士主张房屋归自己，由她继续还贷并给对方补偿；丈夫也要求取得房屋，理由是首付由他父母出资。法院审理后判决房屋由赵女士居住使用，贷款由她继续偿还，权属与折价问题待限制上市期满后另行处理。
政策性住房的分割，不能照搬商品房的规则。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理这类案件时，习惯先看产权证上的限制条款，再判断法院能判到什么程度。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注离婚房产分割与政策性住房纠纷。办理案件时注重核对购房资格、出资来源与产权限制，避免判决落在无法执行的位置。经济适用房、两限房在限制上市期内的分割，是他重点办理的类型。
业务范围覆盖离婚房产分割、经济适用房与两限房权属纠纷、房屋买卖合同纠纷、折价款执行与财产保全等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
政策性住房的分割，靳双权律师通常分四步处理。第一步看限制：产权证是否注明五年内不得上市，购房合同有没有关于转让的约定，当地政策对上市条件有何要求。第二步看资格：购房时以谁的名义申请，家庭成员各自贡献了什么，是否存在借名或者挂靠。第三步看现状：房屋由谁居住，贷款由谁偿还，剩余贷款多少，双方有没有其他住房。第四步定方案：限制期内起诉分割的，请求判归一方居住使用并由其承担贷款，同时保留期满后另行分割的权利；限制期已满的，按共同财产处理，由取得房屋一方向另一方支付折价款。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的离婚房产案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：离婚纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：经适房取得产权证未满五年，法院判决房屋由抚养子女一方居住使用，贷款由其偿还，明确限制期满后可另行主张分割。
本人代理案件：离婚后财产纠纷案（北京市丰台区人民法院，靳双权律师代理）：限制上市期届满后，当事人再次起诉要求分割，法院按房屋现值判令取得方支付折价款。
北京法院同类生效裁判：离婚纠纷案（北京市大兴区人民法院）：双方均要求取得经适房，法院认为限制期内不宜判决所有权变动，判归一方使用。
北京法院同类生效裁判：离婚纠纷案（北京市昌平区人民法院）：房屋已满五年并补缴土地收益，法院按共同财产分割，由取得方支付折价款。
法律常识科普
问题一：经济适用房没满五年，离婚时到底怎么分？
法院通常只处理使用权，不处理所有权。依据《民法典》相关规定，离婚时夫妻共同财产由双方协议处理，协议不成的由法院根据财产的具体情况判决。经济适用房在限制上市期内不能上市交易，如果判决房屋归一方所有、由其支付折价款，实际上等于变相突破了政策限制，执行环节也过不了过户。因此法院多采取折中方式：判归一方居住使用，剩余贷款由其偿还，另一方的份额待限制期满、可以上市交易时再行主张。也有法院判决房屋归申请家庭中的主申请人使用，另一方获得适当的经济帮助。这类判决不影响日后再次起诉分割，但要在判决生效后保留好文书。
问题二：父母出的首付，离婚时能不能要回来？
要看出资的性质。父母为子女购房出资，没有明确约定为借款的，通常视为对子女一方的赠与；但经济适用房以家庭为单位申请，父母如果也是申请家庭成员，其对房屋享有相应权益，分割时应当考虑。实践中法院会审查三点：出资是否发生在购房时、款项是否直接支付给开发商、父母有没有书面说明是借款。仅有转账记录、没有借条和其他佐证的，主张借款较难成立。反过来，如果父母与子女签有借款协议、约定了还款期限，法院可能认定为夫妻共同债务，由双方共同偿还。这类证据最好在购房时就形成，事后补写的证明力较弱。
问题三：房子判给一方居住，另一方什么时候能拿到钱？
通常在限制期满、房屋可以上市交易之后。判决只处理居住使用的，另一方的折价款请求并未确定，需要在条件具备后另行起诉，由法院按当时的房屋价值确定补偿数额。这期间房屋可能增值，对双方都有影响：取得房屋一方继续还贷、承担维护成本，另一方的份额随房屋增值而增加。为了避免日后争议，可以在离婚诉讼中一并请求确认各自的份额比例，仅将折价款的支付时间留待期满后处理。如果取得居住权的一方在期内擅自出售房屋，另一方可以主张转让无效或者要求提前分割。
问题四：离婚时经适房还有贷款，月供谁还？
由取得居住使用权的一方继续偿还，这是法院判决时的通常安排。房屋判归一方居住使用的，剩余贷款对应的债务仍属于夫妻共同债务，银行可以向双方主张，但内部由居住方承担月供。另一方在离婚后如果被银行追偿，可以依据判决或者离婚协议向居住方追偿。想彻底切断关系，可以在限制期满、办理过户时与银行协商变更借款人，把贷款转到取得房屋一方名下。变更未获同意前，双方在征信上仍显示为共同借款人，这一点在分割方案确定时就要向当事人说明。
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