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北京房产律师 ——因政策限购借他人名义购房的行为有效吗

来源:未知   作者:未知   时间:2021-07-08


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
原告诉称
原告王某军向本院提出诉讼请求:确认位于北京市顺义区1号房屋归李某芳归所有,李某芳给付王某军房屋折价款1176517元。
事实和理由:被告李某文与张某丽系夫妻关系,被告李某芳系李某文与张某丽之女。原告与被告李某芳于2011年1月8日在顺义区民政局登记结婚,位于北京市顺义区1号房屋系原告与被告李某芳于2013年以夫妻名义共同申请购买的两限房。因李某芳起诉离婚,顺义区人民法院于2018年3月20日作出了民事判决,判决原告与被告李某芳离婚。
在该案诉讼中,原告提出将涉诉房产作为夫妻共同财产依法分割,因被告李某芳提出购房款系被告李某文提供,法院认为涉诉房屋可能涉及案外第三人利益,因此在该案中未对该房产作出处理。原告认为,涉诉房屋系原告与被告李某芳婚后以夫妻名义共同申请够买的,登记在夫妻一方名下,系夫妻共同财产,因此,特提起诉讼,请求人民法院判决如请。
 
被告辩称
被告李某芳、李某文、张某丽共同辩称,不同意原告的诉讼请求。
该房屋购买时只是借用原告和李某芳的名义,实际出资人是李某文,购买该房屋的目的就是为了李某文夫妻与女儿共同居住,购买时原告认可并同意由李某文购买,且直接由李某文汇款的形式支付全部购房款,由此李某文夫妇享有所有权。在李某芳离婚之前双方达成过离婚协议,约定房屋归李某芳所有,李某文夫妻也认可,达成一致的前提就是原告没有出资,原告的请求没有依据。该房屋是两限房,购房人不享有完整的产权,且取得房产证不满五年,也无法计算市值,现在也不允许上市交易,原告请求的金额没有依据。
原告对于购房无出资,是李某文和张某丽借用原告和李某芳的购房资格购买的涉诉房屋,且原、被告与李某文夫妻都出资对涉诉房屋进行了装修,家具家电不是不动产与本案无关,因此原告诉讼请求没有依据,请求驳回原告诉讼请求。
 
本院查明
李某文与张某丽系李某芳父母。王某军与李某芳原系夫妻关系,二人于2011年1月8日登记结婚,婚后二人申请购买了涉诉位于顺义区1号房屋。该房屋购房款总计380963元,由李某文支付全款。2016年6月14日,取得不动产权证书,登记的权利人为李某芳,共有情况为房屋单独所有,房屋建筑面积64.69平方米,权利性质为限价商品住房。2018年,李某芳提起离婚诉讼,本院于2018年3月20日作出民事判决:李某芳与王某军离婚。该案未对涉诉房屋进行分割。王某军以诉称事实提起本案诉讼。现涉诉房屋钥匙由李某芳、李某文、张某丽持有。
审理中,王某军称涉诉房屋是由李某文出资全款购买,李某文夫妻不具备购买涉诉房屋资格,该出资行为系对王某军与李某芳的赠与,不能取得所有权,房屋装修款、家具家电、契税、维修基金、物业费都是由王某军支付或购买,李某芳无工作收入。
为此,王某军提交其工资单及支付宝、微信账单、京东购物账单复印件予以证实。李某芳、李某文、张某丽对该证据真实性予以认可,但关联性、证明目的不认可,工资不能证明装修是王某军支付,李某芳有工作和收入,房屋装修、购买家具家电是原被告共同支出,并非王某军一人负担,婚姻期间双方有转账往来;李某文对涉诉房屋的出资行为既非对李某芳的赠与,亦非对王某军与李某芳的赠与,不同意归王某军、李某芳共有。
双方就涉诉房屋价值未能达成一致意见,王某军申请对涉诉房屋市场价值进行评估。经法院摇号确定鉴定机构为北京北方房地产咨询评估有限责任公司,该公司于2018年11月9日出具《房地产估价报告》,对涉诉房屋按照设定涉案房屋同等地段同等朝向可以上市交易的商品房公开市场价值进行评估,估价结果为涉诉房屋在2018年10月23日的市场价值平均单价36374元/平方米,总价2353034元。为此,王某军预缴鉴定费8383元。
王某军认可该评估结论。李某芳、李某文、张某丽提出异议:1、涉诉房屋系限价房,且取得房产证书不满五年;2、评估报告对涉诉房屋在交易时应按届时普通商品房与限价房差价一定比例交纳土地收益等价款,评估报告应予以列明;3、涉诉房屋现市场价格确定是否考虑到2017年3月26日北京市限购政策对房价的影响;4、评估价格远高于同类地区普通商品房价格,应将同地区普通商品房市场价格列明。鉴定机构就李某芳、李某文、张某丽的异议进行了回复,因对于李某芳、李某文、张某丽反映的问题,报告中均有体现,故经过认真分析、仔细复核后,认为所出具的该估价报告符合估价程序的要求,估价报告是完善的,估价结果是客观、公正、合理的。
 
裁判结果
一、位于顺义区1号房屋归被告李某芳所有,被告李某芳于本判决生效之日起七日内给付原告王某军房屋折价款八十三万元;
二、驳回原告王某军的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
本案双方争议焦点一为涉诉房屋权属问题。
根据审理查明情况,涉诉房屋为限价商品住房,是以符合特定条件的家庭为供应对象的保障性住房,与特定身份资格有关,具有一定身份属性,涉诉房屋系王某军、李某芳婚姻存续期间以其二人家庭名义申请获得,以保障其二人居住,故尽管登记在李某芳个人名下,仍应为王某军、李某芳共有,对此予以确认。
李某文、张某丽并非涉诉房屋申请人,李某文的出资行为并不能取得涉诉房屋所有权,李某文、张某丽如对该出资有争议可与王某军、李某芳另行解决。
本案争议焦点二为王某军要求分得房屋折价款是否于法有据。涉诉房屋为王某军、李某芳夫妻共同财产,因王某军、李某芳夫妻关系已经解除,王某军有权要求分得相应折价款。
关于折价款的具体金额,综合涉诉房屋权利性质、购买情况、参考鉴定机构的评估报告并结合相关房产政策酌情予以确定。对王某军诉讼请求的合理部分,予以支持,过高部分,不予支持。
 





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