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房屋买卖合同签订前房屋已经被法院查封的房屋买卖合同是否有效?

来源:  作者:  时间:2017-09-20 17:19


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、原告诉称

 

  原告田亮诉称,房地产中介公司提供居间服务,被告将其所有的位于北京市怀柔区东关一区546号房屋一套出售给原告,原、被告于2016年9月17日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,原告在签订合同当天支付了40000元定金。中介服务费也是由原告支付的,同年10月中介公司通知原告签订合同的相关手续不能履行,但被告称其可以解决。后原告曾多次与中介公司沟通解决此事,但被告一直未能按约履行合同。被告的房屋在2016年7月已被查封,在签订合同时中介公司未告知原告。现诉至法院请求:1、请求法院判令解除《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》。2、请求法院判令被告房地产中介公司退还购房定金30000元。3、请求法院判令房地产中介公司退还中介费用44000元。4、请求法院判令二被告向原告支付总房款20%的违约金。5、请求法院判令被告房地产中介公司赔偿原告房屋溢价造成的经济损失80万元。6、请求法院判令含诉讼费在内的一切相关费用由二被告承担。

 

  二、被告辩称

 

  被告房地产中介公司辩称,我公司与原告是居间服务关系,房屋买卖双方的违约责任与中介公司无关,合同不能继续履行是被告的房屋产权有瑕疵,故不同意原告的诉讼请求。

 

  被告邓艾辩称,房屋买卖合同签订前,房屋被查封被告并不知情。被查封的房屋签订的买卖合同无效。房屋定金被告没有收到,中介公司代收的。被告是在2016年10月27日收到查封通知的,被告表示双方的买卖合同可以解除。合同不能履行,三方都存在过错。对于原告所主张的违约金不同意。

 

  三、审理查明

 

  经审理查明,双方合同约定,买受人办理银行抵押贷款,出卖人应保证该房屋没有产权纠纷,因出卖人原因导致房屋不能办理产权变更登记手续出卖人应承担违约责任。房屋应在2017年2月27日前交付给买受人,在签订合同之日起80日内,双反共同申请办理房屋产权变更登记手续。双方还与房地产中介公司签订了居间合同。在签订居间合同当日,原告向中介公司支付了定金40000元及居间服务费44000元。房地产中介公司在对房源核验时发现房屋被限制交易,随后经查询才得知房屋被查封。

 

  四、北京怀柔区法院判决

 

  北京市怀柔区人民法院经审理后判决:

 

  (1)、原告田亮与被告邓艾于二〇一六年九月十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效。

 

  (2)、被告北京房地产中介有限公司于本判决生效后七日内返还原告田亮购房定金四万元。

 

  (3)、被告北京房地产中介有限公司于本判决生效后七日内返还原告田亮中介费四万四千元。

 

  (4)、被告邓艾于本判决生效后七日内赔偿原告田亮损失八万元。

 

  (5)、被告北京房地产中介有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告田亮损失两万元。

 

  (6)、驳回原告田亮的其他诉讼请求。

 

  五、北京房地产律师靳双权点评

 

  本案的争议焦点在于双方所签订的房屋买卖合同是否有效,根据相关法律规定,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产,不得转让。本案中涉案房屋已经被人民法院依法采取查封等强制措施,该房屋不能在依法转让,双方所签订的房屋买卖合同也是无效的。合同无效的,因合同所取得财产应当互相返还,不能返还或者返还有困难的,应当折价补偿。因该合同无效存在过错的一方当事人负有向无过错方赔偿因此所遭受损失的义务。房地产中介公司已经同意退还原告所支付的房屋定金及其居间服务费。该房屋买卖合同系无效合同,双方在合同中约定的违约条款不具有法律效力。因此,原告所主张的违约金的请求,于法无据,不应予以支持。原告因该合同无效所承受的经济损失,可以要求过错方承担赔偿责任。在房屋买卖合同签订时原告对被告的房屋产权证书原件进行了审查,其已经尽到了房屋买受人的注意义务,其对合同无效没有过错。在合同签订时被告称其对于房屋已被查封的事实并不知情,但其做为房屋的所有权人对房屋的信息应当具有全面的了解义务。被告应对其过错承担部分责任。房地产中介公司在提供居间服务时,应对交易房产信息进行核验,其对房屋被查封后仍提供中介服务导致合同无效也存在过错。二被告在得知房屋被查封后积极履行了告知义务,根据当事人的过错程度、主观恶意,对于原告主张的赔偿数额,法院可以做适当的调整。

 

  综上所述,法院的判决是正确的。

 





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