王五向本院提出诉讼请求：1.要求确认B市1号房屋归我所有；2.李一将上述房屋过户至我名下；3.李一继续履行合同义务，返还上述房屋，协助其办理房屋所有权过户手续。
陈小是我父母从J市带到B市并落户的住家保姆，也是我的奶母。我与陈小相处了五十余年，俩人感情深厚。1998年陈小告知我，她居住的位于B市1号（以下简称涉案房屋）公有住房一套可以购买了，如果不买下来，其去世后单位就会把房子收回。我就出资以陈小的名义购买了涉案房屋，按双方当时的书面约定，房屋所有权归我，陈小可以居住至其百年之后。因双方非常信任，也为了陈小高兴，我一直没有要求过户。
现陈小在涉案房屋内居住至去世，其在老家的儿子李一来B市奔丧并要求继承涉案房屋，为维护我合法权益，特诉至法院。
被告辩称
李一辩称：2017年11月18日，陈小在三名具备行为能力且无利害关系人的见证下，订立了遗嘱，明确将涉案房屋交由我来继承。即便王五所持证明是陈小的真实意思表示，但其无法证明陈小签字时完全理解并同意该证明内容，且因二人并非母子，故该证明的内容仅可认定为遗赠，后陈小通过遗嘱撤销了该赠与的意思表示。涉案房屋所有权的原始来源系陈小的福利分房，购房款不是房屋所有权的全部来源，而仅占很小一部分。如王五替陈小支付购房款确属事实，其也不能据此主张全部的房屋所有权，且王五付款行为的性质应推定为赠与，对陈小进行照顾是王五应尽的义务。
另外，购买涉案房屋的时间为2000年，当时不存在限购的政策环境，故本案中不应适用现在的“借名买房”纠纷的若干法律规定和司法解释。
本院查明
李一系陈小与前夫所生之子，后陈小与王大再婚，王大于1987年去世，此后陈小未再婚，并于2018年5月23日去世。
2000年12月20日，陈小与中国航天工业总公司签订《公有住房买卖合同》，约定陈小用成本价购买涉案房屋一套，房屋建筑面积37平方米，房屋立契价为30073.3元，实收金额30562.84元。合同中还约定，陈小购房后，本人调出机关时，所购住房不得转让。按“关于院机关职工调出住房处理的暂行规定”办理有关事宜。厂、所职工按厂、所有关规定执行。据《单位出售公有住房房价计算表》显示，购买涉案房屋时使用王大工龄20年，使用陈小工龄0年。2005年10月11日涉案房屋取得了所有权证书，所有权人登记在陈小名下。陈小在涉案房屋居住至去世，现房屋为空置状态，且具备上市交易条件。涉案房屋产权证和购房款票据的原件一直由王五保管。
庭审中，李一出示了陈小的遗嘱，遗嘱内容为：本人陈小，女，有位于B市1号房产一套。因我年事已高，体弱多病，行动困难，儿子李一今后长期在我身边照顾我的生活至终老，现将本房产留给亲生儿子李一继承，并同意李一处理房产一切相关事务。立遗嘱人陈小，证明人王一、王二、王三，日期2017年11月18日。王五对上述证据的真实性不予认可。
李一提供证人王一、王三出庭作证，王一证言内容为：我和陈小是邻居，她购买三层的房子，我购买五层的房子。那天我们在院里碰到，一起去五院房管处交的第一笔购房款。我先交完钱出来，坐在门口等她，陈小交钱时我没在场。陈小交完钱出来，我问她交了多少钱，陈小说她交了1万元。当时单位给开了一张收到房款的证明，交款的具体时间我不记得了。证人王三出庭作证，证言内容为：我是陈小的养女，王五的姐姐，陈小把我和王五带大。成年后王五不照顾老人，在其病重期间，王五出去游玩。我为了照顾老人，与爱人分居多年，还得到市政府、区政府颁布的奖励。王五从来不看老太太，一直到老太太去世也没有看过她，老太太去世前还一直说王五不好，不能将房子给他。王五对上述证人证言的真实性不予认可，称两次交款都是其在财务处交纳的，第一次交款由其代签的陈小的名字，而王三的证言有关继承及赡养问题，与本案无关。
王五认为其借用陈小的名义购买涉案房屋，故以所有权确认纠纷为由提起本案诉讼。审理期间，经本院当庭释明，王五表示将本案案由变更为合同纠纷。
裁判结果
一、被告李一于本判决生效后十日内协助原告王五办理B市1号房屋的所有权转移登记手续，将上述房屋过户至原告王五名下，办理过户登记过程中产生的税费等相关费用由原告王五自行负担。
二、被告李一于本判决生效后三十日内将B市1号房屋交付给原告王五。
律师点评
借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。
本案的争议焦点在于王五主张的借名买房关系是否成立。
庭审中，王五提供了陈小签字确认的《证明》为证，李一虽对陈小签字的真实性不予认可，但其不申请进行笔迹鉴定，亦未提供相反证据佐证，故李一应承担举证不能的后果，法院对该证明的真实性予以确认。从证明中“现住房由王五1998年为我购买，将来此房仍归王五所有”的内容可见，首先陈小在证明中认可王五出资购买了涉案房屋，加之王五提供的购房款收据、支取购房款的记录、录音等证据亦能够佐证，故法院对于王五出资购房的事实予以确认。其次，说明中的关键字“仍”，有依然、照旧的含义，结合“仍”字所在上下文意思，可认定陈小作出了此房虽由王五以其名义购买，但房屋所有权一直归属于王五的真实意思表示。
另外，当时北京市虽没有实施限购政策，但涉案房屋为中国航天工业总公司第五研究院的公房，只能以该公司员工或遗属名义购买，故房屋买卖合同需以陈小的名义进行签署也说明借名购房的合理性。
综上，通过陈小签字的证明内容，结合涉案房屋实际出资、购房票据及所有权证书持有状态，借名购房的原因等情况，可以认定陈小与王五存在借名买房的合同关系。因涉案房屋现已具备上市交易条件，故王五、陈小订立的借名买房合同未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属有效。王五在本案中有权主张陈小继续履行借名买房合同义务，完成房屋过户手续。现因陈小已过世，作为陈小法定继承人的李一应当履行借名买房所产生的法律责任，即配合王五办理涉案房屋的过户手续及将房屋交付给王五。因王五系借名买房及借名登记的受益者，且该事又因王五自身引起，故王五应承担诉讼期间的相关费用及涉案房屋过户时产生的相关税费。
关于李一提出陈小立下遗嘱，将涉案房屋交由其继承的答辩意见，因陈小就涉案房屋立下的遗嘱系其单方意思表示，不能否定陈小与王五之间的借名买房关系，故法院对李一的上述答辩意见不予采纳。
