北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告严先生起诉称： 2015年7月31日我与二被告达成《房屋买卖协议书》，约定二被告购买我位于甲市乙区的房产，约定房款为400000元，在2015年9月30日前将房款支付给我，违约金为购房款的20%，滞纳金约定在最后期限为每日购房款2%。二被告在2015年9月30日后至今未将购房款支付我，严重违反该协议第六条1款的约定，已经严重违约。所以请求法院判令：1、请求判决二被告立即连带支付我违约金120000元(其中80000元违约金，40000元为滞纳金)。2、请求判决二被告连带承担诉讼费。
二、被告辩称
被告X省L科技有限公司未答辩，亦未提交证据。
被告董女士未答辩，亦未提交证据。
三、法院查明
2015年7月31日，原告严先生及其授权代理人严某甲作为甲方(出卖方)，与被告X省L科技有限公司、董女士作为合同乙方当事人(购买方)以位于甲市乙区的房产为房屋买卖标的签订《房屋买卖协议书》一份，约定：1、为支持乙方公司的发展，甲方同意在本协议签订后，先行将该房产(房产证及国土证)借给乙方贷款，并全力配合乙方办理本次贷款的相关手续。2、为回馈甲方的支持，乙方同意以肆拾万元(人民币)的价款购买甲方位于甲市乙区的房产及房屋内所有设备，设备清单如附件。3、乙方同意贷款成功后，可先行向甲方支付购买该房屋的定金壹万元整。4、乙方同意于2015年9月30日前将购买该房的全额款项支付到甲方指定账户上，甲方在收到乙方支付的全部购房款后，须在10个工作日内全力配合乙方办理完成该房产的过户手续(房产证及国土证过户手续)，办理该房过户的所有相关费用全部由乙方承担。……6、违约责任：(1)、乙方未在2015年9月30日前支付甲方全额购房款肆拾万元(人民币)，视为违约，乙方须按全额购房款的20%(即捌万元整)支付给甲方违约金，违约金支付延误按本协议最后购房期限计每天应支付滞纳金为购房款的2%。(2)、甲方在收到乙方全额购房款后，未在10个工作日内全力配合乙方办理完成该房产的过户手续(房产证及国土证过户手续)，以及将租约及租金、房屋和房内设施全部交予乙方接管，视为违约，甲方续按全额购房款的20%(即捌万元整)支付给乙方违约金，违约金支付延误按本协议最后购房期限计每天应支付滞纳金为购房款的2%。7、本协议未尽事宜，双方另行协商并签订补充协议，补充协议与本协议具同等法律效力。8、本协议一式四份，甲乙双方各执二份，双方签字盖章及乙方贷款到账后生效。……”。2015年7月31日当日，原、被告当事人同时签订了《房产抵押借款协议书》一份，载明：“1、乙方以公司股权1.84%作为质押担保向甲方借用位于甲市乙区一套房产，再以该房产作为抵押担保物，向X省T投资有限公司贷款人民币贰拾贰万元整，利息为三分，借期三个月以内。2、乙方同意全力配合乙方本次贷款。3、乙方为此向甲方承诺如下:(1)、贷款事宜办理成功后，与甲方签订的《购房合同》仍然有效。(2)、向甲市小贷公司办理抵押借贷事项需要房产业主严先生全权来X省办理。……5、本协议一式四份，甲乙双方各执二份，双方签字盖章及乙方贷款到账后生效。……”。上述两份合同均载明双方各自的联系方式及银行账号、开户行，严先生本人及授权委托代理人严某甲代表甲方签名盖印予以确认、X省L科技有限公司盖印、该公司法人赵先生及董女士签名盖印确认。2015年7月31日当日，原告严先生作为甲方(借款人)与X省T投资有限公司(居间人)签订《借款居间服务合同》，约定由乙方X省T投资有限公司联系借款贰拾贰万元整，签订《借款合同》，办理抵押手续。同日，X省T投资有限公司所联系的借款人吴先生作为甲方(出借人)与严先生作为乙方(借款人)签订《借款合同》，约定由吴先生借款人民币22万元给严先生，并打入其指定账号，借款期限6个月即2015年7月31日起至2016年1月30日止。同日，吴先生作为甲方(抵押权人)与严先生作为乙方(抵押人)签订《抵押合同》，约定将位于甲市乙区诉争房屋作为抵押物担保主债权为借款合同项下的22万元本金及利息，担保期限与借款合同借款期限一致。2015年8月3日，严先生和吴先生在X省甲市公证处共同办理了《公证书》，一致通过该公证书赋予《抵押合同》强制执行效力，明确到期不履行担保责任时，愿意接受依法强制执行。当日，双方同时办理《具有强制执行效力的债权文书公证书》，一致通过该公证书明确《借款合同》生效及债权债务形成之日，该公证书具有强制执行效力。2015年8月1日，严先生通过与X省L科技有限公司在合同中约定的账户向董女士转账20万元，同日，X省L科技有限公司出具盖有该公司印章的《收据》一份，载明“兹收到严先生的借款人民币贰拾贰万元正(220000.00)。此据立据人赵先生2015.8.1”。2015年7月31日，X省L科技有限公司出具《收据》一份，载明“兹收到严先生的房权证壹本，已抵押至甲市‘X省T投资有限公司’。”在该收据有X省L科技有限公司印章、赵先生签名并盖印予以确认。被告X省L科技有限公司收到上述借款后,原、被告双方事后均未按《房屋买卖协议书》第四条约定履行，2016年4月28日原告将本案讼争房屋变卖用于偿还借款。
四、法院判决
驳回原告严先生的诉讼请求。
五、律师点评
北京房产律师靳双权认为：首先，原、被告双方于2015年7月31日签订《房产抵押借款协议书》当日同时也签订了《房屋买卖协议书》，该两份协议中双方均对本案讼争房屋的买卖事宜进行了相应约定，应视为双方在两份合同中对房屋买卖的一个整体的真实意思表示约定，从合同约定内容来看，由于两份协议首部合同目的约定内容，以及两份协议均载明“本协议一式四份，甲乙双方各执二份，双方签字盖章及乙方贷款到账后生效”条款，表明双方一致确认上述两份合同于被告收到原告的借款后才发生效力，双方所签订的房屋买卖协议的目的是为保证原告严先生对外借款得以顺利实现而签订，双方并非房屋买卖为目的，该房屋买卖协议本身仅具有担保性质。其次，从两份合同的内容上看，原、被告双方在《房屋抵押借款协议书》中约定由原告严先生将本案讼争房屋作为抵押物对外担保22万元的贷款抵押的同时，双方又在《房屋买卖协议书》第四条约定被告在2015年9月30日前将购买该房的全额款项支付到原告指定账户上，原告在收到被告支付的全部购房款后，须在10个工作日内全力配合乙方办理完成该房产的过户手续(房产证及国土证过户手续)的条款，可见，《房屋买卖协议书》第四条的实际履行必将受双方为该房约定贷款抵押而导致的抵押期限的限制，即如果讼争房产抵押担保在双方所约定的2015年9月30日前未解除，双方均不能在2015年9月30日按约定履行付款交房程序。双方上述存在矛盾的约定必然对《房屋买卖协议书》第四条的履行不能留下隐患;第三、从原告与之后第三方所签借款和抵押合同的履行时间来看，原告以讼争房屋作为抵押物与案外人吴先生所签订《借款合同》、《抵押合同》及公证文书，借款期限和担保期限均约定为2015年7月31日起至2016年1月30日止，且公证文书还赋予了抵押期届满即2016年1月30日后若严先生未能还款，则外人吴先生享有对本案讼争房屋直接行使强制执行的效力。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，原、被告双方在抵押期限届满前为保证抵押权人债权利益，未经抵押权人吴先生同意双方私下对讼争房屋过户为无效。故原告在之后对本案讼争房屋设定抵押期限的行为与双方在《房屋买卖协议书》第四条中对本案讼争房屋约定付款过户的行为存在履行时间上的冲突抵触，导致双方并不能按照《房屋买卖协议书》第四条约定如期履行。而本案中，从被告向原告出具的产权证《收条》所载明来看，被告也已明知“该房屋已抵押至甲市‘X省T投资有限公司’”，在讼争房屋的抵押担保未解除前，双方均不能按期履行《房屋买卖协议书》第四条约定。第四、从本案中在原告为被告从第三人处取得借款之后，双方也没有再实际履行过《房屋买卖协议书》，原告于2016年4月28日单方将本案讼争房屋以偿还借款为由出卖给了第三方，因讼争房屋被原告处分，致《房屋买卖协议书》履行不能而终止。
综上，原、被告以对外担保借款为目的对本案讼争房屋的处理签订了《房屋买卖协议书》和《房产抵押借款协议书》两个相互矛盾的合同，同时，原告又通过与案外人通过对该房屋上设定抵押担保期限导致《房屋买卖协议书》第四条的约定形同虚设，导致被告未在2015年9月30日支付购房款的原因并未被告违约，而是被告履行不能;之后，原告单方将讼争房屋以偿还抵押借款为由出卖给了第三方时，也并未征得被告同意，致合同履行不能的责任也不在被告，故被告提出原告未按期支付购房款系违约行为的理由不能成立，故不予采纳，而原告以被告违约为由要求支付违约金和滞纳金共计120000元的请求，其理由亦不能成立，不予支持。
