直管公房变更承租人案例

一、基本案情

原告刘祥不服北京市西城区政府作出的公房行政答复，提出行政诉讼。被诉答复的主要内容是，西城区政府不同意刘祥变更其母张兰承租的直管公房为先承租人一事，原因是因为有第三人作为家庭成员不同意刘祥更名，即因家庭内部同一户籍家庭成员意见不统一，故无法办理更名手续。

西城区政府辩称，因为第三人的户口也落在涉案房屋内，并且该第三人也长期居住于涉案房屋，所以第三人不同意承租人更名的无法办理。

第三人刘能举证自己的户口落在涉案房屋中，并且自己确实不同意原告刘祥对承租的直管公房进行更名。

二、法院查明

    第三人的户口确在涉案房屋内，但与原承租人张兰分属两个独立的户口簿，不符合与原承租人同一户籍的条件，根据《北京市公有住宅租赁合同》的相关规定，公房管理部门在办理变更承租人手续时无需征求其意见。故西城区人民政府作出的《答复》主要证据不足，应予撤销。对原告提出的诉讼请求，法院应予支持。

三、法院判决

一、撤销被告北京市西城区人民政府对原告刘祥作出的《答复》。

二、被告北京市西城区人民政府在本判决生效之日起六十日内对原告刘祥的更名申请重新作出处理。

四、律师点评

    知名房产律师靳双权点评：根据直管公房管理的相关规定及我市机构改革的现状，西城区房屋土地经营管理一中心接受北京市西城区人民政府的委托，依法履行对辖区内直管公房进行管理的法定职责，包括对直管公房承租人变更申请进行审查，对申请人是否具备更名条件作出认定。

《北京市公有住宅租赁合同》（2000年版）第七条规定，租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上，又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。此规定是公房管理部门审核申请人是否符合更名条件的依据。根据公房管理的原则和精神，征求其他家庭成员对变更承租人的意见，系保护与公有住宅原承租人形成共居关系的且在外无其他住房的家庭成员的居住权和承租权，故在前引规定中需征求其意见的家庭成员，与符合承租条件的家庭成员，具有同一性的概念，即只有符合与原承租人同一户籍、共同居住两年以上、无其他住房的条件的家庭成员，才是需要征求其意见的家庭成员。本案中，第三人刘能的户口虽然落在涉案房屋中，但是与原承租人张兰不在同一个户口簿上，按照《北京市共有住宅租赁合同》，刘能的户口不是与原承租人在同一户口上，不符合第七条的规定，所以不能当做是原承租人的其他家庭成员，其意见对于直管公房更名不能产生影响，所以本案中，西城区人民政府的行政决定就是不符合法律规定的，法院判决撤销西城区人民政府作出的《答复》，并且判决西城区政府对刘祥的更名申请重新做出处理是正确的。

中国太远房地产律师网

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