原告诉称
张某君向本院提出诉讼请求：1．判令李某玉配合张某君办理坐落于北京市西城区一号房屋的产权过户手续；2．判令李某玉向张某君承担保全费等诉讼费用。
事实和理由：2001年10月20日，张某君（乙方）与李某玉（甲方）签订《房屋转让协议书》（以下简称协议书），约定李某玉将其名下坐落于北京市宣武区一号（因楼号变更，涉案房屋现地址为北京市西城区一号）的房屋（以下简称涉案房屋）转让给张某君，转让价款为25万元。因涉案房屋是李某玉作为被拆迁人的回迁房，在双方签订协议书时李某玉尚未取得该房屋的正式产权证书，仅有一份临时产权证明，故双方约定，房屋后续的更改过户手续由张某君自行办理，但李某玉应无条件予以协助。
协议签订后，双方依约办理房屋交接手续，张某君向李某玉陆续支付房屋转让价款23万元，李某玉出具收条。2002年7月21日，张某君再次向李某玉支付1万元，李某玉出具承诺，载明剩余1万元作为由李某玉承担的办理产权所需费用的押金。在张某君已经依约支付了转让款的情况下，李某玉应当在房屋产权证书下发后及时通知并配合办理过户手续，但迄今为止，李某玉并未履行该义务。经张某君向北京市西城区不动产登记事务中心咨询得知，涉案房屋的正式产权证书已经下发给李某玉。为维护自身合法权益，张某君诉至本院。
被告辩称
李某玉辩称，不同意张某君的全部诉讼请求。
一、李某玉对协议书不持异议，但张某君未完全依照约定履行协议书生效前的付款义务，不仅已支付的23万元转让金系分次陆续支付，还拖欠李某玉2万元转让金未付，张某君的行为导致协议书所附生效条件未成就，协议书自始不发生法律效力，故协议书生效后的义务李某玉亦无需履行，无需配合张某君办理房屋产权过户手续。
二、根据双方当事人交易习惯，付一次款同时打一次收条和欠条。若张某君确实于2002年7月21日又向李某玉支付1万元房屋转让金，双方应相互就该1万元各自出具收条和欠条。现不存在涉及该1万元的收条和欠条，故不能推断出张某君拖欠的1万元转让金已经支付。张某君主张的“两份收条和欠条的款项总额一共是25万元，足以证明张某君在2002年7月21日收到李某玉出具的承诺书时已经付清全部房款”，缺乏依据。
三、承诺中所提及的“押金一万元”属于约定不明，不能确定该款项是否包含在房屋转让金25万元之内，且该承诺不是对协议书的修改，不能变更协议书所附生效条款。且，办理产权证书系指将涉案房屋由临时产权证办理成李某玉名下的正式产权证书，费用仅需几千元。
四、李某玉在协议生效前的所有义务已经履行完毕，不存在违约情况，保全保险费等费用也不是李某玉原因导致，故不同意承担。
李某玉提出反诉请求：1．确认李某玉与张某君签订的协议书未生效；2．张某君返还李某玉涉案房屋并恢复原状；3．张某君支付自2001年11月1日起至2020年12月31日止的房屋占有使用费75万元，并按每月6700元的标准支付自2021年1月1日起至房屋实际返还之日止。
事实和理由：协议书约定有“转让金25万元”“待甲方交付乙方各种手续，乙方交付甲方转让金后并各自出具收条，即时生效”等条款。协议书签订后，李某玉将各种手续及涉案房屋交由张某君，但张某君并未依约履行合同义务，仅于2001年10月27日支付15万元、2002年4月30日支付8万元，共计23万元，尚欠2万元转让金至今未付。依据协议书第七条之约定，张某君足额支付转让金后协议书方可生效，故协议书是附生效条件的合同，现生效条件尚未成就，该协议书不生效。张某君迟延履行合同义务近20年，协议书已无继续履行必要。李某玉自2001年10月即将涉案房屋交付张某君占有使用至今，张某君应当支付使用期间的费用。为维护自身合法权益，特提出反诉。
张某君辩称，不同意李某玉的全部反诉请求。涉案协议书已经生效，张某君已按约支付全部购房款，剩余一万元是依双方约定办理产权变更手续的押金，且李某玉已把所有房屋手续交给张某君。
本院查明
李某玉（甲方）与张某君（乙方）于2001年10月20日签订协议书，约定：
一、甲方同意将本人所属产权房自愿转让给乙方，位置北京市宣武区一号一居室，面积54．7㎡。
二、双方议定转让金为人民币25万元，付款方式：为甲乙双方签定协议并签字认可，乙方一次性付于甲方人民币25万元。
三、该房屋更改过户手续由乙方自行办理，甲方无条件给予协助，由此产生的一切费用均由乙方自行承担。
七、本协议待甲方交付乙方各种手续，乙方交付甲方转让金后并各自出具收条，即时生效。
八、该房屋在变更转让手续时，小产权变更为大产权，产生费用由甲方承担。
双方确认，李某玉于协议签订当日将涉案房屋交付张某君占有使用至今，房屋相应手续亦已交付张某君，涉案房屋现坐落为北京市西城区一号。
2001年10月27日，李某玉向张某君出具收条，确认收到张某君交来购房款15万元。
2002年4月30日，李某玉向张某君出具收条，载明：今共收到张某君交来房款23万元人民币，余欠房款2万元。同日，张某君出具欠条，写明欠李某玉购房款2万元。
2002年7月21日，李某玉向张某君出具承诺，载明：李某玉出售北京市宣武区1居室，54．37平米，购房人张某君，在办理产权证书时，所需费用（国家规定）均由李某玉本人承担，押金1万元人民币，待办理产权时不够部分由李某玉承担，剩余部分由张某君退还李某玉。
庭审中，张某君称，双方原商定以未付的2万元购房款作为押金，但后李某玉又要钱，张某君于2002年7月21日又支付1万元购房款，李某玉收到后出具承诺。张某君认为，承诺是李某玉在收到24万元购房款并同意剩余1万元购房款作为办理产权证所需费用的押金的情况下出具，其中所提及的办理产权证书费用，应当包括李某玉为张某君办理产权变更的费用，承诺的内容实质上反映了双方以实际履行行为确认了协议书已经生效；李某玉则认为其仅收到23万元购房款，其他意见同本诉答辩意见。
李某玉认可涉案房屋产权证书已于2014年3月19日办妥，且截至开庭，涉案房屋仍登记在李某玉名下，无限制交易情况。
张某君向本院表示，李某玉系自行办理房屋产权证书，张某君未参与，也未使用押金支付办理证书所需费用，现其同意退还押金1万元，并已提存至本院。
裁判结果
一、被告（反诉原告）李某玉于本判决生效之日起七日内协助原告（反诉被告）张某君将北京市西城区一号房屋的产权变更登记至原告（反诉被告）张某君名下；
二、被告（反诉原告）李某玉于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）张某君保全申请费5000元、保全保险费4800元；
三、驳回被告（反诉原告）李某玉全部反诉请求。
房产律师靳双权点评
双方因对承诺内容的理解不同，导致对已付购房款数额、协议书所附生效条件是否成就及李某玉应否履行协助过户义务等产生争议。综合在案证据，法院认定如下：
一、购房款已付清，依据如下：
（一）承诺书写明押金1万元，且多退少补。该表述在双方除押金以外不存在其他金钱纠纷的情况下，更符合常理。现李某玉提出相反主张，则其应当举证证明，但除其陈述外其并未提交其他证据。
（二）李某玉称押金是否包含在25万元中并不明确。但如押金未包含在25万元中，则意味着该款项系由李某玉实际支付给张某君，此情况下应由张某君向李某玉出具押金收据，而非李某玉向张某君出具。但本案中，恰恰是李某玉向张某君出具承诺写明了押金事项，从承诺的出具方式和内容可以看出，该承诺反映的通常状况为：李某玉并未实际支付张某君押金，而是同意将张某君的未付款转为押金。故，李某玉该主张既与承诺反映的情况不符，又明显不合常理，且无证据佐证，法院不予采信。
（三）双方庭审中均提及，双方交易习惯是付款后分别出具收条、欠条。结合前述分析，如购房款未付清，则承诺书出具后欠付购房款金额发生变化（即应自尚欠购房款中扣除1万元押金），依双方习惯，应当互相出具收条、欠条，但承诺书出具后并无新的收条、欠条，故李某玉相应意见与其主张的双方交易习惯不符。
（四）李某玉认可其已于协议书签订时将涉案房屋及一应手续交付张某君，在承诺出具前后至今近二十年时间，张某君一直对涉案房屋行使占有、使用、收益甚或部分处分的权利，其权利状态长期保持稳定。现并无证据证明李某玉向张某君催要过购房款或押金，亦无证据证明其就前述状态提出过任何异议。李某玉的表现可以视为其对涉案房屋权利状态的认可，进而可推知其对张某君履行付款义务情况的认可。
（五）通常情况下，押金系指款项的权利人将自己所有的款项交付对方用作己方履行义务的担保。具体到本案，该1万元押金系李某玉“交付”张某君作为李某玉履行相关义务的担保。结合前述四点分析足以认定，该1万元先是张某君交付给李某玉的购房款，后是李某玉再交付给张某君的押金。只是因承诺的存在，以上两个交付过程并未实际发生。但对二人而言，法律意义上以上两个交付均已完成。且，在先的“交付”完成，性质上即为张某君已付李某玉该1万元（即后转为押金的1万元）购房款。而在后的“交付”系依双方关于押金的约定而为，不影响对在先交付性质的认定。
综合上述前四点分析，法院认为，李某玉关于承诺系在张某君尚欠2万元购房款情况下出具的主张，既违背常理，又无证据支持，故不予采信。张某君关于其已支付除作为押金使用的1万元以外的其他购房款的主张，于法有据，法院采信。
又，结合上述第（五）点分析，法院认定，剩余1万元购房款在承诺达成作为押金时已经支付给李某玉，故购房款在承诺达成时已付清。
李某玉还主张张某君分期付款构成违约，但其在收到分次付款时并未提出异议，且均出具了收条，张某君亦出具了相应欠条。同时，结合李某玉出具承诺的行为及前述第（四）点分析，法院认为，双方以实际行为表明就付款方式的变更达成了一致。故李某玉该主张与其在先行为所反映的意思相反，法院不予采信。
二、关于押金。
承诺写明办理产权的费用由李某玉负担，结合协议书关于费用负担的约定，可以认定办理产权费用系指涉案房屋临时产权变更为正式产权所需费用，李某玉该意见符合约定，法院采信。
但应当明确，房屋买卖合同中，买方的主要合同义务为足额支付价款，卖方的主要合同义务为交付房屋并配合办理产权变更登记，涉案协议书亦正是以前述主合同义务的充分履行为生效条件。而押金是双方在房屋买卖合同主权利义务以外另行设定，并非涉案合同主权利义务关系的内容。且，张某君明确表示同意退还押金1万元并已提存至法院，故押金问题不影响对涉案协议书是否生效、李某玉应否履行其主合同义务的认定。
张某君退还的1万元押金，李某玉可于本判决生效后向法院申请提取。
三、协议书已生效。
本案系房屋买卖合同纠纷，双方在该合同关系的成立、履行过程中先后形成的协议书、收条、欠条、承诺等材料，均系涉案合同关系的体现。故，涉案合同关系是否生效，应当综合上述材料进行判断。
前已查明，涉案购房款在承诺达成时已付清，故承诺实质是李某玉对张某君已付清购房款的书面确认，可视为协议书约定的交付购房款后出具的收条。现张某君亦明确认可，协议书中约定的李某玉应交付的房屋各种手续均已交付，故协议书所附生效条件在承诺达成时已成就。
经审查，涉案协议书等均系当事人真实意思表示，内容于法无悖，现协议所附生效条件已成就，故涉案协议已依法生效。李某玉关于协议未生效的主张，无事实和法律依据，法院不予采信。
四、李某玉应协助张某君办理涉案房屋的产权过户手续。
前已查明，涉案合同关系已生效，张某君已履行支付购房款的义务，则李某玉应立即履行其对应的合同义务，配合办理产权变更手续。现涉案房屋已登记在李某玉名下，产权过户的客观障碍已不存在，故李某玉应立即协助张某君办理涉案房屋的产权过户手续。张某君本诉诉请，于法有据，法院支持。
五、保全申请费及保险费应由李某玉负担。
李某玉拒不履行合同义务的行为构成违约，应当赔偿由此给张某君造成的损失。保全申请费及保险费均系张某君为本案纠纷所支出的合理损失，对此李某玉应予赔偿。故张某君要求李某玉承担保全申请费及保险费的诉请，于法有据，法院支持。
六、反诉请求均不予支持。
李某玉的反诉请求均建立在其主张的涉案合同关系未生效、张某君未足额支付购房款、张某君付款方式违约、张某君无权占有使用涉案房屋并给李某玉造成损失等前提下。但前已查明，李某玉的上述主张均不成立，故其反诉请求无事实和法律依据，法院均不予支持。
