北京北京房产律师 代理一起借名买房纠纷案件

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 （一）案件事实

 常英与张凤系中学同学，张凤无购买北京市经济适用住房资格。2006年，张凤以常英的名义，通过非摇号程序购买了北京市朝阳区某涉案房屋，支付首付款,进行装修并一直使用,涉案房屋登记于常英名下,登记时间为2011年11月8日，房屋性质为经济适用房。按揭贷款一直由张凤偿还至2014年2月底，自2014年3月起，涉案房屋之贷款由常英进行偿还。2014年，常英以返还原物为由，诉至法院要求判令诉争房屋归常英所有，一审与二审法院均判定常英与张凤之间的借名买房关系有效，认为只有双方借名买房关系解决后，才能对以后相应问题进行处理，驳回了常英诉讼请求。
  2015年7月，常英诉至原审法院称，张凤仍然没有购买北京市经济适用房住房资格。张凤借用常英购买经济适用住房的资格进行购房的行为违反了相关法律法规及北京市关于购买经济适用住房的政策性规定，应属无效。法院判令：1.确认双方签订的借名买房合同无效；2.确认常英系涉案房屋的所有权人。
  张凤辩称：本案案由应是借名买房合同纠纷，根据之前法院判决，合同纠纷解决前不能处理产权问题；常英所述与事实不符；双方之件的借名买房关系应为效。
  张凤反诉称：按揭贷款由张凤偿还至今，购房所有资料由张凤持有。2013年，常英谎称购房，骗取房屋产权证及其它购房票据。张凤认为，房屋系张凤出资购买，借名行为不违反法律规定，应为有效，常英应当协助张凤办理产权登记。请求法院判令：1.借名买房合同有效；2.常英在过户条件成熟时协助张凤办理房屋产权登记。

 （二）原审法院观点

  涉案房屋属于“老经济适用住房”，双方签订的协议合法有效。
一审判决结果：1、常英与张凤就北京市朝阳区垡头翠成馨园号楼层单元号房屋的借名买房合同关系有效；2、驳回常英的诉讼请求；3、驳回张凤的其他诉讼请求。
  常英提起上诉，称原审认定事实错误，双方关于借名购买经济适用房的行为因损害了社会公共利益，应认定无效；涉案房屋2011年11月登记在常英名下，自2014年3月常英开始偿还贷款，因此常英应为涉案房屋的所有权人。

 （三）上诉法院观点

 原审法院结合本案实际情况，对双方之间借名买房合同关系的效力认定正确，对本案作出的相应处理，并无不当。
  二审判决结果：驳回上诉，维持原判。

 （四）安居房地产网靳双权律师点评：

 靳律师认为：本案争议焦点在于该借名买房合同关系是否有效。生效判决已经认定常英与张凤存在借名买房合同关系。本案的特殊性在于，涉案房屋为经济适用房，属于政策性保障住房，这就涉及到上述借名买房行为的效力问题。政策性保障住房是指国家为保障中低收入城镇居民家庭住房困难提供的政策性住房，主要包括经济适用住房、限价商品房和自住型商品房。借名购买该类房屋损害了广大符合购买该类房屋资格家庭的合法权益，认定借名购买经济适用房的合同无效是处理该类纠纷的基本原则；但是，作为政策性保障住房的经济适用房其和国家的相关政策是密不可分的；实际上，北京市关于经济适用房的相关政策以2008年4月11日为界，在政策适用上，前后有着明显差异，原购房合同是2008年4月11日（含）之前签订的，属于“老房”，适用“老政策”。因此双方签订的协议不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效。因借名买房合同关系有效，则常英要求法院确认其为涉案房屋的所有权人的诉讼请求，法院不会支持。
  同时，根据北京市相关政策，涉案房屋现尚不具备上市交易条件，且涉案房屋的购房抵押贷款尚未还清，抵押尚未解除。基于上述不确定因素，张凤要求判令在常英在过户条件成熟时，协助张凤办理涉案房屋的产权登记，直至登记在张凤名下为止的诉讼请求，法院不会支持。张凤需在涉案房屋具备办理所有权变更登记条件时另行主张。
  综上所述，法院的判决正确。
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