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房产律师——因第三人原因无法办理产权证是否需要承担违约责任

来源:未知  作者:admin  时间:2021-06-10 20:43


原告诉称
原告S公司向本院提出诉讼请求:要求被告M公司为原告S公司所购买的位于北京市一号房屋办理房屋所有权权属转移登记,取得取得房屋不动产权证书,将房屋过户登记至原告S公司名下。
事实和理由:2005年12月26日,我公司和被告M公司签订《北京市商品房预售合同》,由我公司向M公司购买其开发建设的位于朝阳区一号房屋,合同约定,房屋预测面积为281.05平方米,总价为3653650元人民币,分两期付款:2006年2月28日前支付1454679元;房屋交付前,再支付2198971元。被告M公司应在2006年12月31日前向我公司交付商品房,M公司应当在2007年12月31日前,取得初始产权登记。商品房交付使用后,双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。M公司未按时取得初始登记的,自其应取得楼栋的权属证明期限届满之日至实际取得权属证明之日止,按日计算向S公司支付全部已付款万分之零点五的违约金。因M公司责任,S公司未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的,自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,被告M公司按日计算向S公司支付全部已付款万分之零点五的违约金。
合同签订后,我公司按照合同约定,在2006年4月7日、2007年11月14日分两次向被告M公司支付了商品房的全部价款,并实际搬入商品房。但是被告M公司至今未给我公司办理相关产权证明,后经了解得知,被告M公司未实现合同约定的商品房交付条件,未取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、商品房实测技术报告书,也未办理初始产权登记,至今未给我公司办理商品房的房屋权属转移登记。
基于以上事实,我公司认为,被告M公司的行为已经构成违约,应承担违约责任,并按照合同的约定。
 
被告辩称
被告M公司辩称:1、位于北京市涉案房屋已于2006年下半年建设完成。为了便于验收,经被告M公司申请,北京市规划(和国土资源管理)委员会取得相应证件并验收。随后办理了大产权证。并为各业主办理了产权证。2007年7月19日,被告M公司向北京市规划(和国土资源管理)委员会申报地上部分规划验收,北京市规委员会以“因该项目南侧规划绿地上存在现状4层拟拆建筑未拆除,认定地上部分规划验收不合格”因此,原告S公司所诉称本案涉案房屋的产权证也因手续不全而无法办理。
被告M公司相关开发人员表示:因涉案房屋从申报北京市规划委员会验收至今已经过了10年,相关的竣工验收备案手续和房屋产权证的办理手续的流程和所需申报的资料均已变更过多次,因此,即使现在能够取得北京市规划委员会的规划验收合格通知,那么被告M公司现存(有)的相关资料是否完全符合北京市朝阳区建设委员会现在办理工程竣工备案手续和房屋楼栋大产权证的手续还需要由北京市朝阳区建设委员会的相关办理部门进行审核。另外,2007年3月14日被告M公司取得了北京市公安局朝阳分局批准的《申请安装门牌、楼牌审批表》,房屋具体门牌号已经改变。
综上,被告M公司一直在为办理涉案房屋即本案诉争房屋的产权证而努力,从未放弃,但因上述情况及原因,截至目前,被告M公司尚无法为本案诉争房屋办理产权证书。
第三人H公司述称:我公司与原、被告之间均无民事法律关系,原、被告之间因商品房买卖合同所生纠纷与我公司无关。本案的审理结果也与我公司无关。我公司对北京市朝阳区工人体育场东路甲6号房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利,我公司不应被追加为本案第三人。
 
本院查明
经审理查明,2005年12月26日,原告S公司作为买受人与被告M公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》,约定:该商品房一号房屋,预测建筑面积共281.05平方米。签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为主体进行中。单价为每平方米13000元。第七条约定:出卖人保证该商品房没有产权纠纷,因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担相应责任。
第二十条约定:出卖人应当在2007年12月31日前,取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的,双方同意按照下列第1种方式处理:1、买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人不退房的,合同继续履行,自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金,并于出卖人实际取得权属证明之日起10日内向买受人支付。……商品房交付使用后,双方同意共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。……如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的,双方同意按照下列第(1)种方式处理:(1)买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人全部已付款,并按照银行同期贷款利率给付利息。买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付。
当日,S公司与M公司还就另外28套房屋签订了28份商品房预售合同。
2006年4月7日,原告S公司向被告M公司支付29套房屋(含本案一号房屋)的首期购房款36990522元。2007年11月14日,原告S公司向被告M公司支付29套房屋(含本案一号房屋)的后期购房款55916838元。2007年12月3日,被告M公司开具29套房屋(含本案一号房屋)的购房款发票,共计92907360元。
经询,被告M公司称未通过规划验收,至今未办理产权登记。
诉讼过程中,本院向北京市规划和国土资源管理委员会发函询,经研究,意见如下:1、经查询规划管理系统并核对有关情况,上述项目的建设单位M公司于2007年7月曾向原北京市规划委员会提出过规划验收的申请,但因该项目南侧建设用地范围内的规划绿地上存在拟拆除的建筑未通过收。2、如上述拟拆除建筑已经拆除,且项目本身符合建设工程规划许可证要求的全部规划条件,该项目可以进行验。特此函复。”
后本院向北京市国土资源局朝阳分局发函,询问:“如涉案房屋能通过规划验收,可否办理产权登记手续?”北京市国土资源局朝阳分局向本院发送《复函》,内容为:“不仅需要验收合格,还需要准备其他材料……”
诉讼过程中,被告M公司提交2005年12月26日签订的《北京市商品房预售合同》补充协议,证明S公司和其他几个公司从M公司购买了车位和涉案房屋6单元西外立面的楼体广告专有使用权,但仅支付30万元,未付清全部款项,S公司未完全履行合同义务,因此,M公司也就未给S公司办理过户手续。原告S公司不予认可,称该补充协议与本案无关,S公司只是补充协议的一方,还有其他五家公司为合同当事人,且即使补充协议项下的合同义务未履行,也不影响M公司履行本案《商品房预售合同》项下的义务。
第三人H公司提交房屋所有权证,原告S公司认可其真实性,但不认可证明目的,认为1、房产证和规划许可证都已经被被告M公司后续取得的规划许可证所取代,均已失效,目前房屋在被告M公司取得的规划许可证的红线范围内,且根据被告M公司调查,目前未登记有任何房产证信息,因此,第三人H公司提交的房产证非有效证件。2、无论H公司是否享有产权,是否取得相应规划许可都不影响被告M公司的办证义务。被告M公司认可其真实性,但认为,经其持法院调查令到北京市朝阳区不动产登记中心查询,仅被告知有规划手续。
被告M公司称,最初建设涉案房屋时,北京市规划委员会将第三人H公司所有的朝阳区工人体育场甲6号划归到M公司的范围内后,第三人H公司同北京市规划委员会和M公司多次沟通,表示朝阳区工人体育场甲6号的楼不能拆,双方未达成一致意见,就将此事一直搁置,最终因甲6号未拆除,导致未通过规划验收。第三人H公司,从未有人找其交涉过,也未商谈过拆迁事宜。
此外,被告M公司持本院调查令到北京市朝阳区不动产事务登记中心调取“北京市(甲)6号房屋的产权登记信息、规划手续、土地证等全部相关材料”,未查询到相关信息。
 
裁判结果
在完成相关规划验收手续及竣工验收手续后,被告M公司配合原告北S公司将北京市一号房屋的权属登记至原告北S公司名下。
 
房产律师靳双权点评
原告S公司与被告M公司所签《商品房销售合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应按合同约定履行各自义务。根据《商品房销售合同》约定,被告M公司应当在2007年12月31日前,取得该商品房所在楼栋的权属证明,并在商品房交付使用后,与原告S公司共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。因出卖人M公司的原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由M公司承担相应责任。
合同法第一百零七条规定的违约责任属于严格责任,除不可抗力等因素外,无论违约方是否出于自身原因,只要未履行合同义务,均应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现M公司未能如期履行办理权属转移登记的义务,虽然是基于第三人H公司的房屋在其规划红线内未拆除,导致其无法完成规划手续,但无论根据合同约定还是法律规定,M公司均应对S公司承担违约责任。S公司当然有权要求M公司继续履行合同,办理房屋权属转移登记。
然而,本案情况涉及第三人H公司,其房屋在M公司规划红线内,按照有关部门的函件,该房屋影响本案诉争房屋的规划手续及权属登记,故S公司关于权属登记之诉请,取决于被告M公司与第三人H公司解决相关规划手续,该条件具备后,M公司应配合S公司办理诉争房屋的权属登记。
 





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