北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告程女士起诉称：2014年3月22日，我与顾先生签订房屋买卖协议，约定顾先生将其所有的位于MY县XX小区10号楼909室房屋及附属储藏室等出售给我，我依约付清了房款，后顾先生、秦女士一直拒绝办理过户手续。现请求判令顾先生、秦女士将MY县XX小区10号楼909室房屋过户至我名下，该房屋的剩余按揭贷款我自愿偿清;顾先生、秦女士承担本案诉讼费用。
二、被告辩称
被告顾先生、秦女士答辩称：我二人与程女士只存在借贷关系，并以现金和银行转账方式多次支付程女士利息，不存在真实的房屋买卖关系，我二人与程女士签订房屋买卖合同是借款的担保，请求驳回程女士的诉讼请求。我二人与牛先生签订房屋买卖合同属实，但未收到牛先生购房款，不同意牛先生的诉讼请求。
牛先生述称：顾先生、秦女士与我签订房屋买卖合同后，我付清了购房款，顾先生、秦女士已将房屋钥匙和产权证交付给我，并委托小贾办理相关产权登记及偿还按揭贷款等手续，房屋一直由小贾家侄儿借住，程女士称入住房屋不是事实，而是程女士起诉后，于2015年10月强行入住房屋并经过公安机关处理。综上，程女士与顾先生、秦女士之间的房屋买卖合同实际是一种借贷关系，我与顾先生、秦女士之间的买卖合同是真实合法有效的，请求判令确认我与顾先生、秦女士之间的买卖合同合法有效，顾先生、秦女士协助将房屋过户到我名下。
小贾述称：顾先生、秦女士委托我将涉案房屋卖给牛先生，在卖房子时已将房屋的相关手续交给牛先生，牛先生将房屋借给我侄儿暂住，后被程女士强占。
三、法院查明
2014年3月22日，程女士(乙方)与顾先生(甲方)签订《房屋买卖协议》，该协议约定甲方将其所有的位于MY县XX小区10号楼909室号房屋及储藏室和停车位一个一并出售给乙方，总作价115万元整。签订合同时乙方支付80万元整;余款35万元于双方办理过户手续时付清，因该房屋暂时无房产证，待房屋具备办理房产证时甲方应及时办理，以便配合乙方办理过户手续，该房屋剩余按揭贷款甲方保证于办理过户手续前付清，甲方若不付清按揭的，乙方可直接支付剩余按揭贷款，并从剩余房款中予以扣除;房屋于双方办理过户手续时交付给乙方，若经乙方要求，无论房屋是否具备办理过户手续，甲方均应交付房屋(但房屋交付时乙方应付清房款，按揭部分仍有甲方付清或乙方付清按揭后冲抵剩余房款);交付前产生的费用由甲方承担，房屋交付后产生的费用(包括过户等一切费用)由乙方自行承担，与甲方无关。同日，顾先生、秦女士向程女士出具收条一张，载明：收到程女士购房款80万元，收款人秦女士顾先生2014年3月22日。同年3月24日，程女士向顾先生汇款32万元。
2015年4月12日，顾先生、秦女士向程女士出具保证书，内容为：“2014年3月22日顾先生、秦女士签订房屋买卖合同，程女士当日交付80万元，2014年3月24日，因我们夫妻需要用钱，经过与程女士协商，我方将房屋交付给程女士，程女士又付房款32万元，总房款全部付清。现我方承诺于半个月内还清按揭贷款，积极配合办理过户手续。保证人：顾先生秦女士2015.4.12”。
2015年4月16日，牛先生(乙方)与顾先生、秦女士(甲方)签订《二手房买卖合同》，约定甲方自愿将位于MY县XX小区10号楼909室房屋出卖给乙方，具体房屋面积以原商品房买卖合同为准;在本协议签订时，该房屋尚未办理产权登记;交易总价款为100万元;付款方式：乙方于本合同签订时向甲方支付定金人民币55万元，余款待甲方办好房产证和土地证，并将产权证过户至买受人名下之日起10日内一次性付清;甲方在收到乙方定金后当日将该房屋交付给乙方，同时将甲方原购房合同、所有购房票据原件交给乙方保管。甲方应当在本协议签订后7日内提供办理产权初始登记和转移登记的相关公正委托书，委托乙方指定的人办理产权登记手续，或亲自到房产登记部门签署产权登记手续。该合同还约定了其他相关内容。同日，顾先生、秦女士出具收条一张，该收条载明“收条定金今收到定金柒拾万元正(￥700000)注收清房款(XX小区A-13-301室)经手人：顾先生秦女士2015.4.16号”。2015年7月24日，顾先生、秦女士出具收条，该收条载明“今收到牛先生购买XX小区909室房屋款贰拾柒万元正(270000)(现金)特立此据。收款人：顾先生秦女士。”顾先生、秦女士出具的上述两张70万元、27万元收条现为牛先生持有。
2014年7月20日，顾先生、秦女士(甲方)与小贾(乙方)签订《房屋抵押合同书》，该合同约定甲方将所有的位于XX小区909室的一处房产抵押给乙方，抵押担保范围限于主合同项下甲方向乙方借款30万元(续借40万元)，共计70万元正，以借条为准。2015年7月8日，顾先生、秦女士向小贾出具委托书，委托小贾代为到相关部门办理该XX小区10号楼909室房屋的房屋所有权证手续，并领取房屋所有权证;代为到相关部门办理该房屋国有土地使用权证手续，并领取国有土地使用权证;代为缴纳相关税、费等一切与之相关事宜。2015年7月21日，顾先生、秦女士向程女士出具委托书，委托小贾代为还清银行的按揭贷款，领取房屋他项权利证书;代为到房管部门办理上述房产的抵押注销手续，领取房产证。上述两份委托书并已被公证公证。顾先生通过转账方式于2014年10月1日、2014年10月26日、2014年12月26日、2015年2月26日、2015年3月13日分别向程女士支付利息款41200元、19600元、19600元、19600元、5000元。
原审法院认为，牛先生向顾先生支付27万元现金没有合同依据，结合顾先生的陈述及小贾的谈话录音，可以认定牛先生是向小贾银行卡上打了款，这应该认定为牛先生与小贾之间的约定。后经法院调解，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，法院判决：1、顾先生、秦女士与牛先生于2015年4月16日签订的二手房买卖合同有效;2、驳回程女士的诉讼请求;3、驳回牛先生的其他诉讼请求。原审判决作出后，程女士不服，提起上诉，要求撤销原审判决，发回重审或者依法改判支持程女士的原审诉讼请求。
四、法院判决
1、维持原审民事判决第一项、第三项;
2、变更第二项为：程女士与顾先生于2014年3月22日签订的《房屋买卖协议》合法有效。
3、增加第四项：驳回程女士的其他诉讼请求。
五、律师点评
北京房地产律师靳双权认为：理由如下：1.程女士主张其与顾先生、秦女士之间系房屋买卖关系而非借贷关系，提供了房屋买卖协议、收据、保证书加以证实，该证据可以相互印证，且与程女士的陈述一致。2.涉案房屋已由程女士实际控制使用，顾先生、秦女士虽辩称房屋系被程女士强行占用，但并无证据证实。3.虽然双方约定签订协议时支付80万元，余款35万元在办理过户手续时付清，但根据顾先生、秦女士出具的保证书，其二人与程女士就房款的支付已经进行了变更约定，该约定并不违反法律规定，也符合常理。4.顾先生、秦女士辩称与程女士之间系借款关系，房屋买卖协议是为借款提供的担保，对其辩解仅提供了几次还款记录加以证实，且其二人对所还款项对应的本金数额、利息标准及起止时间的陈述完全不能对应，也未得到程女士的认可。5.根据查明的事实，程女士确系在签订涉案房屋买卖协议之前支付了80万元，即便当时该80万元的性质为借款，在程女士与顾先生、秦女士签订房屋买卖协议之后，双方之间已从借贷关系转变为房屋买卖关，加之顾先生、秦女士对程女士2014年3月24日支付的32万元并无异议，且与其出具的保证书内容印证，进一步证实双方之间存在真实的房屋买卖关系。顾先生、秦女士主张该32万元包括在83万元借款之内，并无证据证实，不应予以采信。综上可知，程女士与顾先生、秦女士之间存在真实的房屋买卖关系。
程女士与顾先生、秦女士签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效。根据查明的事实，涉案房屋尚欠银行贷款没有偿还完毕，不具备过户条件，程女士可按其与顾先生签订的合同约定，代顾先生向银行偿还剩余按揭贷款，待偿还完毕后就已偿还贷款及涉案房屋过户事宜另行主张，本案不予一并处理，仅对上述《房屋买卖协议》的合法有效性作出认定。
