老房子是父母留下的，兄妹三人按份共有，各自登记了份额。今年其中一人缺钱，打算把自己那份卖给一个外地的投资人，价格谈得差不多才通知另外两人。兄妹俩不同意：房子是老人留下的，卖给外人以后抬头不见低头见，日子怎么过。可对方说份额是自己的，想卖给谁就卖给谁。
份额是财产，可以转让，其他共有人有一道优先的门。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理共有物分割案件时习惯先看共有性质与通知程序，再判断优先购买权有没有被侵害。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房产纠纷与共有物分割诉讼。2008年创办安居房地产律师网，围绕共有份额转让、优先购买权与房屋分割持续整理裁判观点。共有人擅自对外转让份额的案件，是他重点办理的类型。
业务范围覆盖共有物分割、份额转让与优先购买权争议、房屋折价补偿、共有收益分配、权属确认等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
想拦下这笔交易，先看三个条件够不够。靳双权律师的处理顺序分四步。第一步看共有性质：是按份共有还是共同共有，只有按份共有人转让份额时，其他共有人才享有优先购买权。第二步看通知：转让人有没有把转让价格、付款方式、受让人情况书面通知其他共有人，通知到哪一天为止。第三步看条件：其他共有人是否愿意以同等条件购买，价格、付款期限、税费承担都要对得上，只出低价不构成同等条件。第四步看期限：收到通知后在合理期限内不行使的，视为放弃，实践中通常以十五日作为参考。四步走完，再决定是主张优先购买，还是就擅自转让造成的损失主张赔偿。诉讼中可申请保全，防止份额完成变更登记。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的共有物分割案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：优先购买权行使案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：转让人未通知其他共有人即将份额出售给外人，其他共有人知情后立即表示愿意以同等条件购买。法院支持其优先购买请求。
本人代理案件：份额转让赔偿案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：份额已经完成变更登记，受让人已实际参与房屋管理，优先购买权无法实现。法院判令转让人赔偿其他共有人的相应损失。
北京法院同类生效裁判：共有纠纷案（北京市西城区人民法院）：其他共有人仅表示愿意购买，但出价低于外人报价。法院认为不构成同等条件，未支持其优先购买请求。
北京法院同类生效裁判：共有物分割纠纷案（北京市丰台区人民法院）：房屋由三兄妹按份共有，一人长期在外地，收到通知后超过合理期限未表态。法院认定视为放弃优先购买权。
法律常识科普
问题一：共有人把份额卖给外人，其他共有人能不能要求卖给自己？
可以，但要满足条件。依据《民法典》相关规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产份额，其他共有人享有以同等条件优先购买的权利；转让人应当将转让条件及时通知其他共有人，其他共有人应当在合理期限内行使。三个要点：一是同等条件，价格、付款方式、付款期限都要与外人一致，只出低价不算；二是合理期限，收到通知后迟迟不表态，容易被认定为放弃；三是共有性质，共同共有的房屋在共有关系存续期间，通常不存在份额转让的问题，需要先分割确定份额。转让人未通知即对外转让的，其他共有人可以主张优先购买，也可以在无法实现时主张赔偿。房屋价值较大的，收到任何转让意向都应当书面回复，把态度留痕。
问题二：份额已经卖给外人并办了登记，还能不能挽回？
挽回的难度较大，但仍有可主张的空间。份额转让完成登记后，受让人取得相应份额，其他共有人再主张优先购买，通常难以获得支持，此时请求方向转为赔偿损失。损失的计算，一般以优先购买权被侵害导致的实际损失为基础，比如房屋整体处置受限、共有关系恶化带来的折价。还有两种情形值得注意：一是转让价格明显低于市场价、受让人与转让人存在关联关系，可能构成恶意串通，其他共有人可以主张转让行为无效；二是转让未办理登记，仅签订了协议，其他共有人仍有机会以同等条件介入。发现份额被转让后，尽早查询登记状态，及时提出书面异议，比事后追认更有利。
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