北京房产专家律师 点评一起借名买房纠纷案件

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 （一）案件事实

 王丽与王霞系姐妹关系。王霞与刘振凯均系某局职工，二人于2005年3月结婚， 2011年11月被法院终审判决离婚。二人于2004年，2005年先后购买海淀区2套房屋，贷款总额70万。2006年，局组织购房。王霞购买了诉争房屋登记为所有权人，首付款为142851元，贷款18万元，2011年全部还清。2012年，王丽以诉争房屋实际购房人起诉至法院，要求确认诉争房屋归其所有，经历二审，法院驳回王丽的诉讼请求。后刘振凯起诉要求判令诉争房屋归刘振凯与王霞共有，经历二审，法院判决诉争房屋归刘振凯与王霞共有。
  2013年6月，王丽起诉至原审法院称：王丽与王霞是借名买房关系，王丽是诉争房屋实际购房人，按揭与装修款均是王丽支付。王霞与刘振凯离婚时对诉争房屋进行了分割侵害了里的合法权益，故诉至法院要求王霞、刘振凯退还购房款322851元并给付王丽诉争房屋的升值利益，诉讼费由王霞、刘振凯负担。
  王霞在原审法院辩称：王霞与刘振凯已有两套房屋，无力支付第三套，诉争房屋的首付款、装修款、按揭贷款均是王丽支付的。同意王丽的诉讼请求。
  刘振凯在原审法院辩称：刘振凯支付了部分首付款，装修款，按揭也是由王霞和刘振凯承担，王丽支付的部分是借款关系，不存在借名买房关系。

 （二）审理过程

 王丽、王霞均否认刘振凯有关借款的陈述。王丽提交了还贷账号内转账存款的凭证。
  原审法院亦调取了还贷期间的存款凭条底单，存款人处的大部分签名为“王丽”、“王霞”以及“王军强”。王霞称其偿还的贷款系王丽给付。王军强系王丽、王霞之父称：其偿还的款项系王丽给付。王霞称王霞与刘振凯无力承担诉争房屋的贷款。
  经原审法院释明，各方均不申请对诉争房屋的价值进行评估。
  原审法院认为：根据实际情况，王霞很难承担诉争房屋贷款。刘振凯称诉争房屋的贷款由王霞承担，但未能就此充分举证，故法院认定诉争房屋的贷款以及首付款均系王丽负担。刘振凯称王丽提供的款项均系借款，缺乏证据，故法院认定借名购房的事实存在。
  诉争房屋存在房屋升值，王丽有权主张王霞、刘振凯返还房款并赔偿升值利益。
  原审判决结果：王霞与刘振凯于给付王丽购房款以及房屋升值利益共计二百四十九万元。
  刘振凯提起上诉，请求依法改判。其上诉理由主要为：1.一审判决遗漏了生效判决中认定的“综合现有证据，可以认定王丽系诉争房屋首付和部分贷款的实际出资人”；2.一审根据王丽、王霞、王军强的陈述及银行还款记录，考虑王霞、刘振凯当时的经济情况，认定诉争房屋的贷款及首付款均系王丽负担，是错误的，且与生效判决认定的事实相矛盾；3.一审认定王丽借名买房有误，王丽所出款项实际为借款；4.王丽不是诉争房屋的产权人，无权取得房屋升值利益。
   刘振凯与二审过程中提交一份录音证据，用以证明王丽出资系借款而非借名买房。
  上诉法院认为，结合录音资料，王霞、刘振凯多次提及房屋属于其二人，而王丽又支付了大部分房款与装修款。此次购房应认定为王霞、刘振凯与王丽的共同行为，房屋的利益应当由双方共同享有。购房资金，归王丽享有。对于房屋升值利益，结合咨询意见书及生效判决确定，并综合考虑王霞、刘振凯因身份关系享有购买单位经济适用房的资格，王丽实际出资以及房屋的管理使用等情节，将诉争房屋的利益在双方之间进行分配。
  二审判决结果：1、撤销原审判决；2、王霞、刘振凯于给付王丽购房款及房屋升值利益七十一万元

 （三）安居房地产网靳双权律师点评：

 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
该案争议焦点之一，在于诉争房屋的房款由谁支付的问题。根据现有事实，王霞、刘振凯二人已贷款购房两处，再结合二人签订的家务经济开支协议，除贷款外，二人还应负担数额不小的生活费用。在此情况下，王霞很难承担诉争房屋贷款。据此，如刘振凯称诉争房屋的贷款由王霞承担，则其应承担一定的举证责任，证明其与王霞存在还款的行为以及能力。但刘振凯未能就此充分举证，故应当承担举证不能的后果，即法院认定诉争房屋的贷款以及首付款均系王丽负担。
  双方争议的焦点之二在于是否存在借名购房的行为。王丽与王霞、刘振凯虽未签订书面的借名协议，但根据现有事实，可以认定购房款均系王丽支付。刘振凯称王丽提供的款项均系借款，缺乏证据，所以在一审中，刘振凯旭承担举证不能的法律后果，即法院认定借名购房的事实存在。但是在二审过程中，王丽提交了新的录音证据，证明自己的主张，法院根据新的证据更正了原借名买房关系的认定，认为买房是三方的共同行为，是比较合理的。
  各方争议的焦点之三在于升值利益是否应当得到支持的问题。诉争房屋虽登记为经济适用房，但该房系局组织职工购买，政府并未审核王霞与刘振凯的家庭财产以及住房情况。因此，诉争房屋虽不同于普通商品房，但其也非政府向低收入群体的定向销售。且根据诉争房屋的性质，在补交综合地价款后，如该房屋购买满五年，便可上市交易。因此，诉争房屋存在房屋升值，法院的认定是正确的。经历二审认定，诉争房屋的购买被法院确认为三方的共同行为，因此，房屋的利益应当由三方共同享有，购房资金归王丽享有，房屋升值在三方之间综合各种因素进行分配。
  综上所述，法院得判决是非常正确的。
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