安居房产律师网首席律师 对一件房屋买卖合同纠纷

  为保护当事人隐私安全，本文当事人均系化名。
  本文系房地产律师靳双权原创，转载请注明出处。
 
  案情简介：

  2014年张樊在北京市朝阳区投资了一套别墅，2014年8月，张樊因为急于用钱想要出售一套房屋，在网上自己挂牌之后和程俊合达成了房屋买卖意向，双方于2014年9月10日签订了房屋买卖合同，使用的是北京市房地局制订的规范文本，双方约定房屋总价款为人民币510万元，程俊合应当在签订合同当日支付定金人民币30万元，在合同签订后的10日内  支付人民币80万元，余款人民币430万元通过贷款方式在产权过户之后7日内支付。
  同时，双方在合同中约定任何一方违约应当向对方承担总房价10%的违约金。
  在合同第9条买方逾期付款的违约责任中双方选择了第一种方式，即如买方逾期付款的，应按应付款的日万分之三支付违约金，超过15日，买方按照应付房款的日万分之五支付违约金，合同继续履行。但是对于产权过户时间双方约定待程俊合办妥贷款手续之后的3日内办理。之后程俊合除签约当日支付了人民币30万元定金外，一直未能按照合同约定支付其余房款，贷款手续也迟迟没有办出，张樊一再催讨，2015年1月20日程俊合才再次支付了人民币80万元的房款。
  当张樊提出解除合同不卖房子时，程俊合却说合同约定即使他违约，合同也应当继续履行，他只要承担违约金就可以，而且合同没有约定什么时候办出贷款，计算违约金也应当以人民币80万元为准，贷款不算在内。
  现在房价已经上涨了人民币200万元左右，程俊合始终没能办出贷款，张樊出售别墅本来就是等钱用，无奈之下只好低价出售了自己的另一套房屋，卖与不卖，张樊都进退两难。
 
  北京市房地产律师靳双权案件点评：
  二手房买卖纠纷律师靳双权认为，张樊现在所遇到的问题关键在于张樊是否有权解除合同。在我国目前的法律制度中，合同的解除权来源主要是法定与约定，即法律规定的解除权以及根据合同约定形成的解除权。
  在本案中，程俊合逾期付款的行为已经构成违约，但对此行为合同约定的违约责任仅为承担违约金，而合同却应当继续履行。因此双方所签订的买卖合同并没有赋予张樊解除合同的权利。另一方面，合同未约定何时办出贷款手续，何时办理过户手续，通过贷款方式交付的余款何时支付也无法确定。
  那么张樊是否就因此被一纸合同套牢了呢？难道就不能解除合同吗？根据《中华人民共和国合同法》，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，或延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。
    我认为，本案中虽然双方约定买方逾期付款合同应继续履行，但是双方签约已经4个多月，程俊合仍然没有按照约定付款，贷款也一直没有得到批准，完全可以认定程俊合没有继续履行合同的诚意和能力，在这种情况下，如果继续要求张樊履行合同显然有失公平。
    另一方面，双方对于贷款手续的办结没有作出约定，根据《中华人民共和国合同法》，应当根据交易习惯来进行确定，如果无法确定的，张樊可以随时要求程俊合在合理期限内办结，而根据合同法公平原则的精神，也应当从公平的角度确定合同双方的权利义务。因此我们认为，程俊合如果在合理期限内仍未履行，张樊可以依法向人民法院起诉要求解除合同。
 
   判决：
   最终法院主持调解，张樊和程俊合达成解除合同的协议，张樊返还程俊合已付房款人民币120万元。

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