张三向本院提出诉讼请求：1、判令李四、王五支付张三房款人民币(以下币种均为人民币)180万元；2、判令李四、王五支付张三赔偿金(每日按房屋总价180万元的万分之五计算，自2019年2月25日起至李四、王五实际履行之日止)；3、判令李四、王五支付张三房款140万元的利息(自2019年2月25日起至2019年8月1日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)。
张三原系S市1号房屋产权人。2019年2月15日，张三、李四与第三人H公司签订《房地产买卖居间协议》，约定房屋转让价为180万元，当日李四通过第三人向张三支付定金10万元后，房屋钥匙即交予李四，由李四开始占有使用系争房屋。同月23日，张三与李四、王五签订《房地产买卖合同》及《房屋交接书》，约定合同总价为220万元，实际成交价为180万元，做高房价系为提高贷款额度所需。当日，李四转账支付张三首付款30万元，双方完成交房手续。
同年4月4日，张三协助李四、王五前往不动产交易中心办理系争房屋产权过户手续，同月13日，李四、王五取得新产证。至此，张三履行完毕合同主要义务。
根据合同约定，李四、王五应于签订合同后15日内(即3月9日前)向贷款银行申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，若其向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户前将相应部分房价款直接支付张三。而李四、王五违反合同约定，实际签订贷款合同的时间为3月23日，且故意拖延不配合办理贷款手续，致使张三于2019年7月30日方收到银行发放的贷款130万元，且至今仍未收到尾款10万元。
因李四、王五的行为已构成重大违约，根据合同约定，每逾期一日需向张三支付总房价款万分之五的违约金，且李四、王五未按时支付房款造成张三利息损失，张三遂诉至法院，要求判如诉请。
被告辩称
李四、王五辩称，买房经过属实，双方之间无联系方式，均系通过第三人联系。合同总价220万元，实际成交价180万元，做高房价系为提高贷款所需。2019年2月15日签订居间协议时先支付定金10万元，同月23日签订买卖合同时再支付30万元，合计支付张三首付款40万元。合同签订后，李四、王五即向建设银行申请贷款140万元，2019年3月23日，李四、王五与建设银行签订个人住房抵押借款合同。后银行审批通过130万元，李四于当日即将剩余房款10万元转账至第三人H公司处。
因第三人表示张三尚有佣金未付、且张三户口一直未迁出，双方可能产生纠纷，第三人有权保管部分尾款，故第三人一直未向张三支付该10万元。李四、王五贷款手续齐全，银行预计的放贷时间为同年4月15日，后因张三不配合办理相关手续，迟迟未去银行签字，致使银行无法放款。2019年7月11日，张三户口迁出，同月22日，张三至银行签字后银行放款。根据合同约定，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，李四、王五并无违约之处，故不同意张三的全部诉请。
李四、王五向本院提出反诉请求：1、判令张三支付违约金123,300元(每逾期一日按总房价180万元的万分之五赔偿，自2019年2月25日起计至同年7月11日止，共计137天)；2、判令张三支付李四、王五垫付的煤气费、水费、电费、物业费。
根据合同约定，原告户口应于2019年2月24日交房前迁出，其实际于2019年7月11日迁出，违反合同约定，且李四、王五为张三垫付了2019年1月的煤气费45.60元、2019年1月的电费88.90元、2月的电费8.30元、2019年2月的水费34.50元、2019年1-2月的物业费57.64元(28.82元/月)，合计234.94元，上述款项应由张三承担。李四、王五遂反诉至本院，要求判如所请。
张三对反诉辩称，双方于2019年2月23日签订房屋买卖合同，次日即要求确认户口已迁出，未给张三预留迁户口的合理时间，违背诚实信用原则。合同签订后，张三曾多次至派出所办理迁户，因客观政策限制未按期迁出户口，张三并无主观恶意，现已于2019年7月11日迁出户口。根据合同约定，张三逾期超过30日未迁出户口，李四、王五可自行将张三户口迁入本市社区公共户。且户口迁移系合同的随附义务，张三未迁户口并未对李四、王五造成实质影响和损失，不影响其居住、买卖或择校。故对反诉请求1，只同意支付一个月的违约金，且万分之五的比例过高，应当调低。同意反诉请求。
事务所述称，与第三人H公司同一个法定代表人，系参股关系。其系居间方，2019年2月15日签订《居间协议》和《房地产买卖协议》，约定同月24日签订买卖合同，实际签订合同时间为同月23日。合同总价220万元，实际成交价为180万元，首付40万元于合同签订当日履行完毕。合同签订后，李四、王五申请贷款，先要过户评估，于同年3月23日与建设银行签订抵押借款合同。李四、王五于过户前曾向第三人H公司交付房屋尾款10万元，后因张三尚欠佣金未付、且户口一直未迁，双方可能存在纠纷，故10万元一直由第三人H公司保管至今，并未发放。
申请贷款时需张三提供身份证、户口簿、离婚证、离婚协议书等相关材料，因张三一直不配合致使银行无法放款，第三人为此曾多次通过致电发短信上门等方式通知张三至银行办理贷款手续，但张三均不予理睬。张三户口于2019年7月11日迁出，同月22日，张三至银行签字办理相关手续后银行放款。现认为李四、王五系按照合同规定的程序履约，并未违约，故不同意张三的本诉请求，同意李四、王五的反诉请求。
H公司述称，与事务所系参股关系。系争房屋尾款10万元由其收取，因张三尚欠佣金未付，故不同意向张三支付10万元。
本院查明
李四、王五系夫妻关系。2019年2月15日，张三(甲方)、李四(乙方)、第三人H公司签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》。约定乙方向甲方购买本市S市1号房屋，房屋总价为180万元，首付款40万元，第二期房价款为140万元，乙方通过如下方式支付：[银行贷款]应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准。当日，李四向第三人转账支付定金10万元后由第三人转入张三中国建设银行账户10万元。
2019年2月23日，卖售人(甲方)张三与买受人(乙方)李四、王五签订《房地产买卖合同》，载明：第一条、甲乙双方通过第三人事务所居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产坐落：S市1号，房屋建筑面积36.03平方米。第二条、甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币2,200,000元。第六条、甲乙双方确认，在2019年4月30日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
第十一条、……甲方未能及时迁出户口的，承担以下责任：……(二)甲方逾期超过30日未迁出户口的，甲方同意由公安部门(户籍管理部门)将该户口迁至本人在沪产权房或本市社区公共户。合同所附补充条款(一)约定有：5、违约责任：(1)甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。……(2)乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。
2019年3月23日，李四向第三人H公司刷卡支付房款10万元。
2019年4月4日，李四、王五向不动产登记中心申请房屋产权变更，同月13日，系争房屋权利人变更至李四、王五名下。同日，系争房屋办理抵押权登记，抵押权人为银行、公积金管理中心，义务人为李四、王五，被担保债权数额130万元，其中商业贷款70万元，公积金贷款60万元，债权履行期限均自2019年4月15日至2034年4月15日。双方并提供契税已申报办理证明，显示张三就系争房屋不征税，李四、王五应纳税额为22,000元。
另查明，第三人事务所与第三人H公司系参股关系。
审理中，依李四、王五申请，本院依法通知银行支行出庭作证，该行委托诉讼代理人王小到庭表示，其系建设银行法务，2019年3月20日对李四、王五的贷款进行审批，3月28日审批通过。借款金额130万元，其中公积金贷款60万元，商业贷款70万元。审批通过后通知过户，4月办理抵押权登记，抵押证交到银行的日期记不清楚了，当时和借款人提过要求，因该买卖属于再交易(即有业主的变卖，并非新售商品房)，需上家到场签字，证明商品房买卖的真实性，以及户口迁出信息等。
2019年7月22日，上家到银行办理了相关手续，2019年7月30日发放公积金贷款，8月1日发放商业贷款。张三对证人证言不予认可，认为王小并非经办人，对办理贷款的流程及所需材料都不清楚，只认可7月22日张三去银行签字这节事实，且此前无论银行、李四、王五或者第三人均未通知其去银行签字。李四、王五对证人证言不持异议，认为王小作为法务，系代表建设银行出庭作证，其作证的内容经过核实，符合客观事实，李四、王五与张三之间并无联系方式，均系通过第三人联系要求张三尽快至银行签字。
因户口问题，第三人一直在调解，居委派出所也曾调解，直至2019年6月底，才登记预约可以迁至公共户。第三人事务所对证人证言不持异议，表示曾多次通知张三。
裁判结果
一、H公司应于本判决生效之日起10日内支付张三房款180万元；
二、张三应于本判决生效之日起10日内支付李四、王五违约金(以180万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年2月25日起计至同年7月11日止)；
三、驳回张三的其他诉讼请求。
律师点评
依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方均应依约履行。原、被告及第三人均确认系争房屋买卖合同总价为180万元，合同中约定的转让价款220万元系虚高价款，法院予以确认。对此违反国家法规政策的行为，法院予以批评。
因李四已于2019年3月23日向第三人H公司支付剩余房款10万元，故应由第三人H公司向张三支付，至于第三人H公司与张三的佣金纠纷，不属于本案处理范围，当事人可另循法律途径解决。
关于张三主张的违约金以及利息损失，根据查明的事实，李四、王五于2019年2月23日签订买卖合同，于2019年3月即向建设银行申请贷款，且根据合同约定，第二期房价款由贷款银行支付，放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行提供所需材料。现从李四、王五、第三人、银行陈述及相关证据来看，扣除合同虚高价格40万元，李四、王五已按合同附件三第一条约定向张三支付定金及首付款共计40万元。关于第二期房款140万元，没有证据表明李四、王五拖延办理相关贷款手续。
同时，李四、王五履行了及时通知张三办理相关协助手续的义务，在银行审批额度不足的情况下，亦及时补足余款10万元。张三虽表示根据合同约定，李四、王五即便申请贷款未通过或者额度不足，亦应于申请产权过户前将房价款直接支付给张三，而非向第三人交付，但同时合同附件三第四条也约定，确认户口已全部迁出，由李四、王五向张三支付全额尾款，因张三户口未迁在先，故李四、王五并无违约之处，张三上述两项诉请，因缺乏事实依据，依法不予支持。
关于李四、王五反诉要求张三支付违约金的反诉请求，根据合同约定，2019年2月24日交房，若有户口确认已全部迁出，李四、王五直接支付张三全额尾款。现张三户口直至2019年7月11日才迁出，违反了合同约定，应当向李四、王五支付违约金，因合同约定的赔偿金(实际为违约金)计算标准过高，张三对此提出的抗辩意见成立，法院酌情予以调整，按中国人民银行同期贷款利率标准计算。关于李四、王五反诉要求张三支付垫付的水电煤及物业费，因张三对此不持异议，法院予以照准。
