北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告宋先生起诉称：1996年12月，我经审批获得A区XX街道A村A地规划安置地块72平方米的宅基地使用权，后因建房资金紧张，经人介绍将该宅基地转让给非本村村民的被告严女士使用。被告及其丈夫董先生于1998年4月在该宅基地上建造二间二层楼房一幢，建筑面积190.39平方米。1998年5月，被告以我名义办理了该楼房的房产证。之后，被告隐瞒着我，以其私刻的我印章和假冒我的签名，伪造《房屋买卖契约》等过户文书，非法办理了房屋过户手续，骗取了房产证。2010年8月，因“城中村改造项目”，该宅基地及其上的房屋被征收拆迁，被告领取了全部的补偿款890217元及安置房屋的房票224.42平方米。被告非A村村民，我和被告之间的宅基地使用权转让行为是无效的。被告伪造过户文书是违法的，非法占有全部补偿款和房票的行为损害了我的合法利益。所以现在起诉到法院请求判令：确认我和被告宅基地使用权转让行为无效，并要求被告返还我房屋征收拆迁补偿款890217元、安置房屋的房票224.42平方米。
二、被告辩称
被告严女士答辩称：1998年5月，原告与我在A区房管部门的监证下签订房屋买卖契约，原告将涉案房屋所有权转让给我，后A区房管部门依据该房屋买卖契约向我颁发了房屋所有权证书。2006年9月，我向A区土管部门申领集体土地使用权证书时，集体土地所有权人及A区XX街道A村出具《证明》，证明原告将房屋出卖给我，双方之间的买卖关系成立。原告认为，原告和我之间成立的是房屋买卖合同关系，而非原告所称的宅基地使用权转让合同关系，且该房屋买卖合同真实、合法、有效。2007年，A区土地管理部门向我颁发了集体土地使用权证，许可我使用涉案房屋所占用的宅基地，确认我对该宅基地享有使用权。原告关于确认转让无效的诉讼主张，必须以A区土地管理部门许可颁证行为被确认无效或撤销为前提，在A区土地管理部门颁证许可未被确认无效或撤销之前，法院应认定我获得宅基地的合法使用权，房屋买卖合同有效。
三、法院查明
1996年8月，原告宋先生申请在A区XX街道A村A地建造住宅房。至1996年12月，各相关部门先后批准原告在A区XX镇(现为XX街道)A村规划安置用地338号地块使用耕地72平方米建造占地面积67.5平方米、建筑面积125平方米的二层楼房1幢。1998年4月，被告首付10000元给原告，此后又支付一笔款项给原告(原告认为是28000元，被告认为是38000元)。1998年4月，被告开始在原告的宅基地上建造房屋。1998年5月，实际建筑面积190.39平方米的二层楼房建成。1998年5月13日，上述房屋办理了原告名下的房产证。此后，被告以原告已将该房屋出售给被告为由向A区房地产管理处申请变更登记房屋所有权人为被告。1998年10月20日，A区房地产管理处将该房屋所有权人变更登记为被告。2007年3月，被告取得A区XX街道A村A地×号(原A村规划安置用地338号)的集体土地使用权证。2010年8月10日，因城中村改造需要，A区征地拆迁办公室与被告签订《房屋拆迁补偿安置(调产)协议书》，对该房屋实施拆迁。上述拆迁补偿安置协议载明被告被拆迁房屋面积225.21平方米，其中合法建筑面积224.42平方米，A区征地拆迁办公室给予被告各项补偿款合计890217元并提供购房凭证(房票)224.42平方米，可凭购房凭证购买政府定价市场运作商品住宅(基准价为每平方米3300元)。被告已经领取拆迁补偿款890217及购房凭证224.42平方米，并获得提前腾空奖励13465元。被告系A区XX街道的居民，并非A区XX街道A村的村民。现在原、被告双方对原告向被告转让的是宅基地使用权还是房屋所有权存在争议。
四、法院判决
1、确认原告宋先生与被告严女士之间的宅基地转让行为无效;
2、驳回原告宋先生的其他诉讼请求。
五、律师点评
房地产纠纷律师靳双权认为，农村宅基地的所有权归集体经济组织，集体经济组织成员享有使用权，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租。原告将申请所得的宅基地转让给非本村集体经济成员的被告，违反《中华人民共和国土地管理法》关于农民集体所有的土地的使用权不得转让的禁止性规定，原、被告之间的宅基地转让行为应认定无效。原告请求确认原、被告宅基地使用权转让行为无效，应予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中原宋先生将宅基地使用权转让给被告严女士建造房屋，现该宅基地及地上建筑物已被政府依法征收，故被告现已不能向原告返还宅基地使用权。原告未提供有效证据证明其损失的存在及损失金额，而其主张的征用补偿款和房票，属于拆迁人认为被拆迁人房屋产权合法的前提下，对被拆迁人的补偿和安置，故并不属于原告因转让宅基地而受的损失。原告要求被告返还已领取的征用补偿款890217元、可安置房屋的发票224.42平方米的诉讼请求，没有法律与事实依据，故难以支持。
