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在哪些情形下,买方可以要求卖方双倍返还合同中约定的定金?

来源:未知   作者:未知   时间:2019-02-21


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  原告季某诉称,2003年12月,原告与案外人严某签署购房协议书,约定由原告购买被告位于开发区房屋一套。协议书就合同价款、付款方式等均作出明确约定。后原告如约履行。2004年5月,被告将原告及严某诉至开发区人民法院,请求法院依法判决原告与严某签署的购房协议无效。2005年7月份,开发区法院作出民事判决书,判决书原告与严某以被告名义签署的购房协议有效,双方应继续履行。该判决现已经生效。2003年至今,上述房屋一直由原告实际占有、使用至今,且与该房相关的物业合同、购房合同、问房屋产权证书等均交由被告持有。2014年,被告向案外人乔某借款并以诉争房屋作为担保,乔某以借款合同向市人民法院提起诉讼,并查封诉争房屋,原告提出执行异议之诉后,未得到支持,诉争房屋已经由市法院拍卖。故提出如下诉讼请求:1、被告裴某赔偿原告季某损失2000000元;2、诉讼费由被告负担。

 

  2、被告辩称

 

  被告裴某辩称,请求法院依法驳回全部诉讼请求;在2005年关于房屋买卖合同纠纷终审判决下来以后,原告有多种途径可以支付另外一半房款,并且要求过户,但是原告并没有通过任何途径对房屋行使买售人的权利,现在造成的损失属于原告对自己权利没有采取救济由他自己负责,如果要求我们支付损失也应该以房子已经支付的房款返还,在最初签订房屋买卖协议时候是被告前夫代为签订买卖合同,并且原告支付了14万元房款是支付给严某的,应该追加他为被告。

 

  反诉原告裴某提出如下诉讼请求:1、要求被反诉人赔偿损失706500元;2、反诉费用由反诉被告承担。

 

  事实及理由:裴某名下位于经济技术开发区房屋自2003年12月起由季某使用,因房屋抵押涉诉,季某在未经过同意情况下擅自将房屋出租,侵害了裴某的权利。

 

  反诉被告季某辩称,季某、裴某之间签署房屋买卖合同,季某是基于该合同使用该房屋的,而且自2003年8月即实际使用该房屋,且裴某未提出任何异议,应视为对基于有效的买卖合同使用该房屋认可。原告要求被告季某支付租金也超过了法律规定的诉讼时效。

 

  二、法院查明

 

  2003年5月28日,裴某购买了位于经济技术开发区房屋一套,房屋面积129.6平方米,房屋价款为252760元。同年,上述房屋交付给裴某。7月31日,裴某将房屋所有权证及土地使用权证交付给严某。2003年12月10日,严某与季某签订购房协议,约定:甲方为裴某,乙方为季某,甲方将开发区303室房屋出售给乙方,价格为280000元,因甲方未履行完贷款协议,乙方向甲方支付房款50%,即140000元,待2004年6月甲方还贷时间到期,乙方向甲方缴纳剩余房款140000元,甲方负责办理房屋相关手续等。该协议由严某与季某签字。签约当天,季某支付严某140000元,严某将房屋所有权证、土地使用权证及房屋钥匙交予季某,季某实际占有使用房屋。

 

  2005年1月19日,裴某起诉季某、严某房屋买卖合同纠纷一案呈讼至法院,裴某要求确认买卖合同无效并返还房屋所有权证及土地使用权证,支付2003年12月10日至2005年3月10日的房屋使用费。法院查明如上事实,认定购房协议有效,双方应当继续履行合同,驳回了裴某的诉讼请求。该判决已发生法律效力。

 

  2012年12月25日,裴某补办了房屋所有权证。2014年3月26日,裴某持补办的房产证与乔某办理了抵押登记手续。

 

  2014年7月2日,乔某与裴某借款合同纠纷一案,由市人民法院受理,判决裴某返还乔某借款1000000元并支付利息等。2014年12月26日,乔某向法院提出执行申请。后,法院将涉诉房屋查封。2015年3月11日,季某向法院提出执行异议,驳回后,向法院提出执行异议之诉。2016年12月28日,法院做出生效判决,认定双方买卖合同经生效法律文书予以确认,但季某未能全额支付剩余购房款,不具备能够排除执行的情形,驳回了季某执行异议之诉。

 

  2017年9月24日,诉争房屋由法院依法拍卖,拍卖价款为2101140元。

 

  关于房屋买卖合同履行问题,季某主张由于标的物拍卖,合同目的无法实现,故季某主张行使法定解除权。裴某对合同解除无异议。

 

  三、法院判决

 

  1、确认原告(反诉被告)季某与裴某(反诉原告)之间的关于房屋的买卖合同解除;

 

  2、被告裴某赔偿原告季某损失910570元;

 

  3、被告裴某返还原告季某购房款140000元;

 

  4、反诉被告季某支付反诉原告裴某房屋使用费235645元;

 

  5、驳回原告季某其他诉讼请求;

 

  6、驳回反诉原告裴某其他诉讼请求。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为,首先关于本案主体问题,本案涉及的房屋买卖合同纠纷,严某虽参与了合同的交易,但并非房屋买卖合同法律关系中的当事人,裴某主张追加被告,于法无据。

 

  裴某与季某之间的房屋买卖合同经过生效法律文书确认合同效力,双方应当按照合同约定继续履行买卖合同。现,合同解除的原因系诉争标的物拍卖,不具备继续履行合同的条件,致使合同目的无法实现,构成根本违约,季某提出解除合同,法院予以确认。

 

  造成合同客观无法履行的原因是裴某在明知生效法律文书确认双方买卖合同继续履行情况下,将诉争房屋设定抵押权,最终导致合同无法履行。但,季某在生效判决确认合同有效且应当继续履行合同情况下,未积极履行付款义务,合同约定付款分为两部分,其中季某仅仅部分履行了给付义务,故认定季某与裴某均有过错,过错比例各为50%。诉争房屋的购买价格为280000元,拍卖价款为2101140元,房屋差价款为1821140元,裴某应赔偿季某房屋差价款910570元。

 

  由于诉争房屋已经拍卖,房屋买卖合同不具备客观继续履行条件,季某提出解除,符合法律规定,裴某应返还季某已付房款140000元。至于利息,季某主张缺乏法律依据,法院不予支持。

 

  关于裴某反诉的使用费问题,如前述对于合同最终解除,双方互有过错,解除前使用费用亦按照50%比例由季某承担,季某自2003年12月10日起使用诉争房屋,直至其2015年3月11日提出执行异议,参考市住房租赁市场指导价格计算,该期间的房屋租金合计为471290元,季某应当支付裴某房屋使用费235645元。

 





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