北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告傅先生起诉称：2014年8月4日，我和被告双方签订了《农村房屋转让合同》，被告将位于甲市乙区X村的自有楼房一处有偿转让给我，转让款为170000元，已于合同签订当日以现金支付方式支付给被告，由见证人蔡先生见证了整个交易过程。由于被告因生意资金周转困难而卖房，双方协商决定我给予被告三年时间的买回权利，具体条款详见房屋转让合同，现合同已满三年，被告无力买回房屋，诉争房屋应归我所以有，被告韩先生于房屋卖出后又找我商量，说因全家卖出房屋怕被村民耻笑，请求暂时借用房屋作为放置物品之用，以掩村民耳目，并说三年内完全有能力买回房屋，我顾及邻里关系，答应了被告借用房屋的请求，但我要求收回房屋时，被告有意图耍赖的态度。为维护我的合法权益，特请求法院判令： 1.依法判决被告停止侵权、排除妨碍，依法腾退房屋;2.依法判决被告支付房屋占用费20000元;3.诉讼费用由被告承担。
二、被告辩称
被告韩先生、周女士、韩某甲共同答辩称：1.原告傅先生主张我方侵权无事实和法律依据，对于原告傅先生所诉称的房屋被告韩某甲一直合法享有完整物权。所以原告意图利用诉讼权利来达到个人非法目的的这一行为属于诉讼欺诈，应受到法律的制裁。2.关于2014年原被告之间签订的《农村房屋转让合同》，原告根本没有实际履行，合同第二款第2条明确约定房屋及土地使用权转让款17万元，乙方于合同签订之日支付，但事实上，我方三人均未收到该笔款项。所以我方基于顺序履行抗辩权可以不履行该合同是合理、合情、合法的。3.该合同性质上属于蔡先生联合原告损害三被告合法权益的欺诈合同，签定的原因及经过就是因被告韩先生与第三人蔡先生之间的借贷关系。综上，房屋买卖合同本身是个欺诈合同，并没有支付房款，没有实际履行。房屋买卖合同尚有争议，所以原告提出的侵权行为不存在。
第三人蔡先生述称：1.韩先生欠我两笔借款分别是2012年10月份借我6万元，2013年6月份借我15万元，共计21万元。我在2014年7月份向被告韩先生催要借款时，韩先生告诉我其没有钱偿还借款，因为自己做生意连周转资金都没有了，这几天正在考虑把自己的房子卖掉以筹集资金。并跟我说，能不能找我小舅子傅先生问问其要不要该房屋，因急用资金，可以给按便宜价格。后傅先生认为韩先生的房子系用平房接的，只同意出价17万元。第二天，韩先生说其父亲同意其卖房子，也同意在合同上签字，但是条件是买方能给他三年时间的买回权利。2.2014年8月4日，原告给我打电话说房款17万元已经准备好，后双方在被告韩先生租用的厂子内由原告将17万元现金给韩先生，韩先生全家清点完毕，我对数额又确认了一下，韩先生将钥匙交给原告，双方在合同上签字，我因见证了交易过程，并在见证人处签字。之后韩先生拿出5万元给我，以偿还借款，我给韩先生出具了收到条一份，并在背面写下截止2014年8月4日韩先生还欠蔡先生16万元整。3.2014年8月6日，韩先生找我说既然原告购买的房子空着，想请求借用一年，用于存放物品。原告同意后双方签订房屋租赁合同一份，原告又把钥匙给了韩先生。4.2015年8月份，原告到我家，说房屋已经满一年了，让我通知韩先生把房子腾出来，但被告要求三年内买不回来才同意搬走。
三、法院查明
2014年8月4日，原告傅先生与被告韩先生、韩某甲、周女士签订《农村房屋转让合同》一份，载明被告将位于甲市乙区X村的房屋(包括宅基地使用权、地上附着物及一切与本房有关的一切权益)及院内的附着物品，钢结构大棚等设施转让给傅先生，双方协商房屋及土地使用权转让价款为170000元，原告于合同签订之日已支付完全部购房款，支付方式为现金支付;在该份合同中第三项约定，鉴于被告因生意资金周转困难而卖房，经双方友好协商，原告可以给被告自合同签订之日算起三年时间的买回权利。在该份合同书的落款处均有原告傅先生及被告韩先生、韩某甲、周女士的签字、捺印。第三人蔡先生作为见证人也在该合同书中签字捺印。2014年8月6日，原告傅先生与被告韩先生签订房屋借用合同一份，载明被告韩先生经原告同意，暂时借用韩先生于2014年8月4日卖给傅先生之房屋，该房屋用途为存放物品，但不得居住。房屋借用期限原则上为自合同签订之日起一年，但如有特殊情况，傅先生不能继续借用房屋的，其可提前收回房屋，韩先生必须无条件服从安排，在傅先生制定期限内，全部搬出，否则傅先生有权强制清理或没收。另查明，被告周女士在庭审中自认其曾用名为周小姐。
四、法院判决
驳回原告傅先生的诉讼请求。
五、律师点评
北京房产律师靳双权认为：本案当事人争议焦点主要有两个，一是原告与三被告之间签订的房屋转让合同是否有效;二是原告是否取得涉案房屋及宅基地的所有权。
关于争议焦点一，判断本案合同效力，从以下两方面进行分析：(一)农村房屋买卖是否为相关法律、行政法规的强制性规定所禁止。对此，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。由此，可得出结论，农村房屋可以出卖、出租。(二)、买房人的主体资格对农村房屋买卖合同效力的影响及其法律后果。因根据《房地产管理法》地随房走的原则，农村房屋买卖必然涉及农村宅基地使用权的转让。《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定，农村宅基地属于集体所有，不得出卖给非本村以外的人。本案中傅先生与韩先生、韩某甲、周女士均系同一村集体组织成员，故原告符合法律规定的购买三被告房产的资格。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。综上，原告与三被告之间签订的购房协议是双方当事人之间的真实意思表示，且双方主体适格，内容不违反法律的禁止性规定，该购房协议合法有效。
关于焦点二，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。首先,虽然本案原、被告双方签订房屋转让协议，但是并未依法进行所有权转移的变更登记;其次，涉案房屋一直由三被告居住至今，并没有实际交付原告;再次，第三人陈述三被告将房屋钥匙交付原告，原告又因将房屋租赁给被告而将钥匙返还，三被告对此并不认可，第三人所述缺乏有力的证据予以支撑;最后，因本案双方买卖的标的物是房屋，为不动产。而占有改定是指在动产交易中，出让标的物时，出让人基于生产、生活的需要仍需继续占有动产，此时双方可以通过协议，使受让人取得动产之间接占有，以取代显示交付而取得所有权。因此占有改定针对的是动产，故原告与被告韩先生签订的租用合同不能证实三被告已经将涉案房屋实际交付给原告。综上，原告取得涉案房屋所有权的证据不充分，而停止侵权、排除妨害是基于所有权产生的排他性权利。因原告尚未取得涉案房屋的所有权，故原告主张被告停止侵权、排除妨害于法无据，对此不予支持。对于原告主张三被告支付其房屋占用费的请求，于法无据，不予支持。
