北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告金先生起诉称：我分别于2013年3月25日和2013年4月25日与二被告签订了两份《房屋买卖与回购协议书》，按照两份协议书的约定，我分两次向被告出借90万元，第一次50万元，第二次40万元，其中2013年3月25日二被告向我借款50万元，约定月利率2%，还款日期为2013年9月25日，同日二被告与我签订了《房屋买卖与回购协议书》，按照协议书中的约定，被告以甲市乙区XX街以及A区XX路的两套房屋以50万元的价格出卖给我，约定我同意被告在2013年4月25日前回购，回购价为517500元，2013年5月25日之前回购，回购价为535000元，2013年9月25日前回购上述房屋，回购总价为605000元。如果被告在2013年9月25日之前不能回购，则应承担违约责任金50万元，若借款人还有其他违约行为，每日按50万元本金的千分之二承担赔偿责任。同日，我与两被告还分别签订了《个人无限连带责任承诺函》，约定以两被告的个人所有财产为上述债务承担无限连带责任。若被告未按照《房屋买卖与回购协议书》中的约定按时还款，则两被告向我赔偿日息千分之三的违约金及其他费用、损失等。《房屋买卖与回购协议书》中约定的两套房屋的买卖回购等事项，实际上是以一种房屋买卖合同的形式记载了被告向我借款并向我提供抵押担保的事实。合同签订后，我如约出借了资金，但被告在借款到期后没有履行归还本息的义务，也没有过户交付房屋，经我多次催收，并于2014年4月24日两被告签署了《贷款逾期催收通知书》，在通知书中以共同借款人明确确认了借款相关事实，但二被告至今仍拒不清偿债务。所以请求法院判令如下：1、二被告立即向我偿还借款本金50万元，并按月利率2%承担从2014年11月17日起到借款本金还清之日止的逾期利息以及违约金。2、确认我有权申请拍卖或变卖《房屋买卖与回购协议书》中的两套房屋，并在所得价款范围内优先受偿，受偿范围以第一项诉求为准。3、本案诉讼费用由被告全部承担，
二、被告辩称
被告侯先生、邹女士答辩称：我二人借款属实，但本案实际借款应为482500元，因当日被告侯先生就向原告支付17500元，且借款后我二人以侯先生的名义向原告打款22次，截止2014年9月16日总金额942750元，故除偿还本息之外，我方还多支付了部分，多支付的原因可能与2013年4月25日，我二人在原告处的另一笔40万元的借款相关。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
三、法院查明
2013年3月25日，原告金先生作为出借人，被告侯先生、邹女士作为借款人，签订了《借款合同》，且该合同约定借款金额为50万元，借款用途为生产生活，借款期限为3个月，从出借资金交付(简称放款)之日起算。借款利息的月利率为2%，付至借款全部还清为止;约定本合同项下借款经出借人审核同意后，可采取借款人自主支付方式，即根据借款人提款的申请，经出借人同意后，将出借资金划转至借款人(或者其他指定账户)，由借款人自主支付;约定本合同项下借款采取按月结息，到期还本法。并特别约定为：出借人放款时，借款人先付一个月利息，以后每月的利息，则在当月开始前付清，本金到期一次性全额归还;约定借款人未如约支付借款本息或其他款项构成违约，则出借人有权要求借款人、担保人赔偿损失(含间接损失)或违约金。一方违约将付给守约方违约金伍万元。如借款人未能按期还本付息，则每迟延一日，按应付本息总额的0.2%计作损失赔偿金支付给出借人;约定与本合同有关的抵押登记费、拍卖费、服务报酬、律师费、公证费、评估费、鉴定费、运输费、保管费(停车费)、仓储费以及出借人为实现债权所产生的其他费用均由借款人承担;还约定本合同在履行过程中若发生争议，各方应友好协商解决。若协商不成，应向出借人所在地人民法院提起诉讼。同日，以被告侯先生、邹女士为甲方，原告金先生为乙方，双方签订了《房屋买卖与回购协议书》，该协议书约定乙方购买甲方房屋，包括位于乙区XX街权利人为侯先生、邹女士的房产以及位于A区XX路街道办事处权利人为侯先生的房产，但甲方保留一定期限回购的权利，且按照双方约定上述房屋作价人民币50万元，乙方在签订合同当日或次日，向甲方一次性付款人民币50万元购此房屋;还约定经双方商定，乙方同意甲方在2013年9月25日前回购该房屋，回购总价为605000元，其中于乙方支付购房款当日，甲方支付给乙方人民币17500元作为回购定金。若甲方在2013年4月25日之前回购，则支付回购款为人民币517500元，若甲方在2013年5月25日之前回购，则支付回购款为人民币535000元，以此类推，若甲方在2013年9月25日之前回购则支付回购款为人民币605000元。若甲方在2013年9月25日之前不能回购的，经双方协商达成一致意见并另行签订书面协议处理。如未达成一致意见，甲方承担违约责任金人民币50万元，同时乙方不再保留甲方的回购权，可以任何方式处置该房屋，甲方必须配合实施等。同日，原告金先生以银行转账的方式向被告侯先生交付了借款50万元，且二被告向原告出具了收条予以确认。
2014年4月24日，原告向二被告发出《贷款到期提示书》以及《贷款逾期催收通知书》，且二被告在上述提示书和通知书上借款人落款处签名捺印确认。另，在庭审中，原告陈述称，原、被告之间签订的《房屋买卖与回购协议书》是一种特殊的担保措施，名为买卖实为借贷，双方并不存在买卖的事实，且本案50万元的借款实际月利率为3.5%，二被告借款后也没有归还过借款本金，且2014年11月17日之前的利息二被告已经付清。二被告称原告于2013年3月25日借款50万元给二被告后，二被告当日就向原告支付本金及利息，陆续打款共计942750元，故本案借款已经还清。
四、法院判决
1、被告侯先生、邹女士于本判决生效后五日内向原告金先生归还借款本金421220元，且二被告并应从2014年11月17日起至借款本金还清为止，以尚欠借款本金为基数，按照月利率2%的标准向原告给付逾期利息和违约金。
2、驳回原告金先生的其他诉讼请求。
五、律师点评
房产律师靳双权认为，关于借款金额的认定问题，依据原、被告举示的相关证据并结合庭审中双方的有关陈述，具体认定如下：1、2013年3月25日，二被告在原告处借款50万元，且原告以银行转账的方式向被告侯先生交付了该笔借款，且有《借款合同》、《房屋买卖与回购协议书》、中国农业银行个人结算业务申请书及收条等证据佐证，而二被告对于该笔借款的事实亦予以认可，又因借款当日被告便向原告打款17500元，该笔打款应当视作二被告对本案50万元借款本金的归还，故据此认定原告金先生与被告侯先生、邹女士于2013年3月25日建立起了借款金额为482500元的民间借贷法律关系，且2013年3月25日原、被告之间签订的《房屋买卖与回购协议书》应视作双方对同日签订的《借款合同》中相关约定内容进行的变更，故该笔借款的履行期限为6个月，从2013年3月25日起至2013年9月25日止，利息的执行月利率为3.5%;2、2013年4月12日，被告向原告打款10万元，原告称系被告归还的2013年1月11日金额为30万元的借款，且该笔借款双方已经结清，并举示有《房屋买卖与回购协议书》、甲市农村商业银行个人业务存款回单以及收据等证据佐证，且该笔名为买卖实为借款的期限为2013年1月11日至2013年4月11日，而二被告虽辩称该笔打款系对本案借款本金的归还却未举示充分的证据予以佐证，故原告的陈述更具有合理性，可以确认该笔打款与本案无关;3、2013年4月25日，被告打款给原告14000元，原告称为双方另一笔40万元借款，被告按约定的月利率3.5%支付的利息，该陈述能与原告举示的日期为2013年4月25日的《房屋买卖与回购协议书》的相关约定形成合理对应，故可以确认该笔打款并非被告对本案借款的归还;4、2013年5月6日，被告向原告打款17500元，原告称此为被告支付本案50万元借款的利息，对此，靳律师认为，超过月利率3%标准支付的应当抵扣本金，故将该款认定为二被告支付的从2013年3月26日起至2013年5月5日期间的利息，且因未超过月利率3%的标准，故不应予以抵扣本金;5、2013年5月26日，被告向原告打款31500元，原告称系被告支付的本案50万元借款以及2013年4月25日金额40万元借款的利息，该陈述能与2013年3月25日以及2013年4月25日的两份《房屋买卖与回购协议书》相关约定形成合理对应，而就本案借款二被告支付的17500元部分，应认定为二被告支付的从2013年5月6日起至2013年5月25日止的利息，且超过月利率3%标准支付的部分应当抵扣本金，故二被告尚欠原告借款本金474650元未归还;6、2013年7月1日，被告向原告打款31500元，原告称系被告支付的本案50万元借款以及2013年4月25日金额40万元借款的利息，该陈述能与2013年3月25日以及2013年4月25日的两份《房屋买卖与回购协议书》相关约定形成合理对应，而就本案借款二被告支付的17500元部分，应认定为二被告支付的从2013年5月26日起至2013年6月30日的利息，超过月利率3%的标准支付部分应当抵扣本金，故二被告尚欠原告借款本金474237元未归还;7、2013年8月14日，被告向原告打款31500元，原告称系被告支付的本案50万元借款以及2013年4月25日金额40万元借款的利息，该陈述能与2013年3月25日以及2013年4月25日的两份《房屋买卖与回购协议书》相关约定形成合理对应，而就本案借款二被告支付的17500元部分，应认定为二被告支付的从2013年7月1日起至2013年8月13日止的利息，且未超过月利率3%的标准，故不予抵扣本金;8、2013年8月30日，被告向原告打款31500元，原告称系被告支付的本案50万元借款以及2013年4月25日金额40万元借款的利息，该陈述能与2013年3月25日以及2013年4月25日的两份《房屋买卖与回购协议书》相关约定形成合理对应，而就本案借款二被告支付的17500元部分，应认定为二被告支付的从2013年8月14日起至2013年8月29日止的利息，超过月利率3%的标准支付部分应当抵扣本金，故二被告尚欠原告借款本金464325元未归还;9、2013年10月8日，被告向原告打款31500元，原告称系被告支付的本案50万元借款以及2013年4月25日金额为40万元借款的利息，该陈述能与2013年3月25日以及2013年4月25日的两份《房屋买卖与回购协议书》相关约定形成合理对应，而就本案借款二被告支付的17500元部分，应认定为二被告支付的从2013年8月30日起至2013年10月7日止的利息，且未超过月利率3%的标准，故不予抵扣本金;10、2013年11月5日，被告向原告打款31500元，原告称系被告支付的本案50万元借款以及2013年4月25日金额为40万元借款的利息，该陈述能与2013年3月25日以及2013年4月25日的两份《房屋买卖与回购协议书》相关约定形成合理对应，而就本案借款二被告支付的17500元部分，应认定为二被告支付的从2013年10月8日起至2013年11月4日止的利息，且超过月利率3%的标准支付部分应当抵扣本金，故二被告尚欠原告借款本金459826元未归还;11、2013年11月6日，被告打款40万元给原告，原告称此为归还的2013年4月25日金额为40万元的借款本金，而二被告虽辩称该笔打款系对本案借款本金的归还却未举示充分的证据予以佐证，故原告的陈述更具有合理性，故可以确认该笔打款与本案无关;12、针对被告举示的凭证8、7、6、9、25、10、4、5、3及24，原告称均系支付的本案50万元借款的利息，该陈述能与2013年3月25日《房屋买卖与回购协议书》中等相关约定形成合理印证，依法予以确认，且超过月利率3%标准支付的部分应当抵扣本金，故二被告尚欠原告借款本金421220未归还;13、被告举示的凭证1、2上载明的收款人并非原告且原告亦不予认可，且被告亦未举示充分的证据佐证其相关陈述。综上，经本院核定，被告侯先生、邹女士尚欠原告金先生借款本金421220元未归还。
关于原告的各项主张，首先、原告主张的逾期利息及违约金等。靳律师认为，依据原告举示的日期为2013年3月25日的《借款合同》以及《房屋买卖与回购协议书》等证据的相关约定，并结合庭审中原告方关于2014年11月17日前的利息二被告已付清等相关陈述，且因二被告至今未归还借款的行为已构成违约，故对原告的上述请求予以支持，但计算方式应为二被告应从2014年11月17日起至借款本金还清为止，以尚欠借款本金为基数，按照月利率2%的标准向原告金先生计付逾期利息和违约金。其次、原告主张的确认其有权申请拍卖或变卖《房屋买卖与回购协议书》中的两套房屋，并在所得借款范围内优先受偿之请求缺乏合理依据，故不予支持。
