北京最北京的房产买卖纠纷律师点评一起逾期交房纠纷

  本文系北京房产律师靳双权原创，转载请注明出处。
  为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。

 （一）案件事实

 2012年12月18日，陈军与董燕签订《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》，约定：董燕以2600000元向陈军出售诉争房屋。双方应于2013年3月18日前共同办理涉诉房屋过户手续；除首付款外，剩余1500000元由陈军通过贷款方式支付，支付时间没有约定。
  董燕逾期交房在10日之内，每逾期一日支付已交付房款的万分之五的违约金。并于涉诉房屋实际交付之日起3日内向陈军支付违约金，合同继续履行；董燕逾期交房超过10日后，陈军有权退房，董燕应当自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款，支付已付款的20%作为违约金。合同履行过程中，一方违约须承担合同金额20%的违约金。
  合同签订后，陈军于2012年12月27日向董燕支付800000元（含定金50000元），于2013年1月15日向董燕支付300000元。现陈军以董燕拒绝履行合同义务，且要求加价出售诉争房屋为由，诉至法院，请求董燕继续履行合同，并支付逾期交房违约金。

 （二）审理过程

 董燕同意继续履行合同，协助办理过户，但是认为陈军并未支付全部房款，且过户未完成，拒绝交付房屋，拒绝支付逾期交房违约金。
  庭审中，陈军提交其与董燕的通话录音，内容为董燕不同意以2600000元的价格继续履行合同，用以证明董燕违约。董燕不予认可。
  董燕提交银行个人贷款提前归还申请，证明其于2013年3月5日提前一次性偿还涉诉房屋剩余贷款740877.06元；提交存量房网上签约信息，显示涉诉房屋抵押情况为“无抵押”，用以证明董燕积极履行合同，于2013年3月20日办理了网签。

 （三）法院观点

 《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》对于董燕逾期交房10日内的违约金进行了约定，对于逾期交房10日以上的，仅约定了陈军有权解除合同，未约定违约金。鉴于董燕逾期交房已超过10日，故应将以10日为期限，按照合同约定的标准核算违约金的具体数额。陈军要求董燕支付违约金至实际交付房屋之日止缺乏合同依据，不予支持。
 
 判决如下：1、董燕于本判决生效后七日内协助陈军办理诉争房屋的权属转移登记手续，同时陈军向董燕支付剩余房款150万元；2、董燕于本判决生效后七日内向陈军交付诉争房屋；3、董燕于本判决生效后七日内向陈军支付违约金5500元。4、驳回陈军其他诉讼请求。

 （四）安居房地产网靳双权律师点评：

 根据《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
  当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
  《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
  本案中，陈军、董燕所签《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。
陈军董燕一致同意继续履行过户手续，法院不持异议，并将同时判决陈军给付董燕剩余全部房款。关于房屋交付，虽《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》并未约定期限，但《补充协议》中约定的时间是“在过户后于2013年8月1日前”。现董燕同意配合办理房屋过户手续，陈军亦同意一次性支付剩余房款，故对于其交付房屋的诉讼请求应予以支持。
  关于陈军主张的系逾期交房违约金，故首先应对合同约定的交房时间予以明确。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》对交房时间没有约定，《补充协议》约定“在过户后于2013年8月1日前董燕向陈军交付房屋钥匙”。此约定存在两种理解：一是，自合同约定的过户时间至2013年8月1日期间，董燕向陈军交付房屋；二是，在双方实际办理完毕过户手续的情况下，于2013年8月1日前，董燕向陈军交付房屋。就上述两种理解，应采纳前者，理由如下：首先，过户和交房是房屋买卖过程中两个必不可少的环节，这两个环节在行为上彼此独立，在时间上亦没有既定的先后顺序，不存在交房必须以实际过户为前提的情况。其次，实际交房时间是一个不确定的时间，可能在2013年8月1日之前，也可能在2013年8月1日之后。如理解成在实际过户后2013年8月1日前交房，时间逻辑上可能产生矛盾。最后，如按第二种理解履行合同，只要双方没有办理房屋过户，董燕就不负有向陈军交付房屋的义务，这显然与《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》的字面含义以及房屋买卖的交易习惯不符，且在这种情况下，“于2013年8月1日前”的约定也就失去了意义。因此，靳律师认为，无论房屋实际过户与否，董燕均应于2013年8月1日前向陈军交付涉诉房屋。
  综合上述分析，靳律师认为，法院的判决正确。
  靳律师提示：
 专打房产官司律师靳双权提示各位阅读到此文的当事人，像房屋交易这类大额财产交易，在签订合同、约定履约期限及其他相关事宜时一定要谨慎，多去了解一些相关的购房政策，如果遇到不知道的一定要咨询相关的专业人士，以此来避免日后发生纠纷。
  当然，如果您遇到了纠纷，也不要着急，一定要第一时间保留好双方之间的往来信件、函件及短信等有关的证据，第一时间找到一位资深的专业房地产律师，以期最大限度的保护自身合法权益不受侵害。
  专打房产官司律师靳双权曾于2016年2月15日接受了新浪二手房节目的采访，如果您想了解有关二手房买卖中可能存在的风险及其他相关问题，建议您可以搜索“3·15特别节目：大律师告诉你二手房买卖小心哪些‘猴赛雷’”来了解更多资讯。
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