北京二手房律师 对一件二手房买卖纠纷案件的解析

 
  为保护当事人隐私，本文当事人姓名均系化名。
  本文系房屋买卖纠纷律师靳双权原价独创，转载请注明。
 
  案件介绍：
  王双江与张夏原系夫妻关系。
  2008年5月3日，张夏与北京某建设发展有限公司签订《北京市商品房预售合同》，约定：张夏购买北京某建设发展有限公司开发的位于昌平区的诉争房屋一套，双方在合同中约定了房屋面积、价款、交房时间等相关事项。
双方于2010年4月28日协议离婚，并签署了《夫妻财产约定》，内容是：立约人王双江、张夏，原系夫妻关系，于2006年9月25日登记结婚，根据张夏于2008年5月5日与北京某建设发展有限公司签订《北京市商品房预售合同》，张夏以个人名义购买了北京市昌平区房产一套，现我们二人经协商，达成夫妻财产约定如下：
  “一、上述合同项下所涉财产权益、义务均归男方王双江个人享有和承担。二、若上述房产过户至王双江名下，则该房产归王双江个人所有，王双江对上述房产享有独立的处分权，与女方张夏无关。张夏对该房产不享有任何产权。因上述房产所产生的权利、义务，均由王双江个人享有、承担。三、该房产所欠贷款由王双江负责偿还。2010年5月4日，中华人民共和国北京市某公证处出具公证书，内容为：经查，公证申请人经协商一致自愿达成前面的《夫妻财产约定》，公证申请人签订前面《夫妻财产约定》时具有相应的民事权利能力和民事行为能力，且签订《夫妻财产约定》的意思表示真实……”
  但是，诉争房屋一直未予过户至王双江名下。
  2013年7月20日，张夏（出售方、甲方）与詹媛（买受方、乙方）通过北京某某房地产经纪有限责任公司签订了《北京市房屋买卖合同》、《居间服务合同》，双方约定：乙方购买甲方所有的位于昌平区的诉争房屋，建筑面积为78平方米，总价款为159万元；甲方已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权；乙方在2013年7月25日前配合甲方还清此房贷款人民币22万元整，即乙方付给甲方首付款人民币22万元整；甲方保证提供本房产的购房发票原件、契税票原件、配合乙方办理产权过户手续，不能提供上述材料应视为甲方违约，甲方保证在产权过户后5个工作日内将此房产腾空交给乙方使用。
  合同签订后，张夏于2013年8月6日出具收条：今收到詹媛交来购买房屋首付款二十二万人民币。2013年8月16日，詹媛取得诉争房屋的产权证，建筑面积78平方米，共有情况为单独所有。同日，张夏出具收条：今收到詹媛交来购买房款一百五十六万元整，特此证明。
  后来王双江将张夏和买受人詹媛起诉至北京市昌平区人民法院，要求法院确认双方之间签订的《房屋买卖合同》无效。
  北京市昌平区人民法院依法对该案件进行了审理。
 
  审判结果：
  北京市昌平区人民法院经审理后判决：
  驳回王双江的诉讼请求。
 
  房屋买卖纠纷律师靳双权案件点评：
  房屋买卖纠纷律师靳双权认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除。本案中，被告张夏与被告詹媛签订的《北京市房屋买卖合同》、《居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益的情形，也未违反法律法规的强制性规定，故双方签订的合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条中所规定的合同无效的情形。因而属于有效合同。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本案原告王双江与被告张夏离婚时对夫妻共同财产位于昌平区北街家园房屋的归属问题进行了约定，即“若房产过户至王双江名下，则该房产归王双江个人所有，张夏对该房产不享有任何产权”，而张夏在未经王双江同意的情况下，擅自处分了上述房产，属于无权处分的行为；但被告詹媛在与被告张夏签订《北京市房屋买卖合同》、《居间服务合同》时，有专业的房地产中介机构进行居间服务，詹媛也尽到了基本的审查注意义务，其购房行为并非恶意，同时，协议约定的价款也符合当时的市场价格，詹媛也按照约定付清了全部的购房款，现该房屋也已经登记在詹媛名下，因此詹媛对于诉争房屋的符合善意取得条件。

  综上，被告张夏与被告詹媛签订的 《北京市房屋买卖合同》、《居间服务合同》不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条中所规定的合同无效的情形，被告詹媛符合善意取得的构成条件，原告王双江也没有提供证据证明该合同存在其它合同法中规定的合同无效的情形，故原告仅以被告张夏在出卖诉争房产时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，并要求二被告将房屋协助过户给原告的请求，于法无据，法院未予支持。
  因此，法院的判决是正确的。
  为此，房屋买卖纠纷律师靳双权提醒各位当事人，遇到了涉及大额财产，不动产交易、诉讼时一定要寻找一位专业、资深的房地产律师，以免使自己的合法财产权益受到损失。

  北京市房地产买卖纠纷律师靳双权，北京市东卫律师事务所房地产部门负责人。
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