北京房产律师解析格式条款无效的情形

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  案件情况：
 
  2013年8月15日,金孟达与某中介公司签订《看房确认书》一份,约定,由该中介公司居间介绍于8月15日带金孟达上门察看某房屋;金孟达承诺在看房日起3个月内不私自与售房者或者第三方就上述房屋签订买卖合同,并进行交易,如违约,赔偿该中介公司房屋买卖总价2%的违约金。
  当日该中介公司的工作人员即带金孟达上门察看了确认书中载明的房屋。2013年9月26日,金孟达经其他的中介公司与售房者签订了房屋买卖合同。前一中介公司认为金孟达严重违约,要求金孟达支付《看房确认书》中约定的违约金人民币7800元,但金孟达认为《看房确认书》中的条款为格式条款,应属无效,根本不存在违约金的问题。后双方不能协商一致,该中介公司诉至法院。
 
  房产专业律师靳双权解析该案：
 
  本案是一起购房者在获取房地产中介公司提供的房源信息后,私自通过其他中介公司与售房者签订房屋买卖合同,房地产中介公司要求购房者承担违约责任而提起诉讼的案件。
本案中《看房确认书》是该中介公司为了重复使用而预先拟定的,并在订立合同时未与金孟达协商,故该条款属于格式条款。
  但根据《中华人民共和国合同法》相关规定,格式条款无效大致分为以下情形:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。(2)造成对方人身伤害的。(3)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。(4)提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的。
  本案中的《看房确认书》从内容到格式均不具有《中华人民共和国合同法》上规定的几类合同无效的情形,是中介公司为保障自身利益而对购房者行为所作的合理限制,并未排除金孟达接受居间服务的主要权利,也没有免除中介公司一方的义务,中介公司仍按约定履行陪同看房等的中介服务。
  综上,《看房确认书》是金孟达签字认可的,应为有效,中介公司有权据此追究金孟达的违约责任。判决法院支持了中介公司的诉讼请求,判令金孟达向中介公司支付违约金。
 
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