二手房买卖纠纷律师 代理的意见二手房买卖案件

 
  为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。
  本文为靳双权律师原创，转载请注明。
 
  案件简介：
  2013年1月4日，赵琦衫受女儿赵茜的委托将位于北京市朝阳区的一间房屋出售，遂在2013年1月8日与北京市某著名房地产公司签订了《房屋出售委托协议》。在2013年1月15日，在该公司的居间服务下，赵琦衫作为赵茜的委托代理人与李万鹏签订了《北京市房屋买卖合同》，赵琦衫在出卖人的委托代理人处签字。合同约定：出卖人赵茜将位于北京市朝阳区团结湖地区的一间房屋出售给李万鹏，总房价款为343万元，李万鹏应于签订合同当日交付出卖人赵茜购房定金4万元，于2013年3月20日前支付购房款100万元，于过户当日支付购房款206万元，剩余购房款33万元通过公积金贷款方式支付。
  签订合同后，李万鹏支付了购房定金4万元，赵琦衫出具了定金收条。合同签订后，赵茜一开始是配合办理相关手续的，但是后来赵茜并未通知李万鹏的情况下拒绝履行合同义务。李万鹏一下就着急了，自己交了定金为什么不履行合同义务呢？于是找到诉争房屋的实际居住人赵琦衫，赵琦衫表示自己会和女儿沟通，让她尽快履行合同义务。
  赵琦衫考虑到李万鹏已经把自己名下的一套房屋卖掉后无处可住，赵琦衫和李万鹏经过协商之后达成协议，协议中约定自2013年4月1日起至2013年10月21日止，赵琦衫将诉争房屋无偿借给李万鹏居住，期间如果李万鹏购买其他房屋便搬出该诉争房屋，期间发生的水电费等相关生活产生的支出由李万鹏自行解决。李万鹏在该协议的借房人处签名，当日便入住了诉争房屋。
  好景不长，眼看快到协议到期的日子，赵琦衫那里还是一点动静都没有，李万鹏再也等不下去了，就找到赵茜、赵琦衫要求他们尽快履行合同义务，结果遭到了拒绝。李万鹏一气之下便将赵茜、赵琦衫告上法院，诉求法院判决二人履行合同义务，法院经审理后认为双方之间的合同关系已经解除，遂判决驳回了李万鹏的诉讼请求。
  拿到判决的李万鹏一下就懵了，明明自己没有违反协议，为什么法院判决合同解除了？于是，他找到了房产买卖纠纷方面的专业律师靳双权律师，靳双权律师在了解了本案案情后，认为双方之间的合同并未解除，仍具备履行条件，法院判决认定错误，遂建议李万鹏提起上诉，李万鹏对靳双权律师的案件分析很满意，于是委托靳双权律师作为其委托代理人代理了本案。
 
  审判结果：
  北京市三中院经审理后撤销一审法院判决，改判：
  一、赵茜与李万鹏继续履行2013年1月15日签订的《北京市房屋买卖合同》，李万鹏于本判决生效后十五日内一次性支付赵茜购房款330万元。
  二、赵茜在收到上述房款后十五日内协助李万鹏将北京市朝阳区团结湖的XXXX号房屋的产权过户到李万鹏名下。
 
  房产买卖纠纷专业律师靳双权专业分析：
  靳双权律师认为，本案是一起房屋买卖合同出卖人迟延履行导致的纠纷案件。
  本案中，一、二审法院认为赵琦衫作为赵茜的父亲代理其买卖诉争房屋的行为构成了我国《合同法》第四十九条有关表见代理的规定，认定事实清楚，遂对赵茜主张赵琦衫不具备委托代理权的答辩意见未予采纳。（“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”【合同法第四十九条】）。
  而本案买卖合同属于双方协商一致，意思表示真实，且不违反相关法律法规的强制性规定，应属有效合同，一、二审法院对此认定均为正确。但，对于双方之间的合同是否符合双方协议解除合同方面，一审法院对事实认定明显存在错误。
 
  首先，靳双权律师认为赵茜拒绝履行合同义务后，其父赵琦衫作为代理人就暂缓履行合同与李万鹏达成合意，签订了一份协议书，其中约定：“……李万鹏如果在居住期间购买到其他房屋……”的条款，属于双方的附条件约定，属于对合同的变更。而李万鹏亦未违反该约定，所以并不成就解除合同的条件，因此，双方的《房屋买卖合同》应当继续履行。
 
  其次，靳双权律师认为赵茜并未与李万鹏达成解除《北京市房屋买卖合同》的协议。
   
  一、根据我国《合同法》第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件”的规定，可以看出暂缓履行期间，赵琦衫和李万鹏已经就借房居住一事达成合意并签订的协议，李万鹏并未违反该协议的约定，不成就解除合同的条件；
 
  二、从该协议的借据中并不能够得出赵茜已经与李万鹏协议解除《北京市房屋买卖合同》的结论，因此一审法院在认定该事实时明显存在错误，最终导致了错误的判决。
 
  而合同最终被确认为有效合同，因此双方应当按照合同约定履行合同义务，且庭审中李万鹏表示可以一次性给付购房款，已经表明了其履行合同义务的决心和意愿，作为本案另一当事人的赵茜亦应当履行自己的义务，遂法院判决合同继续履行亦符合原告李万鹏的意愿，体现了法院对当事人意愿的尊重。
 
  综上所述，二审法院判决撤销一审法院的判决于法有据且事实认定清楚，因此二审法院的判决是正确无误的。
  靳双权律师对法院的判决十分认同。
 
 
  房产买卖纠纷律师靳双权提示：
  在此，靳双权律师提醒各位当事人，涉及到大额财产时，如：房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思，最好先咨询专业、资深的房地产律师，以规避交   易中的风险，防止遇到不必要的纠纷，以免引发不必要的麻烦。
 
  资深房地产专业律师靳双权，北京市东卫律师事务所房地产部门资深负责人
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