成本价房屋如何上市交易?
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起以成本价购买的公房上市交易案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名
一、基本案情
2001年2月，肖真阳所在单位（甲方、卖方）与肖真阳（乙方、买方）签订购房协议书，约定：甲方以成本价将涉案房屋出售给乙方，并根据房改办规定的各项折扣系数实施办法给予乙方优惠：1、工龄优惠0.7%/年；2、住房成新折扣率是1%/年；3、教师优惠总房价款的4%；4、朝向、楼房、地理方位。乙方合计应付金额为12万元。乙方如出卖涉案房屋，原产权单位有优先购买权。未经原产权单位许可，不得出涉案房屋。职工所购住房，单位分配或调整可按房改政策办理退旧买新手续，未经原产权单位许可，不得擅自变更产权人。
2003年8月，路宽（乙方）与肖真阳（甲方）签订房屋买卖合同，约定：甲方将涉案房屋卖与乙方，本协议签订时，乙方即向甲方付首期房款40万元。当单位为甲方过户后，甲方负责将涉案房屋的房屋所有权（即大产权）过户给乙方。相关费用，由乙方承担。同时，由乙方向甲方交付购房尾款60万元。合同签订后，路宽交纳购房款40万元，肖真阳将涉案房屋交付路宽使用，并将肖真阳和原单位所签合同交付路宽。
2005年6月，肖真阳取得产权证。2007年，路宽诉至法院称：其与肖真阳签订屋买卖合同》约定，肖真阳取得涉案房屋的产权时，将尾款付给肖真阳，但现肖真阳拒绝履行过户手续。请求法院判令肖真阳其办理房产过户手续。
肖真阳辩称，其与路宽所签的房屋买卖合同应属无效合同，因为其与单位签订的购房协议书约定按成本价购买的住房，出卖时，原产权单位有优先购买权。未经原产权单位许可，不得出卖。其与路宽签订买卖合同未取得单位同意。其与路宽签订合同时不符合法律法规的规定，应属无效。无效合同自始没有法律约束力，不应履行。双方应按无效合同的处理规定 解决本案纠纷。请求依法驳回路宽诉讼请求。诉讼期间，肖真阳所在单位出具函件，表示不同意肖真阳出售涉案房屋给本单位以外的人员。
二、法院审理
法院经审理认为，民事行为应符合法律作规定并不得侵害他人的合法权益。涉案房屋系肖真阳原单位按成本价出售绐肖真阳，肖真阳与该单位在购房协议书中已明确约定，肖真阳按成本价购买的住房, 进入二级市场进行买卖交易时，该单位有优先购买权。未经该单位许可，所购住房不得进入二级市场。但现在该单位明确表示不同意肖真阳将涉案房屋出售，故肖真阳擅自出售房屋的行为违反了其与该单位的约定并侵犯了该单位的优先购买权，肖真阳与路宽签订的房屋买卖合同应属无效。无效合同自始不发生法律效力。故难以支持路宽的诉讼请求，而关于无效合同产生的纠纷，双方可另行解决。
三、法院判决
驳回路宽的诉讼请求
四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
1.成本价购买房屋
本案涉案的房屋属于房改房中的成本价型房屋。房改房，又称为 “已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产 以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型。房改房有 一定的福利性质，这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、 集资建房等。房改房的产权可分为三种：一种是按成本价购买的房改 房；一种是按标价购买的房改房；一种是按优惠标准价购买的房改房。
在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易，此类房产产权证首页上会标明是成本价购房，原始购房合同 上的价格计算也是成本价。这类房产只要原产权单位不是中央直属机 关单位，就可以直接上市交易。如是央产房，需先请房主填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，经央产办公室盖章后方可交易，交易前必须由房主到该房产所属物业开具物业及供暖结清证明。成本 价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。本案中的成本价购买的房屋之所以不能由购买人任意处分，是因为购买合同中有明确的约定，合同是当事人之间的法律，所以肖真阳不能违反合同任意处分。 「
2.成本价房屋的上市交易
一般说来，成本价房屋的产权人可选择两种收益方式：（1)直接 上市进行交易，由购买人补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。 各地区对补交的数额和收益分配有各自具体的规定。（2)产权人先 将成本价房变为商品房然后再上市交易，具体操作是由评估部门对房屋进行评估，然后按照市场评估价格的一定比例到房管部门补交特地出让金，再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。这样，成本价产权证就变成商品房产权证了，这种情况下，售房款除税费外，收益全部要归产权人所有。需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”“标准价”两类房改房类型，标准价房的价格低于成本价，房改初期购房时多采用标准价购买，以标准价购买的房屋产权是单位职工家庭共有产权。标准价的而产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有，在处置权和收益权上就受到很大的限制，标准价的房屋也不能赠与。在房屋需要进行买卖转让时，必须与单位协商，除补交相应的特地出让金外还有给予单位相应的出售收益，单位有权限价出售并享有优先购买权。如果原产权单位放弃优先购买权，交易后，售房款在扣除税费后，由产权人和原产权单位按照房屋所有权份额比例进行分成。
产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价，就可以拥打房屋的全部产权。特别注意的是，已经按照标准价出售的公房，原产权单位无权按照原价格收回。产权人告知原产权单位是否履行优先购买权而原产权单位不表态，并且在交易管理部门致函敦促后超过10天时限的，视为单位放弃优先购买权，职工可直接上市交易。标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项 变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计 箅公式为：当年成本价（1560元/平米）x建筑而积x6%,交纳该款 项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。
3.房改房上市交易要交纳的税费
（1）契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳；
（2）土地出让金：房改房上市需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价x建筑面积x1%。当年成本价，指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布 的房改房成本价，也就是“今年”的成本价，北京市市区目前的房改房成本价为1560元/平米（部分郊区县有所下浮），也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米；房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了。
（3）个人所得税：房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款 （购房款）的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“（实际成交价格-原购买价格-合理费用） x20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米。
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