北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告罗先生起诉称：2013年7月1日，我和被告签订了房屋买卖协议书，约定被告自愿将其名下位于XH县XX镇XX村住房101号自由私产楼房一套出售给我，房屋价格600000元。后我依照协议约定向被告缴纳了购房款，但被告却迟迟不予腾房及办理房屋过户手续，2013年7月1日至今，我多次与被告沟通但终无果，被告的行为严重损害了我的合法权益。为维护我的合法权益，根据我国《合同法》、《物权法》等相关法律法规的规定，请求人民法院判决我和被告签订的房屋买卖协议有效，我依法享有协议所涉房屋的所有权;被告履行房屋买卖协议约定的义务，将房屋过户到我名下，并腾出房屋;本案诉讼费用由被告承担。
二、被告辩称
被告武女士答辩称：原告没有给我钱，我们之前是一个抵押借贷合同，是原告把合同给改了，我大哥和原告借款60000元，用我的房子做的抵押，后来原告找到我让我给把房子过户，我没同意，原告就把门锁给撬了，至于抵押借贷合同什么时候变成房屋买卖合同的，我方并不知情。该合同本来是个借款抵押合同或担保合同，是因为我大哥武先生向原告罗先生借款60000元，要求用我的位于XH县XX村的一层楼房做抵押担保，可能是因为在履行借款合同过程中，出现了一些不愉快的事情，所以发生了原告到我家撬锁、换门锁的事情，以及现在把房屋的门锁换了，现在原告已经占据了该房屋。这起纠纷属于什么纠纷尚未确定，房屋就现在来说还是属于被告所有的，原告不应撬门、占用。对于本案究竟属于房屋买卖纠纷还是房屋抵押合同，原告提交的那个合同是真是假。本案是由武先生向原告借款引起的纠纷，所以应当追加武先生为本案被告或者第三人参加诉讼。如果本案确为房屋抵押合同纠纷，则必须追加武先生为本案被告，不审查主合同的真实性以及履行情况，无法审查抵押合同。
三、法院查明
2013年7月1日，原告罗先生作为乙方与被告武女士作为甲方就房屋达成买卖协议书，约定：1、甲方自愿将坐落在XH县XX镇XX村101号的房产卖给乙方所有(包括：该房屋所占有的土地使用权、随房屋一起的地下室及其他附属设施)。2、价格及付款方式;双方约定房屋交易总价为人民币陆拾万元整(600000.00元)。上述房款已于2013年7月1日一次性交付甲方。3、交付：甲方于本合同签订时，将该房屋的相关购买凭证及房门钥匙随房屋一并交付给乙方。4、上述房产在银行购房抵押贷款，现甲乙双方对贷款部分约定如下：银行贷款由甲方负责偿还。如甲方无力偿还贷款，乙方有权提前还清甲方贷款，并办理过户手续。5、权利保证：(1)、甲方保证上述房屋权属清楚。若甲方隐瞒上述房屋涉案、查封、债权债务、产权纠纷及欺骗相关权利人擅自出售该房屋出现的后果，有甲方负责解决并承担民事责任。由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。(2)、甲方保证该房产转让前的费用已全额结清。涉及该房产土地使用权证办证手续中涉及的费用由甲方负责。6、办理所有权变更登记过程中发生税费有甲方负担，甲方需配合乙方办理相关的过户手续。……8、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，公证处一份。9、本合同自签订之日起生效。该房屋买卖协议书于2013年7月1日经XH县公证处公证，并出具公证书。双方签订房屋买卖协议后，未进行物权登记。被告武女士在签订合同当日将XH县T房地产开发有限公司出具的购房款收据、契税收据、维修资金收据、交易费收据、测图费收据、地下室款收据、印花税收据、登记费收据交于原告罗先生。2015年5月原告罗先生占有诉争房屋至今。诉争房屋交易时在银行有购房抵押贷款50000元。原告购买房屋至今未偿还过贷款，被告陈述一直由其偿还贷款至今。
四、法院判决
驳回原告罗先生的诉讼请求。
五、律师点评
房产专业律师靳双权认为：《中华人民共和国民法通则》第八十五条规定：“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护”。《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同”。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。本案中，原告罗先生与被告武女士就房屋的买卖签订了房屋买卖协议书，被告虽否认其在房屋买卖协议书中签字，认为其系在就诉争房屋做抵押的合同中进行了签字，但对此被告并无证据证明，故对被告的抗辩主张不予采信。原、被告双方在房屋买卖协议书中进行了签字，虽就房屋买卖协议书进行了公证，但原告却不能提交就买卖房屋交付价款的凭证，双方对于房屋交易价款交付的约定为：“上述房款已于2007年7月1日一次性交付甲方”，而在合同中并未附有房屋价款已交付的付款凭证，且被告称未收到原告交付的房屋交易价款，并以双方签订的买卖合同实为借款合同下的担保合同进行抗辩，原告则应提供交付房屋价款的付款凭证，经过两次庭审，原告未能向法庭提交已交付房屋价款的付款凭证;结合合同中约定的房屋交付、价款、过户等情况，虽在合同中约定了于合同签订时将房屋的相关凭证及房门钥匙一并交付，但在合同签订时，并未将房门钥匙一并交付;对于房屋办理过户，双方约定不明;对于房屋价款，合同中约定房屋交易总价为600000元，且大小写一致，原告现提出实际房屋的交易价为60000元，被告庭审中提供与原告所发信息的内容亦写明价款为600000元，而诉争房屋在银行的购房抵押贷款，双方约定由被告武女士负责偿还，原告主张房屋的真实交易价格为60000元，而被告武女士已付开发商购房款50000元，另有银行购房抵押贷款50000元，若被告以60000元的价格出售房屋，且继续承担偿还购房抵押贷款的义务，与买卖房屋的真实目的不符;对于双方在签订房屋买卖协议后，至原告起诉时已近两年，在此期间被告一直偿还购房抵押贷款，原告虽提出系被告需占用使用该房屋，故由其还购房抵押贷款，但原告的解释并不合理;综上，双方所签订的房屋买卖协议书并不符合商品房销售合同的规范，故可以认定双方所签订的房屋买卖协议书名为房屋买卖，但并非实质的商品房销售合同。被告以双方签订的买卖合同实为借款合同下的担保合同进行抗辩的主张予以采信。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。原、被告双方签订房屋买卖协议书后，并未依法对不动产即诉争房屋进行登记。现因原告以买卖合同提起诉讼，不同意追加被告提出的借款关系的一方当事人，且又不能提供交付房屋价款凭证，故对原告的诉讼请求不予支持。
