北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告房先生、邹女士共同起诉称：2015年8月18日，就被告对外出售的坐落于甲市乙区XX小区3号楼606室房屋事宜，在中介公司的居间服务下，我与被告协商一致后签订了《房屋买卖(居间)合同》。合同鉴定后，我依约履行了付款义务。依约在条件具备时，被告应按约履行办理房屋所有权转移登记义务。合同约定的条件早已具备，被告却以各种借口拖延办理，经我、中介公司多次催告，被告均拒不履行义务。所以请求法院判令：1、二被告继续履行合同办理房屋(坐落于甲市乙区XX小区3号楼606室)所有权转移登记;2、本案诉讼费用由二被告承担。
二、被告辩称
被告安先生、冯女士共同答辩称：我方安先生对房屋买卖合同不认可。合同签订后，我方冯女士于2015年11月10日还清了涉案房屋的贷款，2015年11月18日注销了涉案房屋的他项权证。由于我方是以房换房，要急于用钱，但在我方注销了他项权证之后多次联系原告，原告一直说在筹钱，同时强调没有签订正式的房屋买卖合同，所以不支付房款。原告认为双方签订合同是定金合同，没有约定房款什么时候支付。2016年1月12日晚上，原告、我方及中介在中介公司办公室进行协商，原告仍然一再强调双方签订的合同是定金合同，签订房屋买卖合同之后再支付房款，所以我方出卖房屋的目的没有能够达到。我方根本没有违约行为。原告在诉状中诉称“合同签订后，原告依约履行了付款义务”属事实陈述不清，确切的讲是合同签订后，原告邹女士按照合同约定向我方冯女士履行了1万元定金的付款义务。原告在诉状中诉称“依约，在条件具备时，我方应按约履行办理房屋所有权转移登记义务”，事实是原告、我方双方及中介方并没有就房屋所有权登记事宜进行过协商，也没有就房屋过户的条件进行过协商，更没有在合同中约定上述事项，因此，原告的上述诉称不符合客观事实及合同约定。原告在诉状中诉称“合同约定的条件早已具备，我方却以各种借口拖延办理，经原告、中介多次催告，我方均拒不履行义务”，这不是事实，合同并没有约定什么条件，更不存在我方拖延办理，拒不履行合同义务的行为。我方卖房是以房换房，这是原告及中介都知道的事实，我方冯女士在2015年12月拿到房产证后，家也没有回，直接来到中介公司，告知中介公司房产证已经拿到，要求中介通知原告付钱，但是一直没有回音，和原告联系过程中原告一直说在筹钱。2016年1月12日晚上，在甲市K房产经纪有限公司(以下简称K公司)办公室，原告、我方及中介三方协商过程中，原告强调双方签订的合同仅仅是定金合同，没有约定房款怎么支付，所以一直没有付钱，如果要支付房款需要等房产证下发后，双方重新签订正式的房屋买卖合同。2015年8月18日，在房屋买卖合同上签订的为原告邹女士及我方冯女士，根据合同的相对性原则，非合同当事人原告房先生没有原告主体资格，原告也无权要求非合同当事人安先生履行合同义务。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
三、法院查明
2015年8月18日，冯女士、邹女士、K公司三方签订房屋买卖(居间)合同一份。房屋买卖(居间)合同抬头售房人为安先生、冯女士(简称甲方)，购房人为房先生、邹女士(简称乙方)，居间人为K公司(简称丙方)。房屋买卖(居间)合同第一条第1款约定甲方自愿将座落在甲市乙区XX小区3号楼606室房屋出售给乙方;第2款约定房屋为毛坯，建筑面积为77.05平方米。房屋买卖(居间)合同第二条约定房屋实际成交价格为陆拾壹万伍仟元整，房屋产权过户时产生的个税、营业税、契税及其他相关税、费及房屋配套设施过户时的相关税、费均由乙方承担。房屋买卖(居间)合同第四条约定乙方于2015年8月18日交付定金壹万元。房屋买卖(居间)合同第五条第3款约定丙方协助甲、乙双方办理产权过户手续，甲、乙双方须在产证拿到当日提供相应原合法的证件，否则视为违约;第4款约定甲方承诺于产证过户完毕腾空该房屋，并将该房屋钥匙交予乙方。房屋买卖(居间)合同第八条第1款约定如该房屋要补交契税，由甲、乙双方各承担一半;第2款约定该房屋交易按照国家最新二手房政策执行;第3款约定该房屋个税承诺规避;第4款约定最新贷款利率(邮政、中信)打93折，其他银行95折。房屋买卖(居间)合同另对售房人及购房人的权利义务、违约责任、居间费用等内容进行了约定。冯女士、邹女士、K公司三方签订房屋买卖(居间)合同时，安先生在场，但未在房屋买卖(居间)合同上签字。
2015年8月18日，冯女士出具定金收条一份，确认收到邹女士定金1万元。2015年11月2日，位于甲市乙区XX小区3号楼606室房屋所有权登记到安先生、冯女士名下。2015年12月8日，位于甲市乙区XX小区3号楼606室房屋的土地使用权登记到安先生、冯女士名下。2015年11月18日，安先生、冯女士将位于甲市乙区XX小区3号楼606室房屋的贷款还清，中国XX银行股份有限公司吴江分公司(以下简称XX银行)出具房屋他项权证注销申请表，并在他项权证上盖章确认“贷款结清”后将他项权证交付安先生、冯女士。2016年7月15日，经查询，位于甲市乙区XX小区3号楼606室房屋的他项权证未注销。截止最后一次庭审，他项权证仍在安先生、冯女士手中。
四、法院判决
被告安先生、冯女士于本判决生效之日起七日内自行注销位于甲市乙区XX小区3号楼606室房屋的抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起七日内协助原告房先生、邹女士将位于甲市乙区XX小区3号楼606室的房屋过户至二原告名下。
五、律师点评
房产纠纷律师靳双权认为：对于房屋买卖(居间)合同是预约合同还是本约合同。原被告各有主张，其实从合同的实际履行情况来看，原告和被告冯女士均已按照合同约定履行了合同义务。靳律师认为，首先，房屋买卖(居间)合同对合同标的、房屋价款、税费承担、提交办证材料时间、交房时间、违约责任等内容进行了明确约定，从内容上看属本约合同。其次，对于原告邹女士在录音中讲到付款要签“那个合同”，原告房先生、邹女士认为“那个合同”为网签备案合同，被告安先生、冯女士认为“那个合同”是正式的房屋买卖合同，靳律师认为，录音中，原告邹女士讲到“那个合同”时，原告房先生补充到“付款商业贷款”，这和房屋买卖(居间)合同中第八条第4款约定贷款利率可以相印证，根据本地区房屋买卖通常交易习惯，在中介结构签订房屋买卖合同后需到主管部门签订网签备案合同，贷款需在签订网签备案合同后才能办理，故原告邹女士谈到的“付款需签订那个合同”指网签备案合同更为合理。再次，被告冯女士在录音中谈到其认为签订房屋买卖(居间)合同后，原告房先生、邹女士应该立即付清全部购房款，故可认定被告冯女士认为签订的房屋买卖(居间)合同是本约合同，而非定金合同。最后，签订房屋买卖(居间)合同时房屋所有权证、土地使用权证并未办出，冯女士也没有给出具体的办理期限，故房屋买卖(居间)合同中未约定付款期限亦属合理。房屋买卖(居间)合同虽然没有具体约定付款方式，但约定了“最新贷款利率”，可以推定各方谈及了部分房款以贷款方式支付。房屋买卖(居间)合同没有约定付款方式和付款期限并不影响房屋买卖(居间)合同的性质，双方可以通过自愿协商或根据合同条款、交易习惯来确定付款方式和付款期限。据上，可以认定，房屋买卖(居间)合同属本约合同。
另被告安先生认可签订房屋买卖(居间)合同时其在现场，可认定被告安先生是知道被告冯女士签订房屋买卖(居间)合同的。同时被告安先生在录音中陈述：“本来，房子我是不大同意卖的，那天跟她吵架来的，后来他也知道，就是因为要买别的房子，懂吗?所以一直急着，我说要么卖，卖要现金，后来交了一万块钱，后来一直没付。”可认定被告安先生是同意出卖房屋的。原告邹女士在履行合同时，一直是和被告安先生在联系，说明被告安先生实际在履行合同。据上，可认定被告安先生对被告冯女士的出卖行为是知晓并同意的，房屋买卖(居间)合同可以继续履行。
对于涉案房屋的抵押问题，靳律师认为，主债权消灭的，担保物权消灭。在被告安先生、冯女士还清贷款后，设立的抵押权相应消灭。同时，XX银行已将注销抵押登记所需的房屋他项权证注销申请表、他项权证等材料给付二被告，XX银行的协助办理抵押登记注销义务已经完成，二被告应自行前往主管部门注销抵押登记。
在被告安先生、冯女士提供的2016年1月12日录音中可以认定被告冯女士在2015年12月20日才拿到房屋所有权证，截止2016年1月12日被告冯女士仍未拿到土地使用权证，房屋买卖(居间)合同迟迟未能得到履行的主要原因为被告安先生、冯女士未取得房屋权属证明。在录音中，被告安先生、冯女士要求原告房先生、邹女士在签订房屋买卖(居间)合同后或在公证后付清房款，没有法律和合同依据。根据交易习惯，在被告安先生、冯女士未取得权属证明的情况下，原告房先生、邹女士拒绝支付剩余购房款亦属合理。而被告安先生、冯女士提及的没有约定付款方式及付款期限、没有签订正式房屋买卖合同及被告安先生未在房屋买卖(居间)合同上签字等问题，在之前已经分析，据上，对于被告安先生、冯女士提出原告房先生、邹女士在交易过程中存在明显过错的抗辩，故难以支持。
对于被告安先生、冯女士提出的原告房先生的原告资格问题，靳律师认为，房屋买卖(居间)合同抬头购房人为房先生、邹女士，原告邹女士亦认可原告房先生购房人的身份，故房先生可以作为原告参与诉讼。
综上，原告房先生、邹女士与被告安先生、冯女士之间的房屋买卖(居间)合同合法有效且已具备履行条件，原告房先生、邹女士亦将剩余购房款605000元支付至法院执行款账户，被告安先生、冯女士应继续履行合同，自行注销抵押登记手续后，协助原告房先生、邹女士办理过户手续，办理过户手续过程中产生的税、费按合同约定由原告房先生、邹女士负担。
