北京房产律师 代理的一起小产权房买卖纠纷案件

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  为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。

 （一）案件事实

 2009年7月,白斌购买了位于运通某号楼2室，2011年5月将2室出卖，购买了涉案房屋通州区某1室。2010年11月，柴青和白斌结婚，2011年7月签订了《夫妻协议》。约定：双方经济独立，白斌自愿根据经济收入承担家庭的所有费用。柴青的工资自己支配，用于孝敬自己的老人，夫妻间不存在共同财产。在夫妻关系存续期间，如白斌先行离世，自愿将1室房屋留给柴青。2014年2月，白斌与崔兰签订了《房屋买卖合同书》约定其将1室以900000元价格卖予崔兰，双方已按合同约定履行完交付房屋和购房款的义务。

  （二）一审审理过程

 1、柴青在原审法院诉称：白斌与崔兰的行为严重侵害了柴青的合法权益，请求依法判令白斌、崔兰关于1室买卖合同无效。理由：1.柴青认为1室有其份额；2.白斌转让该房屋其不知情；3.1室系小产权房屋不能转让。
  2、白斌在原审法院辩称：涉案1室是白斌个人财产，白斌在处分时无需经过柴青同意。将该房屋卖予崔兰白斌的真实意思表示，且合同已经履行完毕，故请法院依法驳回柴青的诉讼请求。
  3、崔兰在原审法院辩称：崔兰与白斌签订的关于涉案1室的合同，属于双方真实意思表示，内容合法，且在购买房屋时，白斌向崔兰证明过属于个人财产，柴青对涉案房屋没有所有权，如果柴青对该房屋有份额，崔兰也属于善意取得，故不同意柴青的诉讼请求。
上述事实有：结婚证、夫妻协议、房屋买卖合同书、银行账户明细、物业公司证明及双方当事人陈述等证据在案佐证。
  4、原审法院观点
  涉案1室应属于白斌的个人财产，白斌出售1室无需征得柴青的同意。1室系白斌的个人财产，且柴青亦非合同双方当事人，柴青无权以涉案1室为小产权房为由要求确认该买卖合同无效。
  5、原审判决结果
  驳回柴青的诉讼请求。
 
 （三）二审审理过程
 
 1、柴青不服原审法院判决，以白斌出卖1室违反了《夫妻协议》中“如无白斌和柴青共同签名有关此房的协议为无效”的约定及诉争房屋为小产权房不能买卖为由，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，改判支持其诉讼请求或发回重审。
白斌坚持其在原审法院诉讼中的意见，同意原审法院判决。
崔兰坚持其在原审法院诉讼中的意见，同意原审法院判决。
  2、二审法院经审理查明
原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。
  3、二审法院观点
  涉案1室属于白斌，故白斌有权与崔兰签订合同。
  白斌违反《夫妻协议》中的约定，将1室出卖的问题，柴青可另行向白斌主张相关权利。
  涉案1室，现在并不能确定不能拿到房产证。
  4、二审判决结果
  驳回上诉，维持原判。
 
 （四）安居房地产网靳双权律师点评
 
 1、无权处分
  《中华人民共和国合同法》第51条 无权处分的人处分他人的财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。无权处分的构成要件之一便是行为人订立合同时，没有处分权。在本案一审中，柴青主张1室有其份额，白斌将其卖与崔兰属于无权处分。但是在本案中，白斌在与柴青结婚前即购买了2室，所以该房屋应属于白斌的个人财产后白斌用2室出售所得房款购买了本案诉争的1室，而且根据且柴青和白斌的夫妻协议，夫妻间不存在共同财产，故1室应属于白斌的个人财产，因此白斌出售1室并不需要征得柴青的同意。白斌与崔兰签订买卖合同的行为不属于无权处分，不能认定《房屋买卖合同书》无效。
  2、对于白斌、柴青签订的《夫妻协议》中，虽然有关于将1室留给柴青及无双方共同签名有关此房产的协议为无效协议的约定，但该约定是白斌与柴青之间的约定，崔兰与白斌签订《房屋买卖合同书》时，崔兰并不知道白斌与柴青之间有相关约定，崔兰签订该买卖合同并无过错，不能以此认定《房屋买卖合同书》无效；至于白斌违反《夫妻协议》中的约定，将1室出卖的问题，属于白斌违反其与柴青之间约定的问题，白斌是否应向柴青承担相关责任，并不涉及崔兰，不属于本案的处理范围，柴青可另行向白斌主张相关权利。
  3、对于柴青提出1室属于小产权房不能买卖的问题。
  小产权房是指在农村上建设的房屋，未缴纳等费用，其不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的和预售许可证，在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
  “小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。
  在本案中，从现有的证据来看，目前1室虽没有取得产权证书，但也没有证据证明该房屋以后也不能取得产权证，即1室现在属于产权证能否取得的不确定状态，待该房屋能否取得产权证的事实确定后，才能对涉及该房屋买卖合同的效力问题进行处理，现不具备认定该合同效力的条件，故柴青以该房屋属于小产权房不能买卖为由，要求确认该合同无效的意见，不应被采纳。
  综上所述，靳律师认为法院的判决正确。
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