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签订房屋买卖合同后房屋共有权人明确表示不履行合同的是否应当承担违约责任?

来源:  作者:  时间:2017-09-20 17:19


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、原告诉称

 

  原告梁靓诉称,房地产中介公司提供居间服务,原、被告于2016年8月12日签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(以下简称为《合同》)及《补充协议》,合同约定被告将其所有的位于东城区兴化路1号院2号楼231号房屋(以下简称为涉诉房屋)出售给原告,房屋价款为1100万元,签约当日原告支付定金11万元,通过银行贷款方式支付600万元,剩余房款在办理网签手续后两日内通过资金监管方式支付。签订合同后原告支付了定金,该房屋为央产房,被告需取得《在京中央单位已购公房变更通知单》,但其一直不配合办理手续。经原告多次催促,房屋过户手续仍未办理。现诉至法院请求:1、要求被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,为原告办理东城区兴化路1号院2号楼231号房屋的产权登记手续,并将涉案房屋交付原告;2、要求被告支付违约金55万;3、诉讼费由被告承担。

 

  二、被告辩称

 

  被告刘伟宁辩称,上述合同及其补充协议是第三人代被告签订的,被告一直未在国内,也未委托第三人出售该房屋。被告对第三人的行为不予追认,上述合同及其补充协议对被告不发生法律效力。故不同意原告的诉讼请求。

 

  三、第三人叙述

 

  第三人刘芃述称,双方在签订合同及其补充协议时,第三人已经告知原告及房地产中介公司其未取得被告的授权。中介公司为了促成交易,仍促成三方签订了相关协议。原告及中介公司事后要求第三人提供被告的授权委托。但被告明确表示反对,第三人现已将收取的房屋定金退还。在签订合同时,第三人持有房屋产权证原件及被告身份复印件,故不同意原告的诉讼请求。

 

  第三人孙晓华述称:同意被告的答辩意见,不同意继续履行合同。

 

  第三人我爱我家公司述称,中介公司同意协助双方继续履行合同,房屋是第三人刘芃委托中介公司出售。在协商签约时,第三人刘芃提交了刘芃、刘伟宁的身份证原件、户口本原件及产权证原件。第三人刘芃在签订合同及补充协议时是有被告的委托书的,但委托书一直没有办理公证,导致房屋不能办理过户手续。

 

  四、审理查明

 

  经审理查明,合同约定双方应在合同签订之日起90日内办理产权变更登记手续,需要延长履行期限的,应另行签订书面补充协议。任何一方未履行本合同约定义务,在守约方催告后15日内还未履行的,违约方向守约方支付房屋价款10%的违约金,并继续履行合同。双方签订补充协议,代理人在签订协议后30日内办理委托公证手续。代理人未按约办理委托公证手续的,其向买受人承担合同标的额20%的违约金。在居间合同中第三人没有提供被告的委托手续,中介公司称在签订合同时第三人刘芃提供了刘伟宁的身份证原件及委托书,刘芃称其提供的是复印件,委托书是在中介公司打印。经查询,该房屋是被告与第三人孙晓华婚后取得的,现孙晓华不同意继续履行合同。

 

  五、北京东城区法院判决

 

  北京市东城区人民法院经审理后判决:

 

  驳回原告梁靓的全部诉讼请求。

 

  六、北京房地产律师靳双权点评

 

  本案中的争议焦点在于,第三人刘芃是否为有权代理。根据相关法律规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。根据已查明的事实,第三人刘芃在与原告及中介公司签订《合同》及其《补充协议》时,双方对被告不在国内是知情的。中介公司对于委托书是如何形成的无法确认。委托书的落款时间与签订合同的时间为同一天,并且委托书上“刘芃、刘伟宁”签名与当日形成的《合同》、《补充协议》、《居间服务合同》等合同中“刘芃、刘伟宁”签名样式一致。委托书上的被告签名并不是其本人的签字,该委托书的真实性有待查明。由此可知,第三人刘芃在以被告名义与原告及中介公司签订合同及补充协议时,没有的到被告的授权委托。原告及中介公司对被告不在国内的事实是明确知晓的,结合委托书上的签字、落款时间等,可以认定在签订合同时,原告对于该委托书没有尽到审慎注意义务,第三人刘芃的行为亦不构成表见代理。第三人刘芃在没有获得被告授权的情况下签订出售该房屋的行为系无权代理,后被告已明确表示拒绝追认履行合同义务,即该《合同》即《补充协议》对被告不发生法律效力。该房屋为央产房,且并未办理央产房上市手续,第三人孙晓华为该房屋的共有权人,其以表示不同意履行合同。原告要求被告履行房屋买卖合同并承担相应的违约责任的请求,没有事实与法律依据,不应予以支持。

 

  综上所述,法院的判决是正确的。

 





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