公房的购买人需要什么资格
（为了保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
黄玉田系黄小妹之父。涉案房屋的产权人为昌平区房地产房管所，由黄玉田承租居住多年，并签订了公有住房租赁合同。1988年，黄小妹将户口迁入涉案房屋。1989年，黄玉田出国居住，并与2000注销户籍。1995年3月，黄小妹向房管所提出《购买直管公有住宅楼申请书》，申请购买涉案房屋。同年12月2日，黄小妹与房管局签订《房管局优惠出售直管公有住宅楼房（成本价）协议书》，以4万元价格购买了涉案房屋。并于1997年取得了涉案房屋的所有权证书。后2003年1月，黄玉田回国，2005年3月将户口落入另一女儿处。其向法院提起诉讼称，黄小妹假冒自己授权，取得了涉案房屋的所有权。黄小妹称自己持有的字条，系父亲授权让其购买承租的公房，上面盖有黄玉田印章和签名，但后经鉴定发现，印章是真实的但是签字系伪造的。黄小妹称字条是父亲出国期间，他人交付于自己，并不清楚字条非黄玉田亲笔书写。同时黄玉田称出国期间自己的印章一直放在涉案房屋内，故系黄小妹私自所盖。故请求确认黄小妹与房管局签订的房屋买卖合同无效。黄小妹辩称，其与房管局签订的合同真实有效，黄玉田的户口早已迁出，不具有公房购买资格，同时，当时应当自知道或应当知道权利被侵害之日起两年内提出起诉或主张，黄玉田称自己不知道购房事实，即使出国期间不知道，但是回国已经两年称自己还不知道该事实就不合理了，其起诉已经超过了诉讼时效。房管局称，根据当时的购房政策，涉案房屋的实际居住人即黄小妹有权购买该房屋。但是黄玉田已经出国，故无权购买涉案房屋。黄小妹提交的材料进行形式审查，但是实质审查无力进行。现在黄玉田提出确认买卖合同无效，没有法律依据。即使判决合同无效，涉案房屋也无法恢复到购房前的状态，黄玉田户口已经迁出涉案房屋，也不具备继续承租的权利。
二、法院审理
法院审理认为：依法成立的合同受法律保护。本文的争议焦点在于房屋买卖合同有效与否。关于合同无效主要规定在《合同法》第五十二条。恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同属于无效合同。根据已知事实，黄小妹在购房时出具了黄玉田名字的字条才购得涉案房屋。但该字条并非黄玉田本人出具，且黄小妹没有证据能够证明字条是他人带回。但是其与房管局签订的房屋买卖合同并不违反法律、行政法规的强制性规定。没有证据证明黄小妹与房管局之间是恶意串通。所以该房屋买卖合同有效。
三、法院判决
驳回黄玉田的诉讼请求
四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：本案中的公房属于直管公房，直管公房和自管公房都属于公房，所谓公房是指国有房屋和集体所有的房屋。直管公房即直管房，所有权属于国家，由房管局统一管理，管理形式表现为某市某区第某个房产管理所，简称房管所。自管公房即国有企业相应国家政策或集资或自建而分配给单位职工的福利房。与公房相对应的私房是指个人所有、数人共有的或出租的住宅和非住宅用房，包括历史遗留的拥有私人所有权的房屋、个人合法建造的房屋、个人购买的房屋。本案涉案房屋是直管公房，在上市出售的过程中，根据当地的具体规定，应当由具有本市常住户口的承租人或者与承租人共同居住的成年家属购买。虽然黄玉田是房屋的承租人，但购房时他已经迁居国外，且户口已经迁出，黄小妹作为原承租人的成年家属购买了涉案房屋，符合法律规定。
中国太远房地产律师网
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