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房产律师——因开发商原因逾期交房可以要求主张赔偿违约金与利息

来源:未知  作者:admin  时间:2021-06-10 20:43


原告诉称
原告张某文向本院提出诉讼请求:1、请求法院依法判令解除我与m公司于2013年8月8日签订的《北京市商品房预售合同》;2、判令m公司退还购房款3410862元;3、判令m公司退还其他费用共3394.11元;4、判令m公司退还公共维修基金8492元,契税102325.86元;5、判令m公司支付违约金34108.62元;6、判令m公司赔偿利息损失251051.8元;7、本案的诉讼费用由m公司承担。
事实与理由:我与m公司于2013年8月8日签订《北京市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》),我购买坐落于北京市通州区一号房屋(以下简称一号房屋),共交纳房款3410862元。合同约定在2013年11月15日前交房,但至今没有开业,商业用途无法实现,故诉至法院。
 
被告辩称
被告m公司辩称,不同意张某文第一至四项诉讼请求,2013年8月8日,我司与张某文签订《预售合同》,约定张某文购买我公司开发的一号房屋。《买卖合同》附件十第5条约定“对于商品房预售合同第十四条的修改和补充,因出卖人原因逾期交房超过90日,买受人退房,买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内向出卖人书面提出退房申请,逾期买受人不得再行使合同解除权,退房权。”依据上述约定,张某文已放弃行使合同解除权和退房权,根据禁止反言原则,张某文不应再主张其已自行放弃的权利。不同意张某文的第五项诉讼请求。根据规定双方签订的预售合同第十四条第一项约定的违约金为全部已付款的1%,是一次性违约金;预售合同第十二条约定m公司履行期限届满之日是2013年11月15日;张某文请求法院保护的民事权利的诉讼期间为2013年11月16日至2015年11月15日,张某文于2017年9月8日提起诉讼,已过诉讼时效,法院不应支持张某文要求m公司支付违约金的诉讼请求。
m公司不同意张某文的第六项诉讼请求,张某文要求m公司支付贷款利息损失256624.3元,没有事实和法律根据。张某文以不能实现合同目的为由单方解除预售合同,m公司没有过错,m公司不应向张某文支付贷款利息。
 
本院查明
2013年8月8日,张某文作为买受人与m公司作为出卖人签署《预售合同》,约定由张某文购买一号房屋,合同总价款3373311元,补面积差37551元,房屋总价款3410862元,其中首付款1773311元,贷款160万元。《预售合同》第十二条“交付条件”第(一)款约定:“出卖人应当在2013年11月15日向买受人交付该商品房”,《预售合同》另约定了逾期付款责任、逾期交房责任等条款。
m公司于2014年8月2日为张某文出具发票。2014年11月15日,张某文向m公司交纳房屋契税102325.86元;公共维修基金8942元;手续费等共3394.11元。为支付房款,张某文于2014年10月16日与银行签订《个人房产抵押贷款合同》,贷款160万元。截至2017年9月,张某文共计偿还贷款利息256624.3元。
2014年11月15日张某文办理了633号房屋的入住手续,一号房屋所在楼层用途为商业。
 
裁判结果
一、自本判决生效之日起解除原告张某文与被告M公司于2013年8月8日签订《北京市商品房预售合同》;
二、被告M公司返还原告张某文购房款3410862元,于本判决生效之日起七日内执行清;
三、被告M公司退还原告张某文印花税、合同印花税、测绘费、产权登记费、手续费共3394.11元,于本判决生效之日起七日内执行清;
四、被告M公司退还原告张某文公共维修基金8942元,契税102325.86元,共计111267.86元,于本判决生效之日起七日内执行清;
五、被告M公司支付原告张某文违约金34108.62元,于本判决书生效之日起七日内执行清;
六、被告M公司赔偿原告张某文贷款利息损失256624.3元,于本判决生效之日起七日内执行清。
 
房产律师靳双权点评
根据我国民事诉讼法的规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
经查,截至本案开庭时,五层商铺亦未能开业经营。张某文购买的一号房屋为商业用途,该房屋的性质即要求张某文的经营需依托整体的商业运营和所处的商业环境,仅张某文收房亦不能进行正常经营,实现商铺的经营目的,故对张某文要求解除与m公司签订的《预售合同》的诉讼请求,理由正当,证据充分,法院依法予以支持。
合同解除后,m公司应返还张某文已交纳的购房款,印花税、合同印花税、测绘费、产权登记费、手续费,公共维修基金,契税。对于张某文要求m公司支付违约金的诉讼请求,张某文已向m公司交纳全部购房及相关费用,但因m公司未能按照合同约定办理相关证照,且商场已经倒闭张某文无法实现经济目的,应认定m公司构成违约,现张某文要求m公司支付违约金,证据充分,法院予以支持。因m公司的违约行为导致合同目的无法实现,其应承担张某文贷款的利息损失。对于张某文要求m公司赔偿利息损失的诉讼请求,证据充足法院予以支持。





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