在线咨询 | 联系我们
咨询电话:13426037149

房屋买卖

律师介绍
执业领域
联系我们
说房网

在线咨询

  • (*仅律师可见)
  • (*仅律师可见)
您现在的位置是: 房屋买卖 >

城镇居民签订的农村房屋买卖合同一定无效吗?

来源:未知   作者:未知   时间:2019-07-02


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  范某诉称:范某于1992年9月23日将户口迁移至顺义区仁和镇平各庄村,并于1993年购买在该村购买宅基地房屋,并办理了《集体土地建设用地使用证》。2005年,高某与范某就前述房屋买卖进行了协商,约定以21000元的价格购买该处宅基地房屋,但并未签订正式买卖协议,高某亦未实际支付该笔购房款。实际上,高某系城镇居民身份。但是农村宅基地房屋买卖合同购买主体必须是本村村民,除此以外合同无效。请求法院判令:1.确认范某与高某就北京市顺义区仁和镇平各庄村×路×街×号宅基地房屋设立的买卖合同无效;2.诉讼费用由高某承担。

  2、被告辩称

  高某、刘某共同辩称:不同意范某的诉讼请求。范某称其于2005年将房屋卖于高某的陈述系其虚构,事实是在1995年3月之前,范某就已将房屋卖于刘某,其双方于1995年3月补写了买卖文书。刘某与范某系同村村民,村集体成员之间的农村房屋买卖并不为法律所禁止,双方的房屋买卖合同合法有效。综上,请求法院驳回范某的诉讼请求。

  二、法院查明

  高某与刘某系夫妻关系,二人于1974年5月3日登记结婚。高某为城镇居民户口,刘某为农业户口,户口所在地为北京市顺义区仁和镇平各庄村×路×街×号。刘某与范某的妻子王桂英系姐妹关系,其二人父亲为王清。

  庭审中,范某提交了《集体土地建设用地使用证》的复印件,《集体土地建设用地使用证》复印件上登记的土地使用者为范某,主张其至今拥有×路×街×号的宅基地使用权,且涉案房屋系农村宅基地上房屋,不得卖与城镇居民。高某和刘某对证据的真实性予以认可,不认可证明目的,主张范某于1995年3月之前就将房屋卖给了刘某,刘某自取得房屋后就保存该《集体土地建设用地使用证》直至拆迁。范某亦认可其没有《集体土地建设用地使用证》的原件,并称《集体土地建设用地使用证》已经由刘某交至拆迁人北京市土地整理储备中心顺义区分中心处。

  高某和刘某提交了《证明》一份和《说明》一份,证明范某于1995年3月之前就将涉案房屋出卖给刘某用于家庭居住。《证明》的内容为:顺义县平各庄村村民范某现有陆间正房,已卖给本村村民刘某。特此说明,双方不得违约。卖方人:范某并有其捺印,买方人刘某并有其捺印。《说明》的内容为:“……,经镇村两级批准后进行翻盖。”

  高某和刘某提交了《房屋租赁安全合格证》和《房屋租赁许可证》,证明高某家庭早在2005年之前就是房屋所有权人,行使所有权人的权利,而不是范某所说的2005年才购买的房屋。范某对证据的真实性予以认可,但不认可证明目的,主张该证据只能证明高某是房屋的出租人,而不能证明是所有权人,且该证据中显示出租人为高某,与刘某是涉案房屋的所有权人相悖。

  就高某和刘某实际占有房屋的时间,范某的陈述为1993年其购买了房屋,后因为其在外地做生意,所以于1993年将房屋交给刘某代为出租。高某和刘某的陈述为1993年底或1993年初的时候,在购买了房屋后就一直居住在此房屋内。就房屋的翻建情况,范某的陈述为高某于2010年对房屋进行了翻建,高某和刘某的陈述为2009年时对房屋进行了翻建。

  三、法院判决

  1、一审判决

  驳回范某的诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案的争议焦点为,范某主张其与高某达成的房屋买卖合同的效力问题。范某主张其是与高某一人建立的房屋买卖关系,因高某为城镇居民,不具备购买农村房屋的主体资格主张双方的房屋买卖合同无效。由于宅基地使用权的登记是以户为单位,即户籍登记中家庭成员为一户,一户只能拥有一处宅基地。

  本案中,以刘某为户主的户籍登记住址即为×路×街×号,与刘某共同生活的家庭成员均可以共同享有宅基地使用权。范某出卖房屋时,高某与刘某已经结婚,虽然高某不具备购买农村房屋的资格,但刘某为该村集体经济组织成员,具备购买房屋的资格;根据范某的陈述,其与高某协商房屋买卖事宜但并无书面房屋买卖协议的情况来看,高某以配偶身份代表刘某出面协商房屋买卖事宜,可以认定为基于夫妻共同意思表示的家事代理行为,而不宜认为只是高某与范某之间的房屋买卖行为,故对于范某主张房屋买卖合同无效的上诉理由,法院不予采信。

  关于范某主张高某未实际支付房屋价款,属于合同的履行问题,与合同的效力问题无涉。

 





添加微信×

扫描添加微信