北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告唐某诉称：原告所有的北京市昌平区×室房屋设定了近173万元的银行抵押债权。2016年10月19日，原告与案外人温某达成买卖意向，需解除××室房屋的抵押登记。为此，原告于2016年11月11日向第三人齐某借到173万元过桥垫资，期限1个月。当日，齐某要求原告向被告周某出具委托书，由周某代为办理与温某的后续买卖手续，以监管本次卖房资金偿还借款。2017年1月18日，因齐某不同意资金监管比例，导致原告与温某的交易失败，对周某委托也自然终止。2017年3月12日，周某未征得原告同意，且在原告毫不知情的情况下，将××室房屋过户给被告郑某，网签价格为256万元，新的不动产证书为京2017昌不动产权第XXXX9号。原告得知后大为吃惊，原告与郑某从未谋面，又未同意向郑某卖房，更不知道交易价格。
故此，原告诉至法院，请求:1.确认2017年3月6日周某代理孙某与郑某签订的存量房屋买卖合同无效。2.判令被告及第三人配合办理撤销郑某的涉案产权登记、恢复孙某的产权登记。
二、被告辩称
被告周某辩称：委托书是经过公证的，明确约定了委托事项、委托权限，也写明了“期限到委托事项办完为止”。在此期间，被告周某并未接到原告明确的终止委托的通知。原告于2017年2月9日还写过一份承诺书，表示继续办理卖房事宜，也写明了出售房屋的基本要求，原告在写承诺书时也没有提出解除委托。按照委托事项要求，周某办理了全部受托事项。按照委托书约定及法律规定，本委托事项的法律后果应由委托人即本案原告承担。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告宋某辩称：首先，周某出具的全部代理手续能够获得有关行政管理部门的认可，并且在周某出具其代理手续的基础上能够办理房屋过户手续，因此我认为周某是具有代理权的，至于原告事后的反悔行为，于法无据，于理不合。退一步讲，即使周某真的不具有代理权限，我仍然应当依法获得涉诉房屋的所有权。第一，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，周某代理孙某与我签订房屋买卖合同并完全履行该合同的行为构成表见代理，周某的全部代理行为有效。买房之前，我也曾试着联系原告，但没打通电话，周某给我的理由是原告长期在外地甚至国外出差，因而经常接不到电话。加上我们能够顺利的在房屋管理行政部门办理了房屋买卖的网签，更办理了房屋过户手续，所有手续办理下来也经历了一些时间，在这么长的时间里原告也一直没有表示过反对，行政部门也对周某出具的代理手续均认可，因此我就相信了周某是具有代理权的。第二，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下类情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理价格转让;(三)转让的不动产或者动产按照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，对于涉诉房屋我已经构成善意取得。我购买涉诉房屋，只是因为它给出的价格比较优惠，很有吸引力，我到房屋现场了解该房屋的情况，并认真咨询了周某的委托手续，更去过了在房屋行政管理部门和有关法律方面朋友的咨询，做出了多方面的考察，最后才认为可以购买该房屋，因此我购买该房屋时是善意的。目前，涉诉房屋的购房款我已经全部打给了周某，该房屋也已经过户到了我的名下，我更是为了购买该房屋借了朋友的钱，承担了一定的利息，也承担了有关税费，耗费了很大的精力，是付出了很大代价才买下了该房屋的，所以我认为我应当具有该房屋的所有权，这一点不受原告和周某之间的委托关系是否成立的影响。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
三、审理查明
位于北京市昌平区×的房屋(以下简称××号房屋)原登记于孙某名下，该房屋建筑面积为130.28平方米。
2016年11月11日，孙某与齐某在北京市方正公证处的公证下签订《借款合同》，并申请赋予该合同强制执行效力。该合同约定，孙某因资金周转需要向齐某借款173万元，月息为2%，借款期限为1个月。当日，齐某向孙某提供借款173万元。2016年11月14日，北京市方正公证处作出(2016)京方正内民证字第XXX号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，载明自前面的《借款合同》生效即借款支付之日起，本公证书具有强制执行效力。
2016年11月11日，孙某在北京市方正公证处的公证下签署《委托书》，主要内容为：孙某要出售××号房屋，因不能亲自办理，特委托受托人周某全权代为办理解除抵押登记、签订房屋买卖合同、过户、收取售房款、提款等与出售此房相关的一切事宜，委托期限为自签订之日起至上述委托事项办完为止。2016年11月14日，北京市方正公证处作出(2016)京方正内民证字第XXXXX号《公证书》，对上述委托事项予以公证。
2016年11月11日，孙某将××号房屋的所有权证交付给齐某。2017年2月9日，孙某将××号房屋的原始购房合同及契税票据交付给齐某。
2017年3月6日，周某代理孙某与郑某签订《存量房屋买卖合同(自行成交版)》，约定孙某将602号房屋出售给郑某，成交价格为256万元。该合同对于购房款支付方式及期限、房屋交付期限、过户期限、违约责任等均未作约定。当日，周某代理孙某与郑某办理了602号房屋的所有权转移登记手续。现该房屋登记于郑某名下。
本案庭审中，孙某称，其与周某之前并不认识，在2016年11月11日做公证时，齐某将周某带至北京市方正公证处，并要求孙某向周某出具了关于委托出卖××号房屋的《委托书》。周某认可其与孙某之前并不认识，并称，其与齐某于较长时间前因一次卖房业务相识，2016年11月11日，齐某通知周某配合办理卖房事务，后在北京市方正公证处办理了委托公证，接受委托后，周某将××号房屋房源信息通过我爱我家公司发布至网络，后郑某通过我爱我家公司发布的房源信息联系到周某，经协商后确定房屋成交价格256万元，网签前，周某陪同郑某实地查看××号房屋，后双方办理了网签及产权过户手续。关于房屋出售所得价款，周某称，郑某已通过银行转账方式将全部购房款256万元转入周某个人账户，周某取得该款项后，将其中的250余万元转账至齐某个人账户，以代孙某偿还应付齐某的借款本金及利息，余款由周某持有，并未转交给孙某;代为偿还齐某的借款利息金额系由齐某所在的担保公司计算确定，周某并未参与。对于上述公布房源信息、确定意向购买人、商谈房屋成交价格、办理网签、过户等过程，周某称均与孙某进行过沟通;孙某对此不予认可。
本案庭审中，周某向法庭提交《承诺书》一份，用以证明其在孙某授权范围内进行了代理活动。该承诺书的内容为：“本人孙某，身份证号×××于2016年11月11日在方正公证处签订了借款公证和合同编号DZ21的垫资借款服务合同，并承诺已有人购买本人名下位于昌平区×室的房产，且一个月之内清偿借款本息及垫资借款服务费。后因个人原因，取消了房产交易，暂时关闭了联系方式。现本人承诺，第一，继续履行借款合同和垫资借款服务合同，并按合同约定支付费用。第二，同意以不低于地区指导价的价格尽快出售上述房产，以清偿债务。第三，同意受托人在房屋出售后，将售房款按合同约定优先支付给债务人。承诺人：孙某。2017年2月9日。”经质证，孙某认可“承诺人”处签名字迹的真实性，但主张该签名系其于公证时在空白纸上书写。本案庭审中，周某、孙某均认可签署该《承诺书》时，仅有孙某、齐某在场，齐某并对签署过程进行了录像;周某向法庭提交了该录像证据，并称该证据来源于齐某。
本案庭审中，孙某向法庭提交其与中介公司签订的《房屋买卖委托书》、《房屋出售委托协议》、《房屋买卖定金协议》等证据材料，用以证明其自行出卖房屋的事实。经质证，周某对上述证据的真实性无异议，但不认可其关联性。上述证据材料载明的签署时间自2016年9月14日至2017年1月6日，××号房屋的委托出售价格在380万元至510万元区间。
现××号房屋仍由孙某占有。
本案诉讼过程中，孙某向本院提出财产保全申请，本院依法裁定查封了××号房屋。孙某为此交纳保全费5000元。
四、法院判决
北京市昌平区人民法院经审理判决如下：
1、确认被告周某代理原告孙某与被告郑某于二○一七年三月六日签订的《存量房屋买卖合同》无效;
2、被告郑某于本判决生效后十日内协助原告孙某将位于北京市昌平区×室的房屋恢复登记至原告孙某名下;
3、驳回原告孙某的其他诉讼请求。
五、北京房产律师靳双权点评
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，认定周某代理孙某与郑某签订的《存量房屋买卖合同(自行成交版)》的效力，应从周某行使代理权是否合法、郑某购买房屋时是否为善意这两个方面去分析。
关于周某行使代理权是否合法问题。
根据本案查明的事实，孙某向周某出具《委托书》，并办理了公证，双方就××号房屋的出售事宜形成委托代理关系。
首先，代理关系的成立一般具有浓厚的人身信赖性质，往往基于被代理人对代理人的知识、能力、信用等的高度信任。根据周某的陈述，其与孙某之前并不认识，是接受齐某的通知配合办理卖房事务，从而到公证处与孙某办理了公证委托。可见，周某作为代理人，并非基于孙某的信任和选任而产生。
其次，代理人应在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。代理人在行使代理权过程中，应当充分维护被代理人的利益，不得滥用代理权。根据本案查明的事实，周某代理孙某与郑某于2017年3月6日签订《存量房屋买卖合同(自行成交版)》，约定的房屋成交价格为256万元，并于当日办理了产权过户手续。但根据孙某提供的委托出售房屋协议，××号房屋在此之前的市场价格即已远高于256万元，周某与郑某确定的房屋成交价格明显过低。并且，对于确定的256万元的房屋成交价格，周某并未提供证据证明已向孙某如实报告并经过孙某同意。基于齐某向孙某提供借款，齐某与周某早前就已相识并通知周某前去配合办理卖房事务，以及齐某收取孙某房屋所有权证、购房合同、契税票据等事实情况，所以对周某持《承诺书》以证明房屋成交价格256万元系在孙某“以不低于地区指导价的价格尽快出售上述房产”的授权范围内进行代理活动的主张不应采信。
最后，代理事务完成后，周某应当将取得的购房款转交给孙某，但是，周某并未转交。周某主张将购房款中的250余万元代为偿还了齐某借款，但其未参与借款利息的确定，亦未举证证明已取得孙某的合法授权。
综合以上分析可见，周某的代理行为不是为了维护孙某获取最大利益，相反却是损害了孙某的正当利益，因此，周某主观上存在过错，构成对代理权的滥用。
关于郑某购买房屋时是否为善意问题。
郑某经法院传票传唤，两次开庭均无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。
首先，如上分析，周某代理孙某与郑某签订《存量房屋买卖合同(自行成交版)》，约定的房屋成交价格256万元明显低于市场价格。作为一般普通房屋买受人，对于房地产市场行情应有较为清醒的认知，对于明显低价的房屋交易应负有更加谨慎的注意义务。根据郑某的书面答辩意见，其于买房之前曾试着联系孙某，但未打通电话，其在未接触房屋产权人孙某的情况下，即信赖周某有权以如此之低价出售××号房屋，而不作进一步审查确认，不符合常理，难言其有理由相信周某有代理权。故此，对于周某滥用代理权损害孙某合法利益的行为，郑某明知或者应当知道，主观上构成重大过失，亦属恶意。
其次，郑某书面辩称已向周某全额支付购房款，但未提供相应证据。本案中，周某虽认可收取了郑某支付的全部购房款，但并不能因此而免除郑某的举证义务。
最后，郑某书面辩称为购买××号房屋，到现场了解了房屋情况，并做了多方考察，但就其实地查看房屋的事实，郑某并未举证证明。周某主张曾陪同郑某实地查看房屋，亦未提供相应证据。
可见，郑某在明知或者应当知道周某以明显低于市场价格的情况下与其签订房屋买卖合同会损害孙某的合法利益，仍然与周某进行交易，主观上构成恶意。××号房屋虽然现在已转移登记至郑某名下，但因转让价格不合理，郑某受让该房屋时并非善意，故此，郑某并不构成对××号房屋所有权的善意取得。
综合上述分析，周某与郑某签订《存量房屋买卖合同(自行成交版)》，并据此办理××号房屋的所有权转移登记行为，构成恶意串通，损害了孙某的合法利益，该合同依法应属无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案《存量房屋买卖合同(自行成交版)》无效后，郑某应当协助孙某将××号房屋恢复登记至孙某名下。孙某要求周某、齐某协助办理恢复登记，缺乏依据，不应支持。
