北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告胡女士起诉称：1983年我全家迁往A县县城居住，位于A县的土木结构3层楼房闲置。我的侄子胡先生家人口较多，没有居住条件，便与我丈罗先生协商要求将我闲置的房屋借与胡先生家居住，双方口头约定该房屋由胡先生一家人居住，房屋维修由胡先生负责，我不承担任何费用。胡先生于1986年任队长时该房屋的宅基地户名登记为胡女士。2016年4月由于政府征地拆迁时被告及第三人将该房屋登记造册为被告名下，严重侵犯了我的合法权益，所以请求法院判令：1、依法确认座落于A县的土木结构三层楼房属我所有;2、判决由第三人将座落于A县的土木结构三层楼房丈量图纸记录的户名更正为我;3、诉讼费用由被告承担。
二、被告辩称
被告胡某甲、胡某乙、董女士答辩称：原告胡女士与胡先生(胡某甲、胡某乙之父，董女士之夫，于2009年2月死亡)系姑侄关系，且同为A县人。1983年原告胡女士及其丈夫罗先生(已于2005年死亡)全家迁往A县县城居住，胡女士的位于A县农村的房屋长期处于闲置状态，罗先生、胡女士夫妇决定将该房屋出售。因胡先生家人口众多，房屋较窄，遂与胡女士夫妇达成以售价6000元购买其房屋。1993年1月4日，胡先生、董女士夫妇召集罗先生、胡女士以及契约执笔人冯先生、曹先生等七名见证人现场见证，在胡先生交清购房款后，冯先生写下房屋买卖契约。罗先生、胡女士夫妇将其房屋出售给同村组的村民胡先生、董女士夫妇不违反法律规定，该买卖关系合法有效，且该房屋交易已二十余年，现在原告胡女士欲将该房屋索回无理，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告诉称的要求将涉案房屋拆迁房产测绘分户平面图的房屋产权人更名为胡女士系拆迁安置前期的阶段性行为，系行政行为，不属于民事案件管辖范围，不应纳入本案一并审理。
XX镇镇政府述称：XX镇镇政府对于拆迁范围内的房屋，都通知产权人到场，产权人应提供房屋产权的合法证据，XX镇镇政府2016年核实涉案房产时，村、社干部均已到场，证明了涉案房产属于被告胡某乙一家，XX镇镇政府凭此依据绘制房产测绘分户平面图，至于今后签订房屋拆迁合同，要以合法证明为准，才能签订拆迁安置协议。如原、被告对涉案房产发生争议，应以司法裁决为准确定涉案房产的所有权人，XX镇镇政府以司法裁决的所有权人进行房屋拆迁登记和签订房屋拆迁合同。故原、被告诉争的房屋产权与XX镇镇政府无关，应当退出本案诉讼。
三、法院查明
座落于A县XX镇5组12号土木结构三层楼房，原系胡女士所有，1986年3月10日A县人民政府国土部门颁发的《宅基地使用证》户主为胡女士，1992年全国农村房屋产权清理重新登记时因胡女士离开该地未进行申报登记，故未颁发村镇集体建设用地使用权证。1983年原告胡女士举家迁往A县县城居住，涉案房屋一直处于闲置状态。1993年原告胡女士欲出售A县房屋，与同村组的胡先生达成以6000元的售价购买胡女士的房屋。1993年1月4日，胡先生、董女士夫妇召集罗先生、胡女士夫妇以及契约执笔人冯先生、曹先生等七名见证人现场见证。在胡先生交清罗先生、胡女士购房款后，冯先生写下房屋买卖契约，该卖房契约由冯先生代书，且卖房方、在场人的签名均由冯先生代书。胡先生购得上述房屋后，胡先生、董女士夫妇及其子女全家均住在该处，胡先生于2009年2月死亡，董女士全家居住期间对该房屋进行翻修。2016年A县县城城市建设对涉案房屋地区拆迁，在测绘清理房产时原、被告发生争议。
四、法院判决
驳回原告胡女士的诉讼请求。
五、律师点评
北京房产律师靳双权认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。原告胡女士及其丈夫罗先生于1993年1月4日将其所有的座落于A县土木结构3层楼房以6000元的价款出售给同村组的村民胡先生、董女士夫妇，在胡先生交清购房款后，由契约代笔人冯先生当场写下约据，并由见证人现场见证，符合民间房屋买卖习惯，不违反强制性规定，其房屋买卖行为合法有效，故予以认可。原告胡女士所称的借给胡先生一家居住的说法，因胡女士未举示出任何证据，且与已查明的被告董女士夫妇以6000元购得原告胡女士的该诉争房屋，的事实相悖，更有董女士购房后在该房屋居住使用二十四年，期间董女士对房屋进行了砌砖、木柱加固等措施进行大范围修缮，并在房顶搭钢结构铝制防雨棚的实际占有使用的情况，充分证明了胡女士夫妇将房屋出售给董女士夫妇的事实。从以上几点充分说明了原、被告间不存在房屋买卖关系的代理意见。因原告方未举示出被告方伪造购房约据并作旧处理的证据;关于约据无房屋买卖双方在在场人签名问题，被告称当时原、被告双方均认为系亲戚，没有必要亲笔签名认可，这与旧式民间房屋买卖约据不一定要买卖双方及在场人亲笔签名而由约据代笔人署上姓名，发生纠纷时代笔人和见证人到场证实即可确认买卖行为真实性的民间交易习惯相符;被告方陈述称购房款系董女士夫妇平时积攒、卖猪、以及子女外出务工筹积的钱等积累的购房款，与房屋买卖契约执笔人、现场见证人的证实一致，故予以认可;胡女士四间楼房及猪圈屋一间卖成6000元，庭审中出庭证人当庭证实了当天原告胡女士夫妇在卖房屋现场达成房屋买卖协议并收取售房款6000元的事实;被告方未将原告方手中的宅基地使用权证拿回不能说明原、被告双方未发生房屋交易，且1992年国家对村镇集体建设用地进行清理登记后宅基地使用权证已作废。综上所述，原告代理人关于原、被告房屋买卖关系不成立的几条代理意见理由均不能成立，故不予采纳。关于原告诉请的将座落于A县的土木结构建筑楼房1-3层丈量图纸记录的户名更正为原告问题，系政府的房屋拆迁行为前期工作，属于行政行为，不属民事案件管辖范围，故不作处理。
