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诉讼财产保全费用由败诉方承担

来源:未知   作者:未知   时间:2019-03-12


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

  一、原告诉称

 

  原告薛某诉称:2016年7月29日,薛某通过北京某地产经纪公司介绍,与林某签订《房屋买卖合同》,按照合同约定,薛某于当日交付定金20000元,于2016年8月1日交付第二笔定金80000元。后根据补充协议的约定,2016年8月8日,薛某又支付了第三笔定金。定金共计交纳260万元。2017年1月5日,双方完成了房屋买卖合同网签和面签,同时银行告知了双方批贷所需的各项材料。但林某由于种种原因,迟迟不提供银行所需的房屋资料,造成我方无法完成银行批贷流程。直至今日,林某拒不配合继续履行合同,构成违约。

 

  请求法院依法判决1.林某继续履行双方于2016年7月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及2017年1月5日签订的《补充协议》;2.林某协助薛某将位于被告北京市海淀区202室房屋所有权过户给薛某,过户当日薛某支付购房款227万元;3.林某于房屋所有权过户当日将海淀区202号房屋交付薛某并协助薛某办理物业交割和物业更名手续,物业交割当日剩余5万元购房款支付给林某;4.林某按房屋总价的日万分之五向薛某支付自2017.3.1至办理房屋所有转移登记之日止的逾期办理房屋过户违约金(现将逾期违约金暂计算至2017.7.31,金额为295200元);5.本案诉讼费、保全费及诉讼财产保全责任保险费用由林某承担。

 

  二、被告辩称

 

  被告林某辩称:不同意薛某诉求,第一,根据“一事不再理”原则,薛某诉讼请求与上次基本一致,生效法律文书已进行处理,应当驳回薛某起诉;第二,我方严格按照合同履行,不存在违约行为,按照薛某的承诺,应由她提供批贷所需全部手续,交付给我方,但薛某并未按照其承诺提供批贷手续,因此是对方自身原因导致批贷无法进行;第三,违约金数额过高,要求酌减,保全费用是可以避免的,不是必须产生的费用,应由对方自己承担,由于双方达成的调解书重新约定的合同义务,因此违约金的起算点错误,应从2017年5月19日起算;第四,我方同意继续履行,但是对方第三项诉讼请求要求过户和物业交割,目前履行条件还未成就,如果对方可以付清全款,我们可以在当日办理过户,过户当日进行物业交割。故我不同意原告全部诉讼请求。

 

  三、审理查明

 

  2016年7月29日,林某(出卖人)(甲方)和薛某(买受人)(乙方)签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》,其中约定:林某将坐落于北京市海淀区202室(以下简称202号房屋)出售给薛某,房屋成交总价为4920000元。《补充协议》第二条约定,乙方于2016年7月29日将购房定金人民币贰万元整,以自行支付的方式支付给甲方;乙方于2016年8月1日前将购房定金人民币捌万元整,以自行支付的方式支付给甲方;乙方于2016年8月8日将购房定金人民币二百五十万元整,以自行支付的方式支付给甲方。鉴于买受人拟贷款金额为人民币贰佰万元整,支付甲方。乙方于产权过户前二日将首付款人民币贰拾柒万元整,以建委资金监管的方式支付给甲方。甲乙双方应于接到丙方贷款面前的通知后3日内前往银行或贷款机构办理贷款面签手续。甲乙双方同意,于2017年2月30日前甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在2017年12月5日办理物业交割手续。《补充协议》第五条约定,甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的,每逾期1日,违约方应向守约方支付房屋总价款的万分之五的违约金。

 

  合同签订后,薛某分别于2016年7月29日、2016年8月1日、2016年8月5日向林某支付定金20000元、80000元、2500000元,共计支付定金2600000元。2017年1月21日,薛某作为非北京市户籍家庭(连续5(含)年以上在北京市缴纳个人所得税)申请购买海淀区存量住宅初步核验通过。2017年1月5日,双方就202号房屋买卖合同进行网签。当日,林某(出卖人)(甲方)和薛某(买受人)(乙方)签订第二份《补充协议》,约定甲乙方原定于2017年11月4日办理物业交接手续,现甲乙双方商定于过户当日办理物业交接手续,过户当日甲方配合乙方办理转租约手续后,乙方将从过户当日到新租赁合同截止日期间所有租金收入交给甲方(扣除承租方已交甲方部分),此笔款项乙方于办理转租约后支付甲方。乙方于过户当日将物业交接保障金伍万元整支付甲方,同时办理物业更名手续。

 

  2017年3月17日,双方当事人在诉讼中自愿达成如下调解协议:一、林某继续履行2016年7月29日与薛某签订的《北京存量房屋买卖合同》及其《补充协议》,于2017年6月20日之前配合薛某办理完贷款手续,包括但不限于提交监护公证、房款用途申明、承租人申明、承租人身份证复印件、租赁合同原件等资料;二、薛某于2017年5月24日之前增加支付林某购房款7万元;三、双方无其他争议。

 

  2017年4月22日,薛某承诺其有义务将林某办理银行贷款所需的全部文件,包括但不限于监护公证、房款用途申明、承租人申明、承租人身份证复印件、租赁合同原件等材料快递到东易律师事务所李春娟处。若因薛某提交林某的文件短缺、遗漏造成薛某无法办理银行贷款手续,所有责任薛某个人自行承担。

 

  截至目前,林某尚未按上述调解协议内容配合薛某办理完贷款手续,薛某未能就上述调解协议第一款的内容申请法院强制执行;林某就上述调解协议内容申请强制执行,2017年6月23日,薛某支付上述案款7万元。

 

  2017年6月5日,薛某通过中国平安财产保险股份有限公司提交诉讼财产保全责任保险保单,保险金额4920000元,保费14760元,保全标的为林某名下202号房屋。

 

  庭审中,双方认可尚未办理银行批贷手续原因为缺乏银行批贷所需的承租人声明材料。林某认可于2017年4月26日收到薛某快递邮件,但其中承租人声明为空白的,并无承租人签字。

 

  庭审中,薛某主张林某未按合同约定配合办理贷款面签手续、过户手续,构成违约。林某不予认可,主张按照薛某于2017年4月22日书写之承诺,承租人声明应由其提供,现薛某提供之承租人声明缺乏承租人签字,因此,系薛某自身原因导致银行批贷手续不能办理,林某并无违约行为。

 

  四、法院判决

 

  北京市海淀区人民法院经审理判决如下:

 

  1、继续履行林某和薛某于2016年7月29日签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》及于2017年1月5日签订的《补充协议》,林某于本判决书生效后七日内协助薛某将林某名下位于北京市海淀区202室房屋过户至薛某名下,房屋过户费用由薛某承担;薛某于过户当日支付林某购房款227万元;林某于房屋所有权过户后当日将位于北京市海淀区202室房屋交付薛某并协助薛某办理物业交割和物业更名手续,薛某应于办理上述物业交割手续当日支付林某全部剩余购房款5万元;

 

  2、林某于本判决生效后七日内向薛某按每日984元的标准支付自2017年5月20日起至实际办理上述房屋所有转移登记之日止的违约金;

 

  3、驳回薛某其他诉讼请求。

 

  五、房地产律师靳双权点评

 

  裁判发生法律效力后,发生新的事实,当事人再次提起诉讼的,人民法院应当依法受理。虽薛某两次起诉诉讼请求均为要求合同继续履行,但在前一案件调解结案后,林某尚未按调解协议内容配合薛某办理完贷款手续,薛某再次起诉继续履行合同,并变更合同履行方式为全款支付,应属于裁判发生法律效力后,发生新的事实的情形,人民法院应予以受理。故对林某关于本案存在“一事不再理”的情形,应当驳回起诉的抗辩意见不应支持。

 

  本案中,林某和薛某签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》,系当事人的真实意思表示,且未违反国家法律效力性强制规定,应属有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知,协助、保密等义务。薛某主张林某未按合同约定配合办理贷款面签手续、过户手续,构成违约,林某对此不予认可,主张薛某未能办理银行批贷,原因系其未按其承诺,提供具有承租人签字的声明,故林某并不存在违约行为。根据双方合同约定,双方均具有配合办理贷款面签手续之义务,按照合同目的和交易习惯,交易房屋承租人声明应由当时的房主林某负责提供,即便薛某承诺提供上述材料,亦不应视为其必须提供承租人本人的签字,林某作为房主,理应由其负责提供上述材料。林某在调解协议中承诺于2017年5月19日之前配合薛某提交承租人申明、办理完贷款手续,但直至今日,仍未履行上述合同义务,构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。薛某主张继续履行合同,林某不持异议,且鉴于林某怠于配合办理贷款手续,薛某主张变更付款履行方式为全款支付,该支付方式亦不影响林某之合同权利,应当支持。

 

  就违约责任承担问题。当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方合同约定任何一方逾期履行本补充协议约定义务的,每逾期1日,违约方应向守约方支付房屋总价款的万分之五的违约金。薛某主张从2017年3月1日起计算违约金有误,由于双方达成调解协议对配合办理贷款手续的合同履行时间进行了变更,即应以2017年5月20日为逾期履行合同义务起算期。

 

  当事人主张违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当予以衡量。本案林某违约事实明显,在具备配合履行合同义务的情况下仍恶意不履行合同约定,导致薛某增加支付房款7万元,仍不能按照合同约定的贷款方式进行付款,变更为全款支付,故应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则酌情确定林某应当按照每日984元的标准支付自2017年5月20日起至办理房屋所有转移登记之日止的违约金。薛某主张之诉讼财产保全责任保险等费用并非必要支出,不应支持。

 





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