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房产律师——全额出资借名所购房屋产权归实际出资人吗

来源:未知   作者:未知   时间:2021-05-26


原告诉称
李二、王二向本院提出诉讼请求:1、请求法院依法确认坐落于B市1号房屋归李二、王二所有;2、请求法院依法判令李一、张一协助办理房屋过户手续,将坐落于B市1号房屋过户至李二名下。
李二(借名人)与李一(出名人)系兄妹关系,张一与李一系夫妻关系。李二在2008年出资全额款项购买位于B市1号房屋(以下简称诉争房屋),李一、张一给李二20**年11月5日签署一份借名购房证明,后此房屋一直由李二一家居住并管理至今。
2019年1月19日,李一、张一一家带着中介进入诉争房屋内,拿着去产权处(2018年5月29日)补发的不动产权证(实际原房屋产权证自2009年12月15日起一直在李二处保存)声称要卖房,李一、张一在小区中介登记卖房信息,并标最低价格出售。为了防止矛盾升级,造成无法挽回的经济损失,特向法院提起诉讼,望判如所请。
 
被告辩称
被告李一辩称,1、在《证明》中“兹有B市1号商品房”。这句话在2009年11月5日以前是不存在的,是房产证在2009年12月15日下发后才有的;2、参看购房过程资料:出资人是张三、王三夫妻二人;3、在一案件中,原告李四、张四与被告王二、李二和第三人李一所有权确认纠纷一案,伪造《证明》在此案中。本案中,此《证明》是在2011年李一所签的“情况属实:李一”是先在空白纸上签的,后写的内容,而且与事实不符。
张一辩称,1、在《证明》中“兹有B市1号商品房”。这句话在2009年11月5日以前是没有的,是房产证内页(房屋登记表)抄来的,房产证下发时间是2009年12月15日;2、参看购房过程资料:出资人是张三、王三夫妻二人;3、张一本人在《证明》中没有签名,没有按手印,请求做司法鉴定。
 
本院查明
李二与王二系夫妻关系。李一与张一原系夫妻关系,后以办理房屋过户为由办理离婚手续,现该二人处于离异状态。李一与李二系兄妹关系。2008年8月1日,李一作为认购方(乙方)与Z公司(以下简称Z公司)签订《地产楼宇认购书》,约定:乙方向甲方认购B市1号商品房(即诉争房屋),该房地产总房价为2766900元,乙方选择一次性付款方式,乙方签署本认购书之日起30日内,甲方采用电话形式或邮件快递方式约定乙方于2008年8月15日前与甲方签订《商品房买卖合同》,并在该合同签订的当日付清首期房款,即总房价100%及相关税费。此外,该认购书还约定了其他内容。该认购书上乙方联系人处注明为“张三”。
2008年8月22日,李一作为买受人与Z公司(出卖人)签订《商品房现房买卖合同》,约定:该商品房房屋坐落为B市1号,房屋实测建筑面积共199.97平方米;计价方式与价款:按照建筑面积计算,该商品房单价为每平方米10527.83元。总价款为2105250元;买受人同意一次性付款。此外,合同还约定了其他内容。合同签订后,以李一(付款人)的名义向Z公司一次性交纳了全部购房款,并以李一(缴款人)的名义缴纳了购房契税、合同印花税及代办产权费等。
2009年12月15日,诉争房屋登记到李一名下。2018年李一到不动产登记管理部门办理诉争房屋不动产权证的补证手续,并于2018年6月取得补发的不动产权证。后李一与张一因房屋要过户而办理离婚登记,李一将诉争房屋过户登记至张一名下。在本案移送管辖前的案件受理法院查明诉争房屋已登记张一名下。本案庭审中,张一亦认可现诉争房屋登记在其名下。
庭审中,李二、王二主张诉争房屋实际归该二人所有,并提交了一份证明,载明:“兹有B市1号商品房,是由王二、李二夫妻二人出资,由张三帮助联系于2008年8月购买的,借用李一身份证,并以李一名义办理房产证。特此声明。此房产权与李一无关,房屋产权归属于王二、李二夫妻二人名下,由儿子李小二继承此房。当事人:情况属实:李一王五”。
李一认可该证明的“情况属实:李一”系其本人所签,但主张系先签字后写的内容,不认可该房屋归李二、王二所有。高淑云不认可该证明上系其本人签字,并提出申请要求对该证明上的签字进行鉴定。庭审中,李一认可在购买诉争房屋时自己并未出资,并认可诉争房屋购买交付后,一直由李二、王二的儿子居住使用和进行出租管理包括收取租金、交纳诉争房屋的物业供暖费用,李一认可自以其名义购买诉争房屋后从未去过诉争房屋内,只在2019年春节前后带中介看房的时候去过一次。
关于李一辩称的诉争房屋系认购书上注明的联系人张三出资购买,房款系张三交纳的,张三与其系邻居关系。对此,李二、王二不予认可,提出诉争房屋自购得后虽登记在李一名下,但房屋一直由李二、王二方控制,交由该二人的儿子打理,诉争房屋的原始购房合同、购房发票、契税发票的原件及登记时间为2009年12月15日的房屋所有权证书的原本均在李二、王二手上。李二、王二提出张三系王二的亲戚,当时作为联系人协助购买房屋并代为交纳了购房款。
另查一,关于诉争房屋的购房款来源,李二、王二表示在购房时王二从其堂哥李四处借款118万元用于购房。后因王二一直未偿还借款,李四与其爱人张四作为甲方和王二、李二(乙方)在2011年1月22日签订了一份《房屋买卖协议书》,双方约定甲方同意购买乙方欲出售的诉争房屋,双方商定出售价款为288万元。因乙方尚欠甲方借款本金118万元,截止到签订合同日,乙方应按月息一分支付甲方利息35万余元,甲方同意只收取35万元,乙方应偿还甲方本息共计153万元,该款与甲方应付购房款冲抵后,甲方尚需支付给乙方135万元购房款。在签订合同时,甲方将135万元现金交付给乙方。
此外,协议还约定了其他内容。
2017年李四、张四作为原告起诉李二、王二所有权确认纠纷,要求确认诉争房屋归二原告所有。后李四、张四向法院申请撤回起诉。在本案庭审中,李四到庭明确表示其不再主张诉争房屋的所有权,不要房子了,双方签订的《房屋买卖协议书》也不履行了。当时其与王二就房屋问题进行了协商,因诉争房屋无法办理过户手续,房屋所有权证的名字不能过户到李四名下,李四也不能给王二补偿房屋的差价双方一致同意仍由王二把欠款118万元偿还给李四,所以李四就申请了撤诉。李四的爱人张四向法庭出具证明,同意李四在法庭上的陈述,李四所说的话都能代表张四的意见。
另查二,李二、王二向本院提交的购房资质审核表,该二人为本市户籍居民家庭,具有在T区购房的资质。同时,该二人表示虽房屋归二人所有,但同意将房屋过户至李二一人名下。
 
裁判结果
一、确认坐落于B市1号房屋归李二、王二所有;
二、李一、张一协助办理B市1号房屋的所有权转移登记手续,将房屋过户登记至李二名下,过户登记产生的全部税费由李二承担,于本判决生效之日起二十日内执行清。
 
律师点评
民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。公民、法人的合法的民事权益受法律保护。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。
根据本案查明的事实,可以证实在2008年时李二、王二借用李一(系李二的哥哥)的名义购买诉争房屋,由李一代为签署了认购书、购房合同,并由王二的亲属张三协助购房代为一次性交纳了全部购房款。在购房后李一出具证明,认可诉争房屋的实际所有权人系李二、王二,同时李一认可购房后,房屋一直由李二、王二的儿子居住使用及管理,房屋相关的物业供暖等费用都由李二、王二交纳,李一此前从未去过诉争房屋,就在2019年春节前后去过一次(带中介看房)。
诉争房屋的相关购房手续及原始登记的产权证书均在李二、王二手上,这从李一在2018年补证的行为也可以进一步证实李一手中没有产权证,否则也不会去补证。关于证明上张一的签字,因李二、王二(借名人)系借用李一(出名人)的名义购买诉争房屋,与张一无关,无论证明上是否系张一本人签字均不影响本案借名买房事实的成立,故对于张一提出的鉴定申请,不予准许。
关于李一抗辩的其实际系代张三购房,张三系实际出资人。对此,李二、王二找到了张三,张三明确表示当时是代李二、王二交纳的购房款,房子不可能是李一的,并从始至终也未提出房子是其本人的。故对于李一的抗辩意见,张三对此作了否认,李一的陈述与事实不符,不予采信。
李二借用哥哥李一的名义购房,在现实中也时有发生,符合常理。李一在大量事实面前仍否认房屋的真实权属,系违背诚实信用原则、不尊重客观事实的表现,且为了获得房屋,不惜与张一办理离婚登记,将房屋过户登记至张一名下,这是房屋价值上涨后为了获取巨额利益的贪婪心理作祟,这是不可取的。
法院认为,李一、张一在庭审中认可为了房屋过户而办理了离婚手续,并将房屋过户至张一名下,这是双方存在串通以合法形式掩盖非法目的,即使目前房屋登记在张一名下,张一也并非善意第三人,无权取得诉争房屋的所有权。另,关于李四与王二之间的欠款纠纷,双方签订了诉争房屋的买卖协议,李四、张四还曾起诉王二等人要求确认房屋权属,但本案中李四、张四明确表示不再履行买卖协议,不主张房屋的权属,该二人也不具备购房资质,实际也无法办理房屋登记,不能取得所有权的权属登记,故李四、张四明确放弃主张房屋的权属,继续要求王二偿还欠款118万元。
结合上述情况,法院认为诉争房屋的实际所有权人为李二、王二,对于二原告的该项诉求法院予以支持。因张一取得诉争房屋权属登记不合法,李一并非实际的所有权人,无权将诉争房屋过户登记在张一名下,张一也不属于善意第三人。故李一、张一均有义务协助办理诉争房屋的过户登记手续,将诉争房屋过户登记至李二名下。关于办理过户的相关税费和本案产生的诉讼费,因李二当时系借名买房导致产生了风险,系产生本案争议的根源,借名买房本身存在巨大风险,与一般的代理行为还是存在较大差异,不予提倡。
李二、王二仍坚持借名买房,故法院认为因过户产生的税费及本案诉讼费均由李二、王二承担,同时希望该二人今后注意避免类似的法律风险,并及时化解家庭内部矛盾纠纷,不要因此而影响家庭的和睦。
 





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