借名买房案件—排除妨害

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 （一）案件事实

 冷小芝系朱霞之女，朱伟系朱霞之弟，冷小芝与朱伟系甥舅关系。2006年，冷小芝与伟业公司签订《北京市商品房预售合同》，购买位于北京市石景山区诉争房屋,朱伟交纳全部房价款453132元。朱伟对房屋进行装修并居住至今。2009年10月23日，诉争房屋所有权登记在冷小芝名下。现双方就房屋腾退发生纠纷。

 （二）诉讼过程：冷小芝在原审法院诉称，冷小芝取得经济适用房购买资格后,与朱伟口头约定借
 钱购买诉争房屋,暂由朱伟居住,还清放款后,朱伟腾退。朱伟不具备经济适用房购买资格，冷小芝与朱伟不存在借名买房关系，是借款关系。请求：1、判令朱伟将诉争房屋腾退；2、诉讼费由朱伟承担。
  朱伟在原审法院辩称：冷小芝自愿将房号赠与朱伟购买房屋，约定购买五年后，无条件将房屋过户给朱伟，诉争房屋实际出资人，选房、交款、装修、居住等均朱伟，冷小芝只提供身份证。双方不存在借款关系。
  庭审中，冷小芝主张：自己并未放弃诉争房屋购买、居住、所有等合法权利，房产证是自己亲自签字领取，因当时是借款买房，房产证交付朱伟，作为抵押。
  现朱伟持有房屋产权证、购房发票、补交土地价款缴款书、契税发票、专项维修资金收据、印花税收据、所有权转移登记费收据、代缴产权办理费票据、物业费票据、供暖费票据等票证。
  一审庭审中，证人冷小芝母亲、朱伟姐姐朱霞陈述，诉争房屋是朱伟借冷小芝名义购买。冷小芝与冷小芝丈夫均未反对，相关手续是冷小芝协助朱霞办理，约定五年后冷小芝为朱伟办理过户。双方之间不存在借钱还钱关系。
  上述事实，有产权证、建委查询结果、预售合同、购房发票、税费票证、居委会证明、证人证言及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
  原审法院认为朱霞系冷小芝之母，其证言法院予以采信。朱伟对借名买房进行了合理解释，综合认定，冷小芝与朱伟之间存在借名买房约定。双方借名买房合同未损害国家利益，有效。对冷小芝要求朱伟腾退房屋的请求不予支持。
  原审判决，驳回冷小芝的诉讼请求。
  冷小芝上诉请求撤销原判，认为双方不存在书面合同，朱霞孤证难以认定双方之间存在借名买房合同；冷小芝的爱人魏否认同意冷小芝让朱伟借名买房；朱伟起诉要求冷小芝办理诉争房屋所有权转移登记手续，一审法院认定其未要求办理所有权转移登记错误；原审审理期限超出法定期限，使诉争房屋性质发生了变化，以致于可以上市交易。按照北京市高级人民法院的相关规定，本案不适用“借名买房”合同纠纷，原审判决推定本案“借名买房”有效，违背了上述规定。一审认定朱伟系有权占有，没有法定依据。                                                                                                                     
  二审中，冷小芝提交以下证据：1、上诉人父亲冷大庆证人证言，证明朱霞未与其商量把房子给朱伟，诉争房屋应是冷小芝所有，他无权参与。2、冷小芝的结婚证与购房合同，证明诉争房屋是冷小芝婚后购买，应属于其夫妻共同财产；3、魏证人证言，证明其不知道冷小芝与朱伟之间存在借名买房关系，冷小芝系向朱伟借钱购买诉争房屋。4、魏的购房合同，证明其香山的房屋是婚前购买。5、朱伟反诉状，证明其在以前的诉讼中没有提借名买房一事，只是要求评估给钱，后来朱伟撤诉。6、诉争房屋产权证，证明房屋是经济适用住房，在本案立案开庭审理时不能上市交易。朱伟对冷小芝的上述证据均不予认可，主张均不属于新的证据。
  上诉法院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
  上诉法院观点，一审法院认定冷小芝与朱伟之间存在借名买房关系，符合事实与法律规定，本院予以确认。本院对冷小芝该主张不予认可。
  二审判决，驳回上诉，维持原判。

 （三）安居房地产网靳双权律师点评：

 靳双权律师解读庭审，本案争议焦点系双方是否存在借名买房关系。朱霞系冷小芝之母，朱霞与冷小芝关系应比朱伟更为亲近，现朱霞作为朱伟证人出庭，陈述自然、顺畅，作为双方借名买房的参与者，其证言法院予以采信。根据本案查明事实及当事人自认，诉争房屋由朱伟出资，且自交房居住至今，并持有产权证及相关购房票据，亦对借名买房进行了合理解释。双方符合借名买房行为特点，且证人亦予以证明，故原审法院认定冷小芝与朱伟之间存在借名买房约定。
  关于借名买房合同的效力问题。证人朱霞证实，冷小芝与朱伟已明确口头约定在限制交易期满后再办理过户手续，且原始购房合同系2008年4月11日前签订，原审中朱伟并未主张要求冷小芝在不具备上市交易条件的情况下办理所有权转移登记，因此双方借名买房合同并未损害国家利益，双方借名购房合同应属有效。
  鉴于冷小芝与朱伟存在借名买房关系，朱伟系依据双方有效借名买房合同关系而占有、使用房屋，其依法属于有权占有。因此，冷小芝要求朱伟腾退的诉讼请求需在借名买房权利义务纠纷解决后，双方再通过法律途径解决。原审判决驳回冷小芝的诉讼请求是正确的。
  本案中，还涉及借名买房约定的认定。借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定，认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。综合本案查明的事实，尽管冷小芝与朱伟之间并没有书面约定，但诉争房屋系由朱伟出资购买，并一直由朱伟占有使用并进行了装修，购买诉争房屋的原始票据及产权证书均由朱伟持有，结合朱的证人证言，一审法院认定冷小芝与朱伟之间存在借名买房关系，符合事实与法律规定。冷小芝主张其与朱伟系借款关系，未提供证据予以证明，在二审中，虽然冷小芝提供了冷大庆、魏的证人，但是他们的证言不足以推翻借名买房的事实，因此冷小芝的主张不会得到支持。
  借名购买经济适用房，借名人依据双方之间的约定要求登记人办理所有权转移登记的，一般不予支持。但借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又明确约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，且登记人并非摇号取得购房资格的，可以支持借名人的前述诉求。冷小芝依据北京市高级人民法院的相关规定主张诉争房屋在一审法庭辩论终结前未达到上市交易条件，不应按照借名买房纠纷认定借名买房有效，但上述规定是指借名人依据约定要求登记人办理所有权转移登记，而冷小芝作为登记人，无权依据该规定主张借名买房无效。
  综上所述，法院的判决正确。
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