一房二卖在商品房交易的过程中非常的常见，销售方以不同的价格将房产分别卖给两个购房者，那么一房二卖的房产交易合同效力怎么定哪，购房者如何维护自身合法权益哪，下面咱们通过这个案例来简单的了解一下。
【案件介绍】
2008年9月，何女士以55万元的价格将一套房子卖给白女士，双方签订了房屋买卖合同。由于该房为新房，尚未取得产权证，双方约定白女士首付30万元，待取得产权证后再付清余下的款项。然而，2009年4月，拿到房产证的何女士并未按照事先的约定将房产交易给白女士，而是将房屋以70万元的价格卖给市民张先生，并办理了产权过户，白女士了解到这个情况之后将何女士及张先生告上了法庭，要求何女士履行房屋交易合同，要求张先生搬离新房。
【法院审理】
法院审理后认为，何女士与白女士之间签订的房产交易合同虽然有效果，但是何女士与张先生签订的房产交易合同也有效，同时何女士与张先生办理了房产过户，张先生属于善意第三人，理应得到保障，因此房产判归张先生所有，何女士应当向白女士退回其全部的购房款并承担从2008年9月到2009年4月份之间白女士的利息损失。
【律师点评】
在本案中涉及两个法律关系，一个是物权关系、一个是债权关系。房屋的归属关系属于物权关系;何女士和白女士、张先生之间存在两个房屋买卖合同关系属于债权关系。
由于物权是绝对权、对世权，具有公示的效力，而债权是相对权、对人权，不具有公示的效力，所以物权具有优先于债权的效力。结合本案，由于张先生和何女士之间不但有一个有效的合同，而且还办理了房产过户手续，所以根据一物一权原则，张先生取得了该房屋的所有权。白女士虽有一个有效合同，但是没有办理房屋过户手续，所以不能取得房屋的所有权，但是可以追究何女士的违约责任。
【知识拓展】
一房二卖纠纷如何处理
对一房二卖纠纷，实务中应分别不同情况予以不同的处理：
1.在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。
一房二卖中，这种情形最为普遍。在该情形下，如前所述，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。
前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使其已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有即失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。依据《合同法》第一百一十条第(一)项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。出卖人依《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。
关于债务不履行的损害赔偿，值得讨论的是，前买受人可否向出卖人请求相当于其再出售房屋所获取价金的损害赔偿，亦即赔偿的范围如何。我们认为，损害赔偿，除法律另有规定或合同另有约定外，应以填补债权人所受损害及所失利益为限。实务中，出卖人往往在房地产升值时，见利背信而与后买受人成交，对此买卖标的物的涨价部分，系前买受人可期待利益，应视为所失利益，列人赔偿范围之内。这样才能更彻底地履行公平和诚信原则。
2.在一房二卖中，出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。
在一房二卖中，这种情形也很普遍。此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，不构成买卖合同的标的物。换言之，《合同法》不承认出卖他人之物的合同的效力。违反《合同法》第一百三十二条第一款的规定，即属于无权处分行为。
关于无权处分制度，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”对该条作反对解释，即权利人不追认且处分人事后也未取得处分权的，合同即无效。因无权处分并最终导致合同无效的，由出卖人向后买受人承担信赖利益的赔偿。
3.在一房二卖中，二次买卖均未完成过户登记的处理。
在一房二卖中，二次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。然而，基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，不因先后而异其效力，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。也就是说，一合同的债权人并不能排斥另一合同的债权请求。在这种情形下，出卖人是否得以所有人的地位对将要履行的合同有选择权呢?
有学者指出，我国原则上应坚持登一记要件主义，但同时应当对房屋买卖中登记效力作为例外的规定。允许法院考虑当事人双方未登记的原因、双方或一方的过错情况、买受人长期占有房屋的事实、买卖关系的特征、返还房屋是否可能等因素决定是否确认原关系无效。我们认为，此观点有其合理处。虽然登记对不动产物权变动具有决定性意义，但是，有条件地承认未经登记的物权变动行为体现了效率和公平。
