北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告苟女士提出诉讼请求：1.撤销被告刘先生与被告刘某甲就坐落在XX路93号面积为137平方米的拆迁安置权益买卖签订的《房屋买卖协议书》;2.诉讼费用由俩被告承担。
二、被告辩称
被告刘先生答辩称：双方买卖系真实意思表示。我和刘某甲系多年老朋友，我们受让涉案房屋系属善意。我曾于2006年以850000元向刘某甲购买另一房屋，但该房屋现安置的价值仅为600000元，我已经亏损。之后，为弥补该损失，刘某甲与原告达成涉案房屋买卖的协议。双方于2006年签订该协议后，发现约定的总面积不正确，刘某甲原以总面积412平方米出卖给被告206平方米，但因部分违章只剩216平方米。
被告刘某甲答辩称：1、房屋买卖协议书上的签名系我本人所签，但具体时间已记不清楚。2、我买卖涉案房屋未与原告即妻子商量，刘先生汇款给我后，我亦未与原告说起，但我以为该款项系首付款，涉案房屋于2015年市场价为每平方米2万多元，我不可能以每平方米5000元出卖给刘先生。3、涉案房屋买卖协议实际上签了几份。综上，应撤销房屋买卖协议。
三、法院查明
被告刘某甲(作为乙方)与甲市乙区A地保护管理委员会(作为甲方)签订《房屋征收产权调换协议书(住宅非租赁)》，约定：乙方同意将坐落在XX路93号的房屋交由甲方拆除;甲方提供安置房(包括奖励给与优惠购买的面积)套内建筑面积不小于264.93平方米(应安置面积)。双方另就其它内容作出约定。2011年10月24日，被告刘某甲腾空涉案房屋。2015年12月28日，被告刘先生(作为乙方)与被告刘某甲(作为甲方)在被告刘某甲家中签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方将坐落于甲市乙区XX路93号坐西朝东三间三层房屋符合安置的建筑面积137平方米出卖给乙方，单价为每平方米5550元，总房款为760350元;;双方签字后，乙方即将购房款一次性付给甲方;本协议自双方签字之日起生效。为涉案房屋拆迁安置时能够向原告直接进行过户，双方协议将落款日期定为2006年4月6日。同日，被告刘先生委托其母亲张某向被告刘某甲汇款760350元。2016年8月17日，原告苟女士、被告刘某甲与案外人杨某签订《房屋买卖定金协议》，约定涉案房屋套内建筑面积150平方米出售给案外人。2016年8月18日，被告刘某甲就《安置房套型申请表》确认涉案房屋总安置套内建筑面积为264.93平方米，自愿分作2套安置，分别为套内建筑面积114.93平方米、150平方米。2016年10月8日，被告刘先生向法院提起诉讼，要求确认其与被告刘某甲签订的《房屋买卖协议书》有效，并享有涉案房屋拆迁安置套内建筑面积114.93平方米拆迁安置权益。2016年10月31日，原告诉至法院，要求撤销二被告签订的《房屋买卖协议书》。
原告苟女士与被告刘某甲系夫妻关系，被告刘先生及其父亲刘大叔与被告刘某甲系朋友关系。涉案房屋土地使用权证登记于被告刘某甲名下。2016年10月24日，原告苟女士向被告刘先生母亲汇款760350元。2006年4月6日，被告刘先生的父母刘大叔、张某与被告刘某甲签订《房屋买卖协议书》，约定由原告苟女士、被告刘某甲将坐落于甲市乙区XX路93号大门北首三间二层厂房、一间二层住宅合计建筑面积321.37平方米出卖给刘大叔与张某，共计购房款841769.27元，由刘大叔与张某向原告及被告刘某甲支付850000元。该协议签订后，刘大叔向被告刘某甲支付购房款850000元。
四、法院判决
驳回原告苟女士的诉讼请求。
五、律师点评
房地产纠纷律师靳双权认为：被告刘先生与被告刘某甲于2015年12月28日签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行合同义务。原告就涉案房屋买卖已全额支付购房款。原告与被告刘某甲主张涉案房屋系夫妻共同财产，二被告签订协议或被告刘某甲收取刘先生汇款时，原告并不在场亦不知情。靳律师认为，原告作为被告刘某甲的妻子，对于涉案房屋买卖一事不知情并不合理。1、被告刘先生及其父亲刘大叔与被告刘某甲系朋友关系，与原告亦相识，且《房屋买卖协议书》于被告刘某甲家中签订;2、根据2016年9月20日的录音资料，刘大叔提及与被告刘某甲签订协议时原告都在家，刘某甲对此并未予以否认;3、自《房屋买卖协议书》的签订及被告刘某甲收取购房款项至本案起诉之日10个月有余，期间，原告及被告刘某甲未提出异议;4、根据庭审陈述事实，原告主张被告刘某甲出卖涉案房屋时其持反对态度，故其应为知情，但未阻止协议书的签订或采取其它措施维护自身权益，另就被告刘先生支付的760350元购房款直至本案诉讼期间才予以退还。综上，原告及被告刘某甲的上述主张，于法于情于理均无据，故不予支持。被告刘某甲主张当时其将约定的购房款项760350元理解为首付款，并非全部购房款。原告亦主张被告刘某甲于签订协议书时认知功能降低且记忆力较差，并无能力签订协议。靳律师认为，协议书就买卖的涉案房屋建筑面积及购房单价与总价约定明确，并不存在首付款的理解问题，且原告未举证证明协议签订时被告刘某甲为无民事或限制民事行为能力人，故原告及被告刘某甲的主张，依据不足，不予支持。关于涉案房屋买卖的单价低于2015年的市场价问题。靳律师认为，1、被告刘先生及其父亲刘大叔与被告刘某甲系朋友关系，往日关系亦较好，被告刘某甲自愿以相对低价出售涉案房屋，并无不妥，且协议约定须向拆迁部门缴纳的款项系由被告刘先生承担。2、被告刘某甲与被告刘先生的父母于2006年4月6日签订《房屋买卖协议书》，将坐落于XX路93号大门北首三间二层厂房、一间二层住宅合计建筑面积321.37平方米以总购房款850000元进行出卖;同日，双方就涉案房屋建筑面积137平方米的拆迁安置权益约定以每平方米5550元出卖给被告刘先生的父母。之后，二被告就涉案房屋买卖重签《房屋买卖协议书》，即本案双方于2015年12月28日签订的《房屋买卖协议书》。综上，被告刘某甲曾于2006年4月6日与被告刘先生父母就涉案房屋安置的建筑面积137平方米以每平方米5550元进行出售形成合意，现二被告按原约定单价重签协议，足见被告刘某甲的真实意思表示，且协议约定内容的形成具有一定的历史遗留因素，简单的以明显低于市场价而认定被告刘先生非善意受让人，将过于片面。因此，原告及被告刘某甲现对于协议的真实意思表示不予认可，并要求撤销协议，缺乏事实与法律依据，亦与民法确立的诚信原则相悖，故不予支持。原告主张现涉案房屋拆迁安置套内面积已不足90平方米，但未提供证据予以证实，故不予采信。第三人虽就原告支付的购房款760350元于2016年10月24日予以返还，但其未与被告刘先生进行协商，被告刘先生亦不予认可，且该行为不足以证明原告对于房屋买卖协议书的签订并不知情的事实，故就原告返还购房款的行为不予支持，二被告应按约继续履行协议。综上，靳律师认为，被告刘先生与被告刘某甲签订《房屋买卖协议书》应属善意。原告主张二被告订立合同时显失公平，且被告刘先生乘人之危，依据不足，不予支持。关于原告返还被告刘先生的购房款760350元，法院于刘先生作为原告起诉的(2016)浙0302民初13620号案件中予以具体阐述，本案不作处理。被告刘某甲经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，法院缺席判决。
