北京房产律师解读商品房认购书是否具备法律效力

现实当中，我国法律并未禁止商品房预售合同的预购人转让自己预购的商品房。那么，未交付使用的期房是否可以转让要看合同的约定，以及与地产开发企业签订的购房认购意向书是否具有法律效力呢?

【案情回顾一】

张某夫妇购买了一套未交付使用的期房，向买主高某支付完定金后，高某拒绝履行合同，张某夫妻要求高某双倍返还定金，请问，未交付使用的期房是否可以转让?

【律师点评】

在现实当中，我国法律并未禁止商品房预售合同的预购人转让自己预购的商品房，但是如果预购人自己与开发商在合同中约定预售上平方转让的条件或者限制，则必须遵守合同的约定，所以，当高某与开发公司约定转让必须经过开发商同意时，就必须遵守自己的约定，否则将承担违约责任。具体到本案，既然双方签订的房屋转让协议有效，一方违约就应当承担违约责任。

【法条链接】

《合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

【案情回顾二】

杨某与与某房地产开发企业签订了购房认购意向书，支付了定金5万，认购意向书约定，开发企业取得预售许可证之后3日内，通知杨某签订商品房预售合同，请问，该认购意向书具有法律效力吗，签订了认购意向书之后，不打算购房了，定金怎么处理?

【律师点评】

认购意向书的法律性质一般认为是商品房预售合同的预约，是一个独立的合同，在当事人之间产生法律效力。因此，认购意向书签订后，双方有义务按照认购意向书约定的时间就签订正式的商品房预售合同进行谈判，任何一方拒绝就签订正式的商品房预售合同进行磋商，应承担违约责任，已经支付的定金不予返还或者双倍返还，如果因不可抗力或者就正式的商品房预售合同的双方未决条款无法达成一致，导致商品房预售合同无法签订，已经支付的定金应当返还。

【法条链接】

最高法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”