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北京律师 ——个人房产婚内增值部分属于夫妻共同财产吗

来源:未知   作者:未知   时间:2021-07-13


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
李某杰向本院提出诉讼请求:1、判令确认李某杰、王某燕、L公司签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》等合法有效;2、判令王某燕继续履行《房屋买卖合同》、《补充协议》等,配合履行解押、网签、过户、交房的义务,将位于朝阳区1号房屋过户登记至李某杰名下;3、判令王某燕支付违约金。
事实和理由:2016年7月3日,李某杰通过L公司与王某燕签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定以677万元的价格购买王某燕位于朝阳区1号房屋。同日,双方签订《补充协议》,约定李某杰于2016年7月3日将定金5万元支付给王某燕,王某燕于2016年11月1日前向北京银行办理完解除抵押登记手续。上述合同签订后,李某杰向王某燕支付定金5万元。
2016年8月11日,双方签订《变更协议书》,约定将公积金贷款变更为商业贷款,贷款金额变更为270万元,并将首付款金额变更为392万元。2016年国庆节后,李某杰向L公司询问王某燕解押情况,但王某燕以合同约定的240天时间过长拒绝办理贷款解押手续。2016年11月7日,李某杰、L公司分别向王某燕邮寄通知,王某燕于2016年11月11日回函明确表示拒绝交易,故此诉至人民法院。
 
被告辩称
王某燕辩称:王某燕不同意李某杰全部诉讼请求。王某燕与李某杰签订了多份协议,其中唯一住房声明书中明确约定若不同意出售房屋,王某燕愿意承担后果,定金双倍返还,所以本案应该按照声明书处理现情况。李某杰主张的解押、过户是不能实现的,上述合同继续履行没有意义,在有抵押的情况下办理过户不能实现。虽然上述房屋购买时登记的是王某燕的名字,但是实际是张某山出资的,之后双方共同偿还贷款。李某杰主张的违约责任不符合合同约定,保全费也应该由李某杰自行承担。
张某山辩称:朝阳区1号房屋是张某山与王某燕的唯一住房,购买上述房屋的房款是张某山一人所出。李某杰称其于2016年7月3日签订合同时询问张某山,张某山表示同意出售房屋,该情况不属实。张某山于2016年10月之后才知道,当时王某燕告知张某山因为缺钱,所以将房屋出售。11月,王某燕接到L公司的函,王某燕告知他们因为张某山不同意卖房,所以不能继续履行合同,其可以赔偿,但是L公司、李某杰均不同意。2016年7月3日,在合同上张某山的签字不是张某山本人签字。L公司、李某杰明知上述房屋是张某山、王某燕夫妻共同财产,但仍然签订相关合同,王某燕、李某杰、L公司均存在过错。张某山不同意继续履行合同。
L公司辩称:L公司同意继续履行合同。上述合同签订之后,李某杰支付了5万元定金,2016年9月底,上述房屋完成了核验,李某杰完成了购房资质核验,后L公司经纪人联系王某燕询问房屋解押事宜。王某燕表示合同履行期限过长,所以不同意继续履行合同,不同意配合办理房屋解抵押手续,所以合同没有继续履行。
北京银行曾到庭辩称:继续履行必须先把贷款还清,贷款还差80余万。
 
本院查明
2016年7月3日,王某燕与李某杰签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定王某燕出售朝阳区1号房屋给李某杰,房屋性质为商品房,抵押权人为北京银行,王某燕应于2016年10月1日前办理抵押注销手续。该房屋成交价格为420万元,家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价257万元。李某杰向王某燕支付定金5万元,方式为直接支付给王某燕。王某燕应当保证该房屋没有产权纠纷,未被限制转让。王某燕承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易,认可本合同及其他相关文件的约定,且无他人对该房屋享有优先购买权。
同日,双方签订《补充协议》,约定李某杰于2016年7月3日将第一笔定金5万元以自行支付方式支付给王某燕,李某杰于办理该交易房产所有权转移登记手续前15个工作日内将第一笔首付款542万元以理房通托管支付王某燕。
2016年8月11日,双方签订《变更协议书》,约定李某杰拟贷款金额由120万元变更为270万元,第一笔首付款由542万元变更为392万元。2016年7月3日,王某燕签署《关于配偶同意出售的承诺书》,其内容为本人谨在此郑重承诺本人出售的上述房产已征得本人配偶同意,并保证在签约后7个工作日内提交由本人配偶亲笔签字的《配偶同意出售证明》。若因本人违反上述承诺,导致合同无效或合同无法履行的,本人同意承担相关法律责任。
2016年7月3日,李某杰支付王某燕定金5万元。
另查一,2007年8月3日,王某燕与北京市朝阳区房地产经营开发公司签订《商品房现房买卖合同》,约定王某燕购买北京市朝阳区1号房屋。2007年11月26日,上述房屋登记于王某燕名下。2007年12月20日,北京银行就上述房屋于办理了抵押登记,权利价值为1439257元。2011年9月27日,张某山与李某杰登记结婚。
另查二,2017年,张某山于本院起诉李某杰、王某燕确认合同无效纠纷一案,其诉讼请求为要求确认李某杰、王某燕签订的上述房屋买卖合同无效。同年,张某山自行撤回起诉。
另查三,诉讼中,李某杰自行向法院提存672万元。
 
裁判结果
一、原告李某杰与被告王某燕于二〇一六年七月三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》,于二〇一六年八月十一日签订的《变更协议书》有效。
二、原告李某杰与被告王某燕继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》,被告王某燕于本判决生效后十五日内办理完毕北京市朝阳区1号房屋之解抵押手续,于本判决生效后二十日内配合原告李某杰办理完毕上述房屋之网签手续,于本判决生效后三十日内将北京市朝阳区1号房屋腾空交付给原告李某杰,于本判决生效后三十日内将上述房屋转移登记至原告李某杰名下。
三、原告李某杰于本判决生效后三十日内将购房款六百七十二万元支付给被告王某燕。
四、被告王某燕于本判决生效后三十日内支付原告李某杰违约金五万元。
五、驳回原告李某杰的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
本案争议主要在于北京市朝阳区1号房屋产权性质及后续交易问题。关于涉案房屋产权性质一节,2007年8月,王某燕贷款购置上述房屋并登记于其个人名下,2011年9月,王某燕与张某山登记结婚,现王某燕、张某山均主张上述房屋为夫妻共同财产,考虑到李某杰提供的录音、《未婚证明》的相关内容、张某山提供的证据等因素,对王某燕、张某山该抗辩意见不予采纳。
关于《配偶(共有权人)同意出售证明》一节,王某燕、张某山均否认张某山签署上述证明,经法院释明后进行笔迹鉴定,但鉴定被终止。即使假设张某山签字不真实,考虑到房屋产权情况、证人出庭陈述的上述证明签署过程、王某燕签署的相关文件等因素,法院认为李某杰在本次交易中应属善意。
综合以上两点,2016年7月3日李某杰与王某燕签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、2016年8月11日签订的《变更协议书》均系双方真实意思表示,合法有效,双方均应依约履行。
关于解押、网签、过户、交房一节,李某杰该部分诉讼请求合法有据,对此均予以支持,同时李某杰应该将剩余购房款支付王某燕;关于违约金及财产保全费12186元、房屋租金一节,此两部分存在重合,财产保全费也是为诉讼发生的实际支出,考虑到涉案合同履行情况、违约情况、王某燕的抗辩意见等因素,法院酌情确定王某燕支付李某杰违约金5万元。
 





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