贷款购房成为生活在城市中绝大多数人的共同选择,当我们与房屋的卖主签订购房合同之后,因为国家政策的调整而无法取得贷款时,购房合同纠纷就会产生了,这种情形下购房者能否请求解除购房合同哪,今天咱们通过一则案例来了解一下购房合同解除方面的法律知识。
【案件介绍】
2012年5月20日,买方张某与卖方刘某签下房屋买卖合同,约定由张某购买刘某位于市区某处一套房屋,房屋成交总价为160万元,买方计划贷款80万元购买。次日他向房主支付了首付款80万,首付款包括定金15万。在张某办理贷款过程中,国家的“新十条”政策便出台了,因为张某所购房屋属于第四套房,因此张某申请的贷款未获银行批准。张某因此要求解除合同,但刘某不同意,表示要购房款可以退回,但是定金因为张某违约作为补偿金给自己而不退,无奈之下张某将刘某告上法庭,要求法院判决刘某解除房屋买卖合同,并退还自己定金及首付款。
【案件审理】
法院审理后认为:根据有关规定,张某家庭住房套数已达三套,因此涉案房屋正是“新国十条”规定的多套房,属于暂停发放贷款的范围。新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化,是买方在签订合同时无法预见的,如果要求买方继续履行合同,对其明显不公平。最终,法院判决购房合同解除,刘某返还张某的购房定金及首付款。
【知识拓展】
解除理由
1不可抗力
因不可抗力致使不能实现购房合同目的的,买房人有权解除合同。
2卖方明示违约
在履行期限届满前,房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,即卖方明确表示将不交付房屋的,买房人有权解除合同。
3先卖后抵押的
商品房买卖合同订立后,卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的,买房人有权解除合同。
4一房二卖的
商品房买卖合同订立后,卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的,买房人有权解除合同。
5隐瞒无证售房事实的
卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的,买房人有权解除合同。
6隐瞒房屋抵押的事实
卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的,买房人有权解除合同。
7隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实
卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的,买房人有权解除合同。
8房屋主体结构不合格
因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后,房屋主体质量经检验确属不合格,买房人有权解除合同。
9房屋存在严重质量问题
因房屋质量问题严重影响正常居住的,买房人有权解除合同。
10面积误差比超过3%
卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的,若面积误差比绝对值超出3%的,买受人有权解除合同,请求返还购房款及利息。
11过分迟延交付房屋的
卖方迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的,买房人有权解除合同。
12过分迟延产权过户
商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限(商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付之日起90日;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日)届满后超过一年,由于卖方的原因,导致买房人无法办理房屋所有权登记的,买房人有权解除合同。