二手房律师 对一件购买二手经适房纠纷案件的点评

 
  本文当事人姓名均为化名。
  本文系经适房买卖律师靳双权原创，转载请注明。
 
  案情介绍
  王悦在北京市昌平区有一套经济适用住房，该套房屋是王悦在2003年向政府申购的，2007年年底王悦取得该套经济适用住房的房产证，产权人写的是王悦。房屋交付之后，王悦便对房屋进行了装修并入住。后来在2011年他因故急需一笔钱，于是他打算将该套经济适用住房出售。
  2011年9月18日，在中介公司的居间服务下，王悦与张志鑫签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：“王悦将位于北京市昌平区某小区的301号房出售给张志鑫，房屋总价款为120万元，合同签订当日支付定金20万元，首付款80万元于合同签订后三日内支付。”合同签订后，王悦如约向张志鑫支付了首付款。
  因双方买卖的是经济适用住房，当时诉争房产的房产证还不满5年，无法办理过户手续，因此双方又签订了一份补充协议，约定“房产证满五年后一星期内，甲乙双方一起到房管部门办理过户手续，过户当天王悦将剩余购房款40万元支付给王悦。”同时，双方在补充协议中约定了相应的违约责任。为了保险起见，双方还签定了一份借款合同，并对301号房屋设定了抵押，办理了房屋他项权证。收到首付款后，王悦便将301号房屋交付给张志鑫，此后，张志鑫一家便一直居住至今。
  2014年年底，301号房屋的房产证已满五年了，却不料，因为房屋价格上涨，出卖人王悦反悔，说：“我们俩签订的买卖合同无效，你把301号房还给我。”张志鑫一听顿时懵了，自己住了好几年的房子，现在王悦突然要收回，一家人住的地方都没了。难道房子真的就保不住了吗？张志鑫带着购房的相关材料，找到了房产专家靳双权律师。
  在靳双权律师的建议下，王悦将王悦起诉至昌平区人民法院。
 
  法院判决：
  北京市昌平区人民法院经过审理后判决：
  确认2011年9月18日原告王悦与被告张志鑫签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议有效。
    
  房产专家靳双权律师评析：
  本案是一例典型的经济适用住房买卖合同纠纷。实践中，对于经济适用房未满5年就上市出售的情形亦不在少数，很多买卖双方都是签定的与本案相类似的合同。往往房屋价格上涨后，出卖人就容易反悔，致使买受人的合法权益受到侵害。
  经济适用住房是具有保障性质的政策性住房。因该类房屋性质特殊，故国家相关法律明确规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。”正是由于这5年的时间限制，很多经济适用住房的业主就通过类似本案中签订合同的方式将房屋出售，并设定一个抵押权。对于此种买卖合同的效力该如何认定，往往买卖双方各执一词。
  出卖人会主张其出售的的房屋属于经济适用住房，国家规定经济适用住房不满5年不得上市交易，双方签订的房屋买卖合同内容违反了国家的上述规定，因此，合同应被依法认定无效。而买受人对此通常吃截然相反的观点，买受人认为补充协议中约定了过户的条件及时间，现在过户时间已到，出卖人单方面主张合同无效不能成立。
  对此，靳双权律师认为，如果已购经济适用住房取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，转让便是有效的；如果出卖人与开发商签订的原始购房合同系在2008年4月11日之前，那么买卖双方签订合同时，如房屋取得契税完税证明或房屋所有权证未满5年，但合同约定5年期满后再办理过户手续的，合同本身仍然是有效的。
  本案中买卖双方已经在补充协议中明确约定“房产证满五年后，7个工作日内，甲乙双方一同到房管部门办理过户手续，过户当天王悦将剩余购房款30万元交付给王悦”。虽然双方签订合同时未满5年，但约定满5年后过户，等于双方对过户付了一个时间条件，这种约定不违反国家法律、行政法规的强制性规定，本身是有效的。
  另外，北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第6条第2款亦明确规定：“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该易购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。”因此，本案中双方签订的房屋买卖合同及补充协议是有效的，出卖人主张合同无效的理由不能成立。
  对于双方签订的个人借款合同的效力问题也是很多买房人担忧的问题，当时双方签订此合同并设定抵押主要是为了防止出卖人在房屋满5年后反悔不办理过户手续。该份合同是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，在此情形下双方办理抵押是符合法律规定的。
  靳双权律师特别提醒：
  对于经济适用住房买卖，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障部门在同等价格条件下，对房屋可以行驶优先回购权。如果签订合同时成交价格低于过户时政府回购价格，那么住房保障管理部门将可能不出具放弃优先回购的证明。在如此情形下，如果交易要顺利完成，那么需要双方协商一致对于合同价款进行变更；如果买卖双方对于合同价款不能达成一致，那么合同将无法继续履行，最终有可能面临解除的风险。合同解除后，买受人的相关损失可以另行向出卖人主张。
  为此，房屋买卖纠纷律师靳双权提醒各位当事人，遇到了涉及大额财产，不动产交易、诉讼时一定要寻找一位专业、资深的房地产律师，以免使自己的合法财产权益受到损失。
  北京市房地产买卖纠纷律师靳双权，北京市东卫律师事务所房地产部门负责人。
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