在线咨询 | 联系我们
咨询电话:13426037149

房屋买卖

律师介绍
执业领域
联系我们
说房网

在线咨询

  • (*仅律师可见)
  • (*仅律师可见)
您现在的位置是: 房屋买卖 >

北京律师 ——夫妻一方将共有房屋出售给善意第三人的合同是否有效

来源:未知   作者:未知   时间:2021-07-12


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
原告诉称
三原告向本院提出诉讼请求:确认张某君与王某杰签订的关于北京市通州区东营前街X号楼1号房屋的《存量房屋买卖合同》无效。
事实与理由:案外人李某良(以下简称姓名)与案外人张某兰(以下简称姓名)系夫妻关系。李某良于1998年购买位于北京市通州区1号房屋(以下简称1号房屋),并于1999年10月14日取得房屋产权证书。2009年10月27日,张某兰去世,张某兰去世后1号房屋产权证书一直存放在李某杰处。2010年10月1日,李某良书写字据一份,载明其自愿放弃1号房产,并将其名下1号房产属于自己的部分由其三个女儿继承。
2015年5月28日,李某良与张某君签订了《存量房屋买卖合同》,在签订合同时李某良明知1号房屋涉及我们的利益,且我们不同意将房屋卖于张某君,仍与张某君以1000000元的价格签订买卖合同。之后张某君以950000元的低价将1号房屋卖于王某杰,并于2016年3月28日办理了房屋产权转移登记手续。
2016年我们与李某良、张某君确认合同无效纠纷一案诉至北京市通州区人民法院,该院作出判决,确认李某良与张某君签订的1号房屋买卖合同无效。张某君无权处分我们的不动产,为维护我们的合法权益,故诉至法院。
 
被告辩称
张某君辩称,我与李某良签订房屋买卖合同时,李某良承诺该房屋系其个人所有,李某良系无力偿还欠款,才将房屋出售给我,因此,在我与王某杰就1号房屋签订的《存量房屋买卖合同》时,我认为我对该房屋有合法的所有权,而王某杰亦按照双方协商向我给付了购房款1450000元,因此,该合同是有效的,故不同意三原告的诉讼请求。
王某杰辩称,双方签订的《存量房屋买卖合同》是双方的真实意思表示,我实际向张某君支付了1450000元的购房款,并将房屋过户至我名下,我是善意取得1号房屋的,故不同意三原告的诉讼请求。
 
本院查明
李某良与张某兰系夫妻关系,二人共生育三个女儿,即本案三原告。1998年李某良购买1号房屋。1999年10月14日,北京市通州区房屋土地管理局为李某良办理了房屋产权证书。2009年10月27日,张某兰去世。张某兰去世后,1号房屋产权证书一直存放在李某杰处。2010年10月1日,李某良书写字据一份,载明:我自愿放弃继承张某兰通州区1号房产,并将我名下通州区1号房产属于我的部分由三个女儿继承。
2015年5月28日,李某良与张某君签订《存量房屋买卖合同(自行成交版)》,约定李某良将1号房屋以1000000元的价格出售给张某君。当日,双方办理完毕1号房屋的产权变更登记手续,将该房屋登记至张某君名下。
2015年12月,张某君将1号房屋于中介公司处登记。
2016年2月28日,张某君与王某杰之前妻李某盟(以下简称姓名)以微信聊天形式洽商买卖1号房屋的看房等事宜。
2016年3月2日,王某杰及李某盟至1号房屋协商看房事宜并商定该房屋的价款为1450000元及过户时间等事项。当日,王某杰按照张某君指示,向案外人葛寅虎名下账户转账130000元,双方说明该130000元为房款的一部分。
2016年3月3日,王某杰与李某盟复婚。2016年3月4日,王某杰与李某盟签订《离婚协议书》,双方办理离婚登记。《离婚协议书》载明:男方王某杰与女方李某盟,于2016年3月3日登记结婚,因感情不和自愿离婚;婚后共同财产,个人衣物归男方,位于北京市顺义区2号,面积61.1平米及通州区3号,面积56.43平米房产共两套归女方。由此,王某杰获得在北京市通州区购买商品房的资格。
2016年3月9日,王某杰向张某君名下账户转账120000元,双方通过微信聊天确认王某杰已经支付购房款共计250000元。
2016年3月24日,王某杰按照张某君指示,向案外人李某(以下简称姓名)名下账户分6笔转账共计1160000元,同时办理1号房屋的解除抵押登记手续。
2016年3月27日,王某杰向张某君名下账户转账40000元。至此,王某杰共计向张某君支付购房款1450000元。
2016年3月28日,张某君与王某杰签订《存量房屋买卖合同(自行成交版)》,约定:张某君将1号房屋以950000元的价格出售给王某杰。同日,双方签订《存量房交易结算资金自行划转声明》,并办理完毕1号房屋的产权变更登记手续,将该房屋登记至王某杰名下。
2016年3月28日,本案三原告诉至本院,要求确认李某良与张某君签订的房屋买卖合同无效。本院于2016年11月16日作出民事判决,判决李某良与张某君签订的《存量房屋买卖合同》无效。该判决现已生效。
2017年2月4日,本案三原告诉至本院,要求确认张某君与王某杰签订的房屋买卖合同无效。该案审理过程中,本案三原告申请对1号房屋进行财产保全,本院依法对该房屋进行了查封。后本院于2017年11月23日作出民事判决,判决张某君与王某杰签订的《存量房屋买卖合同(自行成交版)》无效。后王某杰不服该判决,上诉至北京市第三中级人民法院,后该院作出民事裁定,裁定撤销本院民事判决,发回本院重审。始有本案。
 
裁判结果
驳回原告李某霞、李某静、李某杰的诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
根据法律规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。无处分权人将不动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产的所有权:(一)受让人受让该不动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产依照法律规定已经登记。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主李某的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中,根据法院作出的生效判决,李某良与张某君之间就1号房屋签订的买卖合同系无效合同,故张某君再行将1号房屋卖于王某杰,属于无处分权人处分他人财产的行为。但在张某君向王某杰出售1号房屋过程中,王某杰向张某君名下账户,或者按照其指示向他人名下账户转账共计1450000元用于支付购房款,该款项数额符合法律规定的以合理的价格转让的情形,且双方已经依照法律规定办理完毕该房屋的产权变更登记手续,将该房屋登记至王某杰名下。
关于王某杰受让1号房屋时是否为善意,王某杰向法院提交了其本人或李某盟与张某君的完整微信聊天记录以及资金往来记录、证人证言等证据以证明其交易过程,经审查上述证据,上述证据就其购买1号房屋的洽商、交易过程形成了完整的证据链,足以认定其受让1号房屋时是善意的。综上,王某杰善意取得1号房屋的所有权。现三原告未提供证据以证明张某君与王某杰签订的《存量房屋买卖合同(自行成交版)》存在法律规定应属无效的情形,故对其要求确认该合同无效的诉讼请求,不予支持。
综上所述,故三原告要求确认张某君与王某杰签订的《存量房屋买卖合同(自行成交版)》无效的诉讼请求,依据不足,不予支持。





添加微信×

扫描添加微信