房产律师评析一起无权代理合同无效案件

  为保护当事人隐私，本文当事人均使用化名。
  本文系房地产律师靳双权原创，转载请注明。
 
  案情介绍：

  李先生委托北京市某房产中介公司出售房屋，并签订《房屋买卖代理合同》，双方在该合同中约定：委托期限为从2014年10月15日到2014年11月15日止；签订本合同时支付定金人民币10万元；李先生将与购房人签订北京市房地产买卖合同。10月17日，李先生收到中介公司支付代售房屋的定金人民币10万元。11月18日，林女士（甲方）与同一家中介公司（乙方）签订上述房屋的《房屋买受代理合同》，合同约定：在签订本合同1个月后，与业主签订“房屋买卖合同”；乙方代替出售方转产权；费用由甲方承担。当日林女士向该中介公司支付了定金人民币10万元，并于12月17日支付诉争房屋使用权转产权费用人民币60万元。
  12月20日，诉争房屋办出房地产权证，该权证登记的权利人为李先生。2015年1月18日，李先生发传真给中介公司，表示中介公司未能按协议规定办理房产交易，现协议已失效，故决定终止出售房产，并要求退还产权证。中介公司当日即回复，认为李先生传真内容失实。嗣后，该中介公司未将诉争房屋的房地产权证交付给李先生。2015年2月17日，李先生与案外人就诉争房屋签订《北京市房地产买卖合同》，以人民币240万元的价格将诉争房屋出售给案外人。现林女士向法院提起诉讼要求李先生双倍赔偿定金人民币20万元，双倍赔偿已付购房费用人民币120万元，并赔偿购房差价人民币180万元。
 
  法院判决：

  一审法院经审理后判决李先生返还林女士定金人民币10万元，及其所支付使用权转产费用人民币60万元，以及购房差价人民币180万元。
  李先生不服提出上诉，二审判决支持了李先生的上诉请求，依法撤销一审法院要求李先生赔偿购房差价损失的判决。
 
  二手房买卖纠纷律师靳双权案件评析：

  二手房买卖纠纷律师靳双权认为，本案双方争议的焦点在于中介公司的代理行为是否超过委托期限及李先生与林女士之间的买卖合同是否成立两个问题。
首先，根据《中华人民共和国合同法》，当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。当事人双方基于自己的真实意思表示，依法约定各自民事权利和义务的合同，应全面履行。
  本案中，李先生与中介公司签订的《房屋出买代理合同》中，明确约定了委托出售的期限为2014年10月15日到2014年11月15日止。则可认定为该合同的生效日期为2014年10月15日，该合同失效的日期为2014年11月15日，故11月15日后该份代理合同即失效，双方即不存在就该诉争房屋的代理关系，中介公司在11月15日后的代理行为是无权代理，未经李先生的追认，对李先生是不发生任何法律效力的。
  其次在李先生与中介公司签订的《房屋出售代理合同》约定须李先生与购房人签订北京市房地产买卖合同，同时约定诉争房屋转产权的费用由中介公司负担。虽然林女士与同一中介公司在2014年11月18日签订《房屋买受代理合同》，委托中介公司于一个月内购买诉争房屋，转产权的费用由林女士负担，但上述两份合同为两份独立的合同，而且李先生与林女士之间就诉争房屋的买卖也没有签订相应的合同。两份代理合同的相加是不能等同于一份买卖合同的，中介公司的此种行为，实质上将自己由居间代理者转换为了主导者的角色，同时也侵害了当事人意思自治的权利。李先生与林女士的买卖合同是没有成立基础的，就谈不上由不存在的合同所产生的违约行为，及相应的违约赔偿责任。
  综上，李先生与中介公司签订的《房屋出售代理合同》同林女士与中介公司签订的《房屋买受代理合同》为两份独立的合同，李先生和林女士之间的买卖合同成立是没有事实依据的。李先生的再次转让诉争房屋已超过其委托期限，故李先生不存在违约行为。
  因此，二审法院的判决是正确的。
  如果您还有更多房产类的咨询，欢迎来电咨询靳双权律师。
  资深房地产专业律师靳双权联系电话：13426037149