北京房屋买卖律师：缺少房产证的房屋能否进行买卖

尚未取得房产证的房屋能否转让?我国《城市房地产管理法》有相关规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，把尚未取得房产证的房屋规定在禁止转让之列，但是，在司法实践中应该根据具体的案件进行具体分析，以下的案例及纠纷法律评析，供各位参考。

【案情追溯】

2002年2月，甲、乙村民口头协商约定乙将一幢新建尚未办理房产证的房屋以6万元的价格卖给甲，并约定由甲办理该房房产证，由乙负责办理国有土地使用证转让手续。当时甲付款2万元，乙交付了房屋钥匙以及建筑规划两证给甲。约定同年7月付清2万元时，乙必须办好土地使用证转让手续。

后得知乙尚未办好土地使用证转让手续，便提出不要该房屋，要求退回已付款，后双方又口头约定如在2003年3月底前乙办好证则由甲付余下的2万元给乙，否则乙应退已付款。2003年1月18日，乙办理好该房国有土地使用证转让手续，使用者为甲。而甲却一直未到有关部门办理该房产权证(经查乙提供给甲的建房手续符合办证要求)。

而后甲向法院提起诉讼，认为乙对所转让的房屋尚未取得房产证，双方的转让合同无效，要求乙返还购房款。乙答辩称，虽然该房尚未办理房产证，但是房屋已交付，转让合同已大部分履行，甲悔约没有法律依据，请求驳回其诉讼请求。

【法院审理及裁判】

原告甲与被告乙之间的房屋转让是在平等、自愿的基础上达成口头协议，后又变更补充了协议内容，约定了被告乙办理土地使用权转让手续的期限，在此基础上被告写给原告一张欠条，该欠条实为附解除条件的权利义务关系，后被告在约定期限内办理了土地使用权转让手续，双方据欠条形成的债权债务也随之解除。自原、被告在口头订立房屋转让协议之始，双方均着手在履行协议内容，特别是原告主动给付被告购房款、出租房屋等，表明其已实际行使了对该房的占用使用权。由此可以认定双方的房屋转让协议已成立且大部分履行，原告反悔没有法律依据。据此，法院判决驳回原告的诉讼请求。

【纠纷法律评析】尚未取得房产证的房屋能否转让

哪些房地产不能转让

根据《城市房地产法》第37条的规定，下列房地产不能转让：

(1)以出让方式取得的土地使用权不符合第38条规定的;

(2)司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(3)被国家依法收回土地使用权的;

(3)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

(4)权属有争议的;

(5)未依法领取权属证书的;

(6)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

本案是一起房屋转让合同受让方反悔而要求出让方退款的合同纠纷，原、被告双方自第一次口头约定转让房屋协议起，共有三次对转让事项进行协议，第二次协议修改了第一次协议，第三次协议对第二次协议内容进行了补充，即出让方立具的欠条属于附解除条件的合同，自条件成就时，基于欠条形成的债权债务关系也随之消除。案情虽然复杂，涉及合同法律关系也较多，但是这些合同法律关系相对较好把握，而本案比较关键且难于把握的法律问题是：尚未取得房产证的房屋能否转让?

我国《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该条文把尚未取得房产证的房屋规定在禁止转让之列。然而，这项禁止性的法律规定却不能适用本案当事人之间的房屋转让纠纷，主要理由如下：

首先，从物权变动原因来看，转让合同是物权变动的原因，而登记是确定物权变动的效力。不登记只产生所有权的转移不得对抗第三人的效力，并不排斥转让合同的成立和效力。一般情况下，房屋转让登记是对原户主变更为新户主即受让方。如果所转让的房屋尚未进行权属登记，此时还没有户主，因此，要进行户主的新旧变更也无从谈起，这也许是《城市房地产管理法》中规定的未取得房产证的房产不得转让的原因之一。

但是，在房屋转让中，却不能因为不具有房产证而限制其交易，房产未进行最初登记和过户登记，只是产生房屋所有权不转移的效力，但双方的转让合同仍可成立和生效，合同是设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，它不仅在双方当事人间产生债权债务关系，而且可以引发物权关系变动的法律事实，因而双方当事人基于合同形式的权利义务关系应受到转让合同的约束和法律保护。就本案而言，房屋转让双方在履行或享有合同产生的债权债务时，必须以自己的行为促使房屋产权的变更，这样就可以体现合同是物权变动的原因。

其次，从订立合同的自愿、诚实信用原则来看，本案涉及所转让的房屋为出让方新建，虽然尚未进行权属登记，但是，房屋作为一项标的物，出让方应享有所有权，即其独立性地支配处分其所有的房屋的权利，其中包括转让给他人。另外，自始至终没有其他人主张权属。再说，出让方提供给受让方的建房手续符合办证条件，说明所转让的房屋并非违规建筑。因此，出让方并未在房产权属问题上隐瞒事实欺骗受让方，不存在缔约过失，受让方也不会因为房屋没有办理权属证书而受到损失，因此，出让方订立合同没有缔约过失责任，受让方的悔约没有法律依据。

再次，从《城市房地产管理法》规定的未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的目的来看，这是为加强对房地产交易管理的需要，防止和杜绝违规建房、权属有争议的房屋进行交易，从而保障交易安全。如果对符合规定的建房、权属明确的房屋仅以未办证为由限制其交易，不仅不利于房地产业的发展，而且也会对自愿和诚实信用的合同原则造成阻碍和遏制，当事人的随意悔约也同样危及着交易安全，显然这不是这部法律的立法目的。