房产买卖纠纷律师 对一件借名买房协议纠纷的点评

 
  为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。
  本文为资深借名买房纠纷律师靳双权原创，转载请注明。
 
  案件介绍：
  王晶和陈佳洛原本是朋友关系，2003年王晶想购买位于北京市朝阳区的1109号经济适用住房，由于自己不是北京市户口，于是找到了陈佳洛希望能够借她的名字购买该房屋。陈佳洛一听是经适房，便答应了王晶的请求。双方签订了一份《情况说明》，内容为：“1109号房屋产权属于王晶；在该房屋购买、使用过程中发生的纠纷均由王晶承担，陈佳洛不负责。”
  2003年10月18日，王晶以陈佳洛的名义与北京市某房地产开发商签订了《商品房买卖合同》，购买了1109号房屋。首付款为8万元，剩余房款41万元王晶以陈佳洛名义办理并还款。为了购买该房屋，王晶交付了底商补款、契税等共计24578元。
  房屋交付后，王晶对该房屋进行了简单的装修并实际入住了该房屋。2005年4月17日，该房屋下发了房屋所有权证，所有权人为陈佳洛，房屋性质为经济适用住房。2010年6月18日，王晶找到陈佳洛希望过户，陈佳洛以各种理由推脱。
  2010年8月，陈佳洛为了出售涉诉房屋，提前将剩余贷款一次性付清，并于同年11月19日将诉争房屋以240万元的价格出卖给案外人林友佳。
  2012年3月17日，王晶将陈佳洛、林友佳起诉至法院要求判令双方之间的《存量房屋买卖合同》无效，法院经审理后判决：王晶陈佳洛之间存在借名买房关系，且该房屋为经适房，因此该房屋为陈佳洛所有。一审后，王晶不服上诉，二审法院驳回了其上诉。
  2012年12月29日，王晶以陈佳洛、林友佳为被告提起确认双方合同无效，要求法院确认陈佳洛与林友佳于2010年11月19日签订的关于诉争房屋的《存量房屋买卖合同》无效，法院驳回了其诉讼请求。
  2014年9月18日，王晶再一次将陈佳洛起诉至法院，要求法院判令陈佳洛返还购房款并赔偿其房屋增值损失，北京市朝阳区人民法院依法对案件进行了审理。
 
  审判结果：
  北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
  一、陈佳洛于判决生效后三十日内返还王晶购房款及其他款项共计60万元；
  二、陈佳洛于判决生效后三十日内支付王晶房屋增值款220万元。
  一审判决后，陈佳洛不服上诉至北京市三中院，三中院经审理后判决：
  一、维持原判决第一项；
  二、变更原判决第二项为：陈佳洛于判决生效后三十日内支付王晶房屋增值款185万元。
  
  借名买房纠纷专业解决律师靳双权案件分析：
  靳双权律师认为，本案是一起典型的为了规避政策而借名买卖经济适用住房的案件。
  本案中，根据已经生效的判决，法院已经认定了双方之间存在借名买房关系。在提起本案诉讼时，法院在确认了双方之间存在借名买房关系的前提下，开始着手借名买房关系是否合法。
  本案借名购买的房屋为经济适用住房，经济适用住房属于政策型保障性住房，是为了解决城市低收入无房家庭的住房需求，政府通过资格审定分配的房屋，具有一定的福利性、保障性质。而本案中，双方之间的借名买房关系因违反了社会公共利益及法律、行政法规的强制性规定而无效。尽管该协议无效，但是陈佳洛已经支付了购房款并按期支付贷款，已经按照合同约定履行了自己的义务，出于诚实守信原则，已经履行了自己的合同义务，虽然该合同最终被确认无效，考虑到陈佳洛不履行过户义务的基础上，陈佳洛应属于主要过错方。
  根据《合同法》第58条：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，一审法院判决陈佳洛归还王晶首付款及赔付其房屋增值款的判决并无不当。
  二审法院考虑到双方均有过错，对于增值款双方应当共同享有，因此根据公平原则将增值款予以核减并无不妥，因此，法院的判决是正确的。
 
  靳双权律师认为，当下社会陷入的是一种金钱至上，膜拜金钱的风气，在如此风气之下，难免会有少数人不顾亲情、道德、道义，再加上现在违约成本较低，国民法律意识淡薄，很多人宁可违约也不履行约定的义务，导致很多守约人的利益损失，为维权投入了大量的精力、金钱，因此，靳双权律师建议各位当事人，发生了房产诉争不要慌张，拿着具有关联的证据找到资深的房地产律师才是确保自身合法权益不受侵害的胜诉之道。
 
  借名买房协议纠纷律师靳双权，北京市东卫律师事务所房地产部门资深负责人。
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