北京最北京的房产律师 解析一起房屋过户纠纷案件

  本文系北京房产律师靳双权原创，转载请注明出处。
  为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。

 （一）案件事实

 2012年12月16日，尚小芳与赵凯签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定赵凯出售诉争房屋给尚小芳。尚小芳依约支付了定金10万，并依约于2012年12月31日支付首付款180万元。双方约定尾款20万元于过户当时付清；2013年2月28日之前交付房屋。
  当事人双方同意于2013年5月31日之前办理过户手续；买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行；出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）。
  2013年3月16日，双方签订《购房补充协议》，约定尚小芳支付5万元附加款，赵凯同意尚小芳将房屋卖给第三方，赵凯配合办理过户与贷款手续，第三方全部房款于过户当日付清。该补充协议签订后，尚小芳于2013年3月17日向赵凯支付5万元。
  现尚小芳以赵凯多次拒不交付房屋、配合过户为由，提起诉讼，要求解除购房补充协议，赵凯继续履行原合同，且支付逾期交房与逾期办理过户手续违约金以及律师费。

 （二）审理过程

 本案庭审中，尚小芳称赵凯于2013年3月17日向其交付房屋钥匙三把，但之后因门锁被换无法进入房屋；赵凯称其于2013年3月16日交付三把钥匙后，于2013年5月前后进入上述房屋拆走两台空调，但否认换过门锁，并认可其还留有一把房屋钥匙。2013年5月20日，上述房屋买卖合同办理了网签。2013年5月31日，尚小芳、赵凯前往昌平区住建委办理房屋产权过户手续，因昌平区住建委要求赵凯提供相关证明，未能办理。本案庭审中，赵凯表示可以配合交付房屋、办理过户。尚小芳同意支付尾款20万元。
  判决如下：
  1、赵凯继续履行其与尚小芳于2012年12月16签订的《北京市存量房屋买卖合同》，于本判决生效后20日内将诉争房屋交付给尚小芳，并协助办理该房屋的权属转移登记手续，尚小芳于办理房屋权属转移登记手续的同时向赵凯支付购房尾款人民币20万元。
  2、解除尚小芳与赵凯于2013年3月16日签订的《购房补充协议》，赵凯于本判决生效后20日内返还原告尚小芳人民币5万元。
  3、驳回原告尚小芳的其他诉讼请求。

 （三）安居房地产网靳双权律师点评：

 根据《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告依据约定的数额向被告支付了购房定金及购房首付款。现原告要求被告继续履行合同，办理房屋产权过户手续，理由正当，且被告同意，应予以支持。在办理产权过户的同时，原告亦应依约向被告支付购房尾款20万元。
  2013年3月16日，原、被告签订《购房补充协议》，协议变更了房屋交付时间，后被告依约向原告交付房屋钥匙，履行了房屋交付义务。故原告以被告逾期未交付房屋为由要求被告支付违约金，事实及法律依据不足，不予支持。
  根据《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
本案中，根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，原、被告双方应于2013年5月31日前办理房屋产权过户手续，后双方依约前往办理，因房屋登记主管部门要求被告提供相关证明，产权过户手续未能办理，但是不可归责于被告的原因所致，所以被告不应承担相应的违约责任；同时，根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，原告支付购房尾款与被告办理产权过户系为同时履行，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条 当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因此，在原告未履行其付款义务前，被告有权拒绝办理产权过户手续，故原告以被告逾期未办理产权过户手续为由要求被告支付违约金，法律依据不足，不予支持。原告要求被告支付律师费，亦不予支持。
  靳律师还认为，根据《购房补充协议》的约定，被告同意由第三方购买涉案房屋，原告向被告支付附加款5万元，后因第三方购买人并未确定，原、被告之间的房屋买卖合同亦已办理了网签，双方签订《购房补充协议》的目的无法实现，故原告要求解除《购房补充协议》，并要求被告返还附加款5万元的诉讼请求，理由正当，应予支持。
综上所述，法院的判决正确。
  靳律师提示：
 专打房产官司律师靳双权提示各位阅读到此文的当事人，像房屋交易这类大额财产交易，在签订合同、约定履约期限及其他相关事宜时一定要谨慎，多去了解一些相关的购房政策，如果遇到不知道的一定要咨询相关的专业人士，以此来避免日后发生纠纷。
  当然，如果您遇到了纠纷，也不要着急，一定要第一时间保留好双方之间的往来信件、函件及短信等有关的证据，第一时间找到一位资深的专业房地产律师，以期最大限度的保护自身合法权益不受侵害。
  专打房产官司律师靳双权曾于2016年2月15日接受了新浪二手房节目的采访，如果您想了解有关二手房买卖中可能存在的风险及其他相关问题，建议您可以搜索“3·15特别节目：大律师告诉你二手房买卖小心哪些‘猴赛雷’”来了解更多资讯。
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