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退伍军人购买农村房屋,什么情况下有效?

来源:未知   作者:未知   时间:2019-07-02


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  刘某诉称:北京市昌平区302号房屋及宅基地为刘某父亲刘老所有,1970年分家时分给刘某所有。1998年9月15日刘某、马某签订《购买房屋协议》,约定刘某将北方五间及院落出售给马某,房价为3.45万元。刘某认为马某系城镇居民户口,不具有购买农村宅基地房屋的资格,刘某、马某之间的协议违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条,《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条之规定,应属无效。

  另诉讼房屋当时的产权人是刘某的父亲刘老,未办过户手续,刘某无权代表父亲出卖房屋。马某买受农村房屋,损害了集体经济组织及刘某的合法权益,刘某、马某之间买卖农村房屋的行为不符合法律规定,故提起诉讼,要求:1、确认刘某与马某1998年9月15日签订的《购买房屋协议》无效;2、判令马某腾退北京市昌平区302号宅基地所在房屋及院落;3、判令马某承担本案诉讼费。庭审中,刘某明确诉讼请求中第二项302是宅基地使用权号,门牌号为162号。

  2、被告辩称

  马某辩称:一、刘某以分家析产的方式分得房屋,其对该房屋有处分权。二、马某本身即为村民,后经参军在1979年3月6日户口由部队迁回本村,后转为居民,即为昌平区162号,属于村集体组织成员,具有购买本村宅基地的资格,符合法律规定。三、双方协议系真实意思表示,不违反法律强制性规定,应属合法有效。四、集体土地建设用地使用证土地使用者已变更为马某。马某生有两子,在1998年次子已够18周岁,需解决住房问题应另批宅基地,但因其已购买刘某房屋,土地使用者已变更,故不另解决宅基地,马某因为购买此房屋丧失了另批宅基地的资格。望驳回刘某的诉讼请求。

  二、法院查明

  1970年5月7日,刘某1、刘某签订《分家产契约》,约定其父刘老所有的位于北京市昌平区北房五间归刘某所有。1998年9月15日,刘某、马某签订《购买房屋协议》,约定刘某将北房五间卖给马某所有,房产四至有五○年地契佐证,并约定了房款为三万四千五百元,当场一次付清。协议签订后,马某支付了房款,刘某将房屋交给马某居住使用。该协议中的房屋即为、162号院。1999年8月22日,刘某之父刘老去世。

  另查,马某原系村民,后参军入伍,1974年2月15日退伍,1979年3月6日其户口由新部队迁入该村。

  再查,房屋的集体土地建设用地使用证中土地使用者由刘老涂改为马某,并由昌平县村民委员会及范先华的印章。村委会出具证明一份,内容为"162号户主马某生有两子,于1998年次子已够18周岁,需要村委会给予解决住房,应另批宅基地,由于马某于1998年购买孟沛全老房所以村委会就不另给解决宅基地"

  三、法院判决

  1、一审判决

  驳回刘某的诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方自愿签订的《购买房屋协议》,确系双方当事人真实意思表示,且双方当事人签订农村宅基地房屋买卖合同的时间为1998年9月,合同成立的时间早于1999年土地管理法修订之时,而且马某已将户口迁入该村。

  依据村委会出具的证明及集体土地建设用地使用证上加盖印章的情况,可以认定买卖行为经过了房屋所在地村集体经济组织的同意。土地使用者是否变更也不影响合同效力。

  合同签订后,马某已入住房屋多年,刘某及其兄弟姐妹并未提出过异议,且在父亲在世时由兄弟进行分家也符合农村的习惯。因此刘某关于无权代表出卖房屋的主张不能成立。

  依据村委会出具的证明,因马某购买了诉争房屋,村委会对马某次子不另批宅基地,因此该协议也不违反"一户一宅"的原则。因此刘某要求确认合同无效的理由均不能成立。

 





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